Kako graditeljski akt štiti interese kupaca stanova? Osiguravaju li rezidencijalni escrow računi i druga rješenja da nećemo izgubiti novac nakon sklapanja ugovora s programerom?

Sadržaj

  1. Ecpus računi prije promjene propisa
  2. Otvoreni i zatvoreni escrow računi na novi način
  3. Ugovori o izgradnji u svakoj fazi izgradnje stanova
  4. Obaveze otkrivanja novih programera
  5. Pretpostavka prepoznavanja nedostataka u objektu
  6. Odbijanje primanja stana
  7. Kreške pronađene nakon primitka
  8. Sigurnost u slučaju propasti banke
  9. Kupce štiti i Razvojni jamstveni fond

Zakon od 20. svibnja 2021. o zaštiti prava kupaca stana ili obiteljske kuće i Razvojno jamstvenom fondu (u daljnjem tekstu: Zakon o graditeljima) stupio je na snagu 1. srpnja 2022. - nakon osam godina na snazi svog prethodnika. Između ostalog, modificirao je alate koji se koriste za zaštitu sredstava kupaca na otvorenim računima.

Ecpus računi prije promjene propisa

Prema odredbama prethodnog zakona nositelj zahvata je bio dužan kupcima osigurati najmanje jednu od sljedećih mjera zaštite:

  • zatvoreni stambeni escrow račun - tj. bankovni račun koji pripada investitoru, a koji se koristi za prikupljanje sredstava koje je kupac uplatio za svrhe navedene u ugovoru o izgradnji.Povlačenje položenih sredstava sa ove vrste računa vrši se jednokratno, nakon prijenosa prava vlasništva na kupca;
  • otvoreni stambeni escrow račun s kojeg se vrši isplata sredstava koje je kupac položio u skladu s rasporedom razvojnog projekta navedenim u ovom ugovoru;
  • otvorite stambeni escrow račun s jamstvom banke/osiguranja - korištenje dodatnog jamstva osiguravalo je potrošaču, u slučaju bankrota investitora, povrat punog iznosa sredstava koje je uplatio prema ugovoru o investitoru.

Kupac je imao pravo od banke koja vodi račun zahtijevati podatke o izvršenim uplatama i isplatama. Pravo na raskid ugovora o escrow računu imala je samo banka, koja je to mogla učiniti samo iz važnih razloga. Banka je također imala obveze kontrole u vezi s razvojnim projektom prije izvršenja plaćanja nositelju projekta s otvorenog računa.

Osim toga, stari zakon predviđa predugovorne obveze investitora, upis tražbina kupca u zemljišne i hipotekarne knjige, propise o primopredaji prostora i podnošenju prigovora na nedostatke predmeta ugovora o izgradnji, pravo na odustajanje od ugovora i propisa o postupku u slučaju bankrota nositelja projekta.

  • Online i tradicionalni zemljišni i hipotekarni registar 2023. - kako koristiti?

Tekst odredbi koje definiraju sadržaj Zakona, neke definicije te sadržaj Ugovora o razvoju izazvali su nedoumice u tumačenju. To je dovelo do prakse da se odredbe Zakona primjenjuju samo na ugovore za koje nije izdano rješenje o uporabnoj dozvoli ili, u slučaju obiteljske kuće, nije dostavljena obavijest o završetku gradnje. Time je pak ograničena mogućnost zaštite kupca u situaciji kada je ugovor s investitorom sklopljen nakon završetka izgradnje.

Izrađivač je nakon ishođenja uporabne dozvole mogao sklapati ugovore u kojima se opseg njegove obveze razlikovao od ugovora o izgradnji, jer više nije obuhvaćao fazu građenja, već samo obvezu utvrđivanja prava razlučnog vlasništva i prenijeti ga. Ipak, nakon sklapanja ovakvog ugovora i plaćanja pune cijene stana ili obiteljske kuće, kupac nije postao njihov vlasnik. Prijenos vlasništva dogodio se na temelju drugog ugovora iu drugom vremenu. Stari propisi također nisu pokrivali nove stanove ili obiteljske kuće nastale prenamjenom (primjerice, zgrade bivših tvornica, hotela itd.).

