Kada tražimo stan, fokusiramo se uglavnom na cijenu prostora ili lokaciju, a zanemarujemo pravni status parkirnog mjesta. Na to vrijedi obratiti pozornost jer to utječe kako na mogućnost prodaje samog garažnog mjesta u budućnosti, tako i na visinu javnopravnih naknada.

Zemljišna i hipotekarna knjiga - pravni status nekretnine

Zemljišne i hipotekarne knjige vode se radi utvrđivanja pravnog statusa nekretnina. U slučaju neslaganja između pravnog stanja nekretnine iskazane u zemljišnoj i hipotekarnoj knjizi i stvarnog pravnog stanja, sadržaj zemljišne i hipotekarne knjige rješava se u korist osobe koja je stekla vlasništvo ili drugo stvarno pravo putem pravni posao s ovlaštenikom prema zemljišnim i hipotekarnim knjigama (jamstvo javnosti u zemljišne i hipotekarne knjige).

  • Provjeriti zemljišne i hipotekarne knjige - kako to učiniti online? Kako pristupiti zemljišnoj i hipotekarnoj knjizi određene nekretnine?

Ponekad se na tržištu nalaze nekretnine koje nemaju zemljišne i hipotekarne knjige, a to nije uvijek zbog neuređenog pravnog statusa (nekretnine za koje zbog nepostojanja zemljišne i hipotekarne knjige , zbirke isprava ili drugih isprava, nemoguće je utvrditi nositelje stvarnih prava). U nekim slučajevima to može uključivati uzrokovana činjenicom da investitor ne financira investiciju sredstvima iz kredita.

  • Prodaja garažnog mjesta izazvat će kaznu. Vlasnici garaža "bačeni na minu"

Parkirno mjesto u podzemnoj garaži - pravna priroda

U transakcijskoj praksi trgovanja prostorima s parkirnim mjestima u podzemnoj garaži najčešće imamo dvije situacije:

  • kupnja nekretnine (prostora) s pravom isključivog korištenja određenih zajedničkih prostorija uključujući i parkirno mjesto. U takvoj situaciji sklapa se jedan kupoprodajni ugovor. Svaki vlasnik prostora ima samo pravo korištenja parkirnog mjesta, zatim se potpisuje ugovor o diobi nekretnine na korištenje tzv. divizija quoad usum, koja se sastoji u odvajanju određenog dijela imovine i njegovom prijenosu na isključivo korištenje određenom vlasniku prostora. Takva se podjela često prikazuje u odjeljku III zemljišno-hipotekarne knjige koja se vodi za zemljište na kojem se zgrada nalazi uz napomenu da će svaki vlasnik prostora imati pravo isključivog korištenja parkirnog mjesta. To znači da je parkirno mjesto povezano s prostorom i ne može se prodavati zasebno.
  • Kupnja nekretnine (prostora) uz stjecanje udjela u zajedničkoj imovini (garaža), gdje se nalaze parkirna mjesta.U takvoj situaciji, trg na kojem se nalaze parkirna mjesta predstavlja zasebnu nekretninu s zasebnom zemljišnom i hipotekarnom knjigom. Vlasnici prostora sklapaju ugovor o pravilima korištenja parkirališnih mjesta. Odgovarajuća naznaka o načinu korištenja zajedničke stvari upisuje se iu zemljišno-hipotekarnu knjigu koja se vodi za nekretninu na kojoj se nalaze pojedinačna parkirna mjesta. U tom slučaju moguća je prodaja parkirnog mjesta, odnosno vlasnik prostora može prodati parkirno mjesto, a da istovremeno ne proda i prostor.

Također treba napomenuti da je u jednoj od presuda Vrhovni sud naveo da ako vlasnici prostora u svojim ugovorima s prethodnim vlasnikom navedu način korištenja parkirnih mjesta, takva quoad usum dioba zajedničko vlasništvo može se promijeniti u bilo koje vrijeme većinskom odlukom vlasnika prostora. Ovakvim rješenjem svakako je povrijeđen subjektivni interes sadašnjeg vlasnika (presuda Vrhovnog suda od 29.06.2010, III CSK 325/09).

Kupnja prostora sa parkirnim mjestom u podzemnoj garaži i PDV

Trenutno se u praksi poreznih vlasti pretpostavlja da ako se jedna nekretnina prodaje kao posebna nekretnina, stambena jedinica i pravo korištenja određenog parkirnog mjesta (klasificirano kao gradnja obuhvaćena socijalnim stanovanjem) programa, osim stambenih jedinica čija je korisna površina veća od 150 m²), prodaja je jedna transakcija i u pravilu podliježe jedinstvenoj stopi poreza na dobra i usluge koja se primjenjuje na stan. Kao posljedica gore navedenog, transakcija će predstavljati jedinstvenu uslugu koja podliježe sniženoj stopi PDV-a od 8%.

S druge strane, kada se u sklopu prodaje stambenog prostora zajedno s pravom isključivog korištenja određenog parkirnog mjesta uspostavljaju posebne zemljišne i hipotekarne knjige, radi se o dvije odvojene koristi, a time i o parkirno mjesto je predmet prometa odvojen od stambenog prostora i pravilno je da se na ovu transakciju za stambenu jedinicu primjenjuje stopa PDV-a od 8%, a za parkirno mjesto stopa PDV-a od 23%.

Parkirno mjesto i porez na nekretnine

Također je važno da je u nedostatku posebne zemljišne i hipotekarne knjige porez na nekretnine isti kao i u slučaju stambenog prostora. Na primjer, 2023. to je najviše 1,00 PLN/m².

S druge strane, kada je parkirno mjesto udio u zajedničkom vlasništvu s odvojenim zemljišnim i hipotekarnim registrom, vlasnik parkirnog mjesta morat će platiti porez od 9,71 PLN/m².

Sudska praksa opravdava ovakvu vrstu kvalifikacije činjenicom da iako sama zgrada spada u kategoriju stambenih, ako se u njenom bloku nalazi garaža sa zemljišnom i hipotekarnom knjigom, ista se treba smatrati posebnim predmetom oporezivanja, što proizlazi iz teksta Zakona o porezima i lokalnim pristojbama.

Sažetak

Kao što vidite, oba razmatrana rješenja imaju svoje prednosti i nedostatke, s jedne strane, u slučaju zasebne zemljišne i hipotekarne knjige, možemo trgovati svojim udjelom u nekretnini, uključujući i parkirno mjesto.S druge strane, međutim, moramo uzeti u obzir višu cijenu transakcije kao i višu stopu poreza na nekretnine.

To se može izbjeći u drugoj varijanti, tj. bez posebne zemljišne i hipotekarne knjige, ali ovdje pak moramo imati na umu ograničenja u prometu kao i moguće nedoumice u pogledu pravne prirode ovog vrsta parkirnog mjesta.

Stoga treba dobro razmisliti o odluci prije kupnje i razmisliti kakva su naša očekivanja i koje rješenje će nam više odgovarati.

Kategorija:

Operacija kuće