Stari propisi također nisu uređivali pitanje sklapanja ugovora o rezervaciji od strane nositelja projekta s kupcem i naknade na ovaj račun.

Otvoreni i zatvoreni escrow računi na novi način

Unatoč višegodišnjoj primjeni odredbi prethodnog zakona o razvojnim programerima, nisu korišteni instrumenti u obliku bankovne garancije ili jamstva osiguranja - koji predstavljaju dodatno osiguranje za otvorene escrow račune.Na tržištu su funkcionirali gotovo isključivo otvoreni računi bez dodatnih kolaterala, au puno manjoj mjeri zatvoreni escrow računi.

Otvoreni escrow račun koji programeri najčešće koriste ne pruža potpunu zaštitu kupcu u slučaju bankrota programera. Unatoč promjenama u stečajnom postupku protiv poduzetnika koji su na snazi od 1. siječnja 2016., još uvijek postoji rizik da će kupac izgubiti i uplaćena sredstva i samu nekretninu.

Zatvoreni račun, s druge strane, jamči povrat svih uplaćenih sredstava od strane kupca u slučaju bankrota developera, izbjegavanja ispunjenja ugovora o razvoju, raskida ugovora o vođenju računa od strane banke, kao i povlačenje iz ugovora od strane kupca ili investitora. Ova pravila prilagođena kupcima nisu se promijenila.

Zbog slabog interesa za bankarska i osiguravajuća jamstva s otvorenim escrow računima i nedovoljne zaštite prava kupaca, odlučeno je da se ova dodatna jamstva izbace iz zakona.Istodobno je osnovan Jamstveni fond za programere u koji su graditelji dužni plaćati doprinose za svaku uplatu koju kupac izvrši na stambeni escrow račun.

Novi propisi propisuju da je investitor koji započinje s prodajom dužan sklopiti ugovor o otvorenom ili zatvorenom stambenom escrow računu za tzv. razvojni projekt. U slučaju odvajanja investicijskih zadataka od projekta, developer koji započinje prodaju dužan je sklopiti ugovor o escrow računu zasebno za svaki zadatak.

Novi zakon o programerima stoga predviđa dva escrow računa:

  • otwarty, iz kojeg se odvija isplata položenih sredstava nositelju projekta kako napreduju radovi na gradilištu, u skladu s dinamikom razvojnog projekta ili investicijskog zadatka;
  • zatvoren, iz kojeg se položena sredstva jednokratno isplaćuju nositelju projekta, nakon što se svako od prava po sklopljenom ugovoru o izgradnji prenese na kupca.

Vlasnik računa je programer, a sredstva položena na takav račun dok se ne isplate programeru vlasništvo su kupca. On vrši uplate na račun u skladu s napretkom projekta. Iznos plaćanja ovisi o stvarnom stupnju provedbe pojedinih faza izgradnje navedenih u svom rasporedu. Programer mora obavijestiti kupca na papiru ili nekom drugom trajnom mediju o završetku određene faze ili zadatka.

Povezivanje plaćanja na stambeni escrow račun s napretkom građevinskih radova omogućuje smanjenje rizika od gubitka sredstava koje je kupac uplatio u slučaju mogućeg bankrota investitora ili banke.

Izvođač je dužan voditi stambeni escrow račun do prijenosa vlasništva zadnjeg ugovora o izgradnji sklopljenog u sklopu razvojnog projekta ili investicijskog zadatka. Novi propisi uvode i načelo da jedino banka ima pravo ukinuti stambeni escrow račun i to samo iz važnih razloga.

Ugovori o izgradnji u svakoj fazi izgradnje stanova

Odredbe važećeg Zakona o zahvatu primjenjuju se na sve ugovore koje nositelj zahvata sklopi s kupcem, a na temelju kojih se zahvatnik obvezuje uspostaviti prava iz ugovora - neovisno o tome je li ugovor sklopljen prije, tijekom ili tijekom izgradnje također nakon njegovog završetka.

Obveza razvojnog programera uključuje:

  • u slučaju ponude stambenog prostora u tijeku izgradnje, prije ishođenja rješenja o uporabnoj dozvoli - izgradnji zgrade, uspostavljanja razlučnog vlasništva nad prostorom i prijenosa vlasništva tog prostora na kupca (tj. obveze klasični ugovor o razvoju). Slično tome, u pogledu obiteljske kuće, obveza nositelja projekta uključivat će izgradnju te kuće i prijenos vlasništva nad nekretninom izgrađenom s obiteljskom kućom ili trajno plodouživanje zemljišne nekretnine i vlasništvo nad jednom -na njemu podignuta obiteljska kuća koja predstavlja zasebnu nekretninu;
  • u slučaju ponude izgrađenih prostora za koje je investitor ishodio uporabnu dozvolu, ali prije utvrđivanja posebnog vlasništva nad tim prostorom - utvrđivanje tog prava i prijenos istog na kupca;
  • u slučaju ponude izgrađenog stana za koji je već utvrđeno odvojeno vlasništvo stambenog stana - prijenos vlasništva tog stana na kupca. Kada se ugovor odnosi na obiteljsku kuću, obveza investitora obuhvaća prijenos na kupca vlasništva nekretnine izgrađene obiteljskom kućom ili trajnog plodouživanja zemljišta i vlasništva obiteljske kuće podignuta na njemu čineći zasebnu nekretninu (tj. svi elementi klasično shvaćenog predugovora o prodaji).

Važno je da se odredbe Zakona o graditeljima primjenjuju i na ugovore koje sklapaju poduzetnici koji nisu graditelji, a prodaju nove stanove/kuće potrošačima (tzv. flippy).

Ugovor s izvođačem ne smije sadržavati odredbe koje su nepovoljnije za potrošače od propisa predviđenih Zakonom. Sve odredbe koje investitor uspije progurati u sklopu svojih ugovora, a koje će oslabiti poziciju kupaca (ispod razine određene novim zakonom), treba tretirati kao neučinkovite.

Obaveze otkrivanja novih programera

Potencijalni kupac zainteresiran za sklapanje ugovora o rezervaciji ili uređenju ima pravo upoznati se s rješenjem o uporabnoj dozvoli, potvrdom o samostalnosti prostora, aktom o utvrđivanju posebnog vlasništva prostora i suglasnošću banke ili drugog hipotekarnog vjerovnika za neopterećeno odvajanje prostora ili dokument koji sadrži obvezu davanja takve suglasnosti.

Zauzvrat, u informacijskom prospektu programer bi trebao dodatno navesti, između ostalog:

  • datum pravomoćnosti rješenja o uporabnoj dozvoli ili datum završetka izgradnje obiteljske kuće;
  • površina stana ili obiteljske kuće;
  • njihova cijena;
  • datum izdavanja potvrde o neovisnosti stana;
  • datum uspostavljanja svog zasebnog vlasništva;
  • informacija o jedinstvenom limitu jamstva u slučaju bankrota banke u kojoj se vodi stambeni račun.

Izvođač je dužan dostaviti informativni prospekt na besplatnom trajnom mediju osobi zainteresiranoj za kupnju stana/kuće - bez obzira da li je izrazila takav zahtjev.

Pretpostavka prepoznavanja nedostataka u objektu

Kako bi se bolje zaštitila prava kupca, Zakonom o graditeljima uvedena je tzv. pretpostavka priznanja nedostataka.

Primopredaja stana se vrši nakon ishođenja pravomoćnog rješenja o uporabnoj dozvoli, u prisustvu kupca. O prijemu stranke sastavljaju zapisnik u kojem se, između ostalog, navode uočeni nedostaci prostora, s naznakom jesu li bitni ili nebitni.Osim toga, izvješće može uključivati odbijanje prihvaćanja prostora od strane kupca zbog utvrđenih značajnih nedostataka i priznanja značajnog nedostatka od strane investitora ili odbijanje takvog priznanja.

Programer ima 14 dana od potpisivanja protokola da potvrdi nedostatke ili da ih odbije priznati (uz razloge odbijanja). Ono što je važno, u nedostatku odgovora razvojnog programera u gore navedenom roku, pretpostavlja se da je on prešutno priznao nedostatke. Prethodni zakon o programerima nije predviđao nikakve sankcije za programere po tom pitanju, zbog čega su ponekad propuštali rokove i držali kupce u neizvjesnosti.

Izvođač ima 30 dana od potpisivanja protokola za otklanjanje uočenih nedostataka stana ili kuće. Ako usprkos dužnoj pažnji ne otkloni nedostatke u tom roku, dužan je naznačiti drugi datum i opravdati odgodu. Međutim, novi rok koji daje razvojni programer ne smije uzrokovati nepotrebne neugodnosti kupcu.

Zakon također predviđa da kupac ima pravo na uklanjanje nedostataka o trošku nositelja projekta, ako isti nije otklonio nedostatke u roku od 30 dana i za to nije odredio dodatni rok ili nije otklonio nedostatke u dodatnom roku koji je naveo kupac.

Odbijanje primanja stana

Propisi predviđaju da kupac može odbiti primiti robu ako prilikom preuzimanja utvrdi da stan/obiteljska kuća ima značajan nedostatak, a istovremeno ga investitor odbija prepoznati u izvješću. . Trenutna praksa pokazuje da kupci često nisu imali mogućnosti odbiti primiti prostor zbog značajnih nedostataka, čak i ako je priroda tih nedostataka onemogućavala korištenje prostora.

Ukoliko nositelj projekta prepozna materijalni nedostatak, primjenjuje se isti postupak kao što je gore opisano (30 dana za popravak i sl.), osim što nakon isteka roka za otklanjanje materijalnog nedostatka, kupac ima pravo na odustanak iz ugovora.

Ako kupac odbije primiti robu zbog materijalnog nedostatka, strane se dogovore o novom datumu prihvaćanja koji razvojnom programeru omogućuje uklanjanje nedostatka prije ponovnog prihvaćanja.

Ponovno odbijanje prijema zbog bitnog nedostatka (u sklopu ponovljenog prijema) ima za posljedicu obvezu kupca dostaviti mišljenje vještaka građevinske struke.Kupac mora zatražiti mišljenje građevinskog geodeta u roku od mjesec dana od odbijanja. Dok se čeka mišljenje vještaka, obustavlja se sklapanje ugovora o prijenosu vlasništva nad prostorom na kupca. Ukoliko procjenitelj potvrdi postojanje bitnog nedostatka, kupac može odustati od ugovora, a troškove mišljenja snosi izvođač. Ukoliko vještak ne potvrdi postojanje takvog nedostatka, kupac snosi troškove mišljenja i dužan je preuzeti prostor.

Međutim, Zakon ne precizira može li investitor odbiti predaju prostora kada kupac prijavi značajan nedostatak, a ne iskoristi pravo odbijanja preuzimanja. Treba pretpostaviti da programer nema takvo pravo.

Odbijanje kupca primiti prostor zbog bitnih nedostataka stana/kuće ne utječe na rok za prijenos vlasništva stana na kupca, čime se želi motivirati investitore da brže otklone te nedostatke, jer kada istekne rok za prijenos tih prava, a nedostaci nisu otklonjeni, kupac ima pravo odustati od ugovora.

Nažalost, propisi ne definiraju pojam bitnog i beznačajnog nedostatka. U tom smislu bit će korisna dostignuća doktrine i sudske prakse na temelju odredbi o jamstvu uređenih u Građanskom zakoniku. Bitnim nedostatkom smatra se nedostatak koji onemogućuje ili znatno otežava korištenje stvari u skladu s njezinom namjenom. Značajan nedostatak može biti ili neuklonjiv nedostatak ili nedostatak koji se može ukloniti. Unatoč tome, uvjeti za razlikovanje bitnih od beznačajnih nedostataka prilično su nejasni i teško ih je otkriti, posebice za neprofesionalca ili potrošača. Stoga treba očekivati sporove i neslaganja u tumačenju u ovom pogledu.

Kreške pronađene nakon primitka

Zakon o razvojnim programerima također predviđa pravo kupca na podnošenje tužbi protiv investitora u slučaju nedostataka otkrivenih nakon preuzimanja prostora, ali prije prijenosa vlasništva. U tom slučaju na odgovarajući se način primjenjuju odredbe o rokovima za otklanjanje nedostataka.To znači da se rok za otklanjanje kvara računa od dana njegove prijave. Naravno, u takvoj situaciji kupac neće moći iskoristiti odbijanje prihvaćanja, jer je prihvaćanje već izvršeno.

Sigurnost u slučaju propasti banke

Zakon također regulira bankrot banke koja vodi stambeni escrow račun. Čak i kada se dogodi, ugovor o razvoju ostaje važeći.

Sredstva položena na tekući račun banke u stečaju podliježu jamstvenoj zaštiti predviđenoj Zakonom o jamstvenom fondu banaka, sustavu osiguranja depozita i prisilnom restrukturiranju. Sukladno njegovim odredbama, kod escrow računa deponent je povjerilac, a ne povjerenik. To znači da svaki od kupaca koji je uplatio sredstva na račun postaje deponent. Svaka osoba ima pravo na zasebno ograničenje jamstva do protuvrijednosti od 100.000 EUR. U slučaju stečaja banke, sredstva akumulirana na računu (bez obzira na vrstu) će biti vraćena kupcima od strane Bankarskog jamstvenog fonda u iznosu koji ne prelazi gore navedeni iznos.ograničiti. Međutim, kupac će od banke moći tražiti potraživanja koja premašuju jamstveni limit.

Kupce štiti i Razvojni jamstveni fond

Od 1. srpnja 2022. novac koji plaćaju ljudi koji kupuju kuću ili stan na primarnom tržištu pokriven je zaštitom Jamstvenog fonda za razvojne programere, koji servisira Jamstveni fond osiguranja.

Sredstva DFG-a prikupljaju se na zasebnom UFG bankovnom računu. Dolaze između ostalog iz:

  • doprinosi programera (trenutno 0,45% uplate kupca u slučaju otvorenog računa i 0,1% u slučaju zatvorenog);
  • kamate na gotovinu položenu na bankovnim računima i prihode od depozita sredstava Razvojno-jamstvenog fonda;
  • prihodi iz stečajne mase u slučaju bankrota izvođača ili banke.

Sredstva će biti isplaćena kupcu ako:

  • programer ili rezidencijalna escrow banka će propasti i investicija će biti obustavljena;
  • kupac se povlači iz ugovora, ali to će biti rezultat neuspjeha investitora da ispuni svoje obveze (na primjer, neće prenijeti vlasništvo nad prostorom na kupca u određenom roku ili neće ukloniti značajan nedostatak) i neće vratiti uplaćeni novac kupcu;
  • ovršenik ili stečajni upravitelj povući će se iz ugovora s klijentom.

Pravna osnova:

Zakon od 20. svibnja 2021. o zaštiti prava kupaca stana ili obiteljske kuće i o razvojnom jamstvenom fondu (Zbornik zakona, točka 1177)

Kategorija:

Operacija kuće