Podatke o parceli dobivene od prodavatelja moramo provjeriti sami ili uz pomoć pouzdanog agenta za nekretnine ili javnog bilježnika. Prvo morate provjeriti tko je vlasnik parcele i nije li ona opterećena hipotekom ili pravima trećih strana

Što provjeriti prije kupnje zemljišta za izgradnju kuće? Koju parcelu kupiti? Glavna stvar je osigurati da na njemu možete postići dizajn kuće iz snova.

Koje su građevne parcele najtraženije?

Građevinske parcele izvan grada najtraženije su, obično na malo osamljenom mjestu. Svaki čovjek ima različite zahtjeve. Kad klijent odgovori na određeni oglas, pitam ga zašto se ovaj zaplet, što mu se svidjelo u njemu. I tada obično čujem da mu treba mir, pa bi zaplet trebao biti velik, 2-3 tisuće. m 2 . Ali kad stanemo na to i klijent vidi s čim će se morati suočiti - jer to treba urediti i održavati - mijenja mišljenje. Obično završava na 1-1, 5 tisuća. m 2 .

Isto je i sa susjedstvom. Prvo čujem: želimo živjeti daleko od ljudi. No tijekom razgovora ispada, na primjer, da muž često odlazi, a supruga ostaje sama s djecom, pa bi susjedstvo bilo korisno.

Nekada je postojao trend da se mnogo ljudi iselilo iz grada, ali život je to potvrdio i isti ljudi su se vratili u gradove. Sada postoji tendencija gradnje manjih kuća. Klijenti su učili iz iskustva 2006.-2008., Kada su uzimali kredite za 110% i gradili velike kuće na velikim zemljišnim zemljištima, sada znaju da život može biti drugačiji. Kuća se mora graditi, dovršiti i održavati. Dječje sobe od 25 m 2 ? Nema takve potrebe.

Koju parcelu kupiti: šumovitu ili golu?

Investitori rjeđe traže gole građevinske parcele. Moguće je razviti zemlju, stvoriti ovu zelenu površinu, ali za to je potrebno vrijeme. Mnogi čak traže i šumske parcele.

Boje li se investitori kupiti šumske parcele?

Ne žele živjeti u pustinji. To su područja obuhvaćena razvojnim planom. Na primjer, šumske parcele s površinom od oko 4 tisuće. m 2 s ograničenjem izgrađene površine na 400 m 2 . Ako postojeći razvojni plan predviđa smještaj, općina ga vjerojatno neće promijeniti i neće uvesti težak industriju, usluge ili odlagalište.

A kad ne postoji takav plan? Morate se prijaviti za građevinske uvjete. Općina ima izrađenu studiju za plan, u kojoj je zabilježena, u kojim će smjerovima ići. S druge strane, općina može promijeniti studiju i postaviti drugačiji plan. Stoga je bolje potražiti parcele koje su već pokrivene planom.

Kupuju li kupci razvijene parcele spremne za razvoj?

Većina ih ima. Ako netko planira započeti izgradnju kuće brzo, želio bi imati spremne veze ili priliku da ih napravi u kratkom vremenu. Ako kupi zemljište i zna da ga neće graditi nekoliko godina, ne obraća pažnju na takve stvari. Kupci često radije plaćaju manje za zemlju i tek nakon nekog vremena dovedu medije, grade ogradu. Dobro je kada novi vlasnici skupine parcela udaljenih od glavne prometnice i mreže zajedno organiziraju opskrbu medijima.

Obavještavate li klijente o takvim mogućnostima? Da. Kupci pitaju: Kupit ću parcelu jeftinije, ali koje su moje mogućnosti povezivanja na mrežu? I prezentiram im: "Na glavnom asfaltnom putu postoje mediji. Do ove je parcele udaljeno 200 m, ali ima i susjeda koji imaju isti problem.

Iako svatko može kupiti obradivo zemljište manje od 0, 3 ha, nije uvijek moguće de-poljoprivredu. To morate saznati u općini

Pitaju li kupci tko će biti njihov susjed prilikom kupovine parcele?

Ako su to neizgrađene parcele, ne pitaju. Ako je izgrađen, da. Dolaze popodne, navečer, pogledaju što se događa na susjednim imanjima, provjeravaju kako su razvijeni, jesu li kuće završene. S druge strane, prodavači tjeraju susjeda ako žive pored prodane parcele.

Pa oni razmišljaju o zavjeri kao investiciji? Ako se nalazi u lijepo razvijenom području, a susjedi su kulturni, tada će imanje dobiti vrijednost. Naravno. Možete izgraditi prekrasnu vilu, ali ako susjed ima kokošinjac iza ograde, zavijanje pasa i nered, vrijednost nekretnine će značajno pasti i pojavit će se problem s prodajom.

A ako u susjedstvu postoje uredne zgrade koje ne izazivaju zabrinutosti za sigurnost, tada imanje odmah raste u očima kupaca.

Što skrivaju prodavači parcela? U koje zamke možete upasti kad kupujete zemljište?

Prodavači obično nemaju znanje o razvojnim planovima i pravima za kupnju općine ili državnih šuma. Agenti za promet nekretninama koji već godinama poznaju to područje pokazali su se korisnima. Oni također znaju, na primjer, gdje i na kojoj dubini mogu biti podzemne vode, pa će odmah navesti kupca da je na određenoj parceli bolje ne graditi kuću s podrumom.

Što znači pravo na prvo odbijanje? Možete li izgubiti zaplet?

Izgubiti ne. Sastavlja se uvjetni ugovor o prodaji i takav se notarski akt šalje ovlaštenom tijelu. Ako ima pravo na prvo odbijanje, može ga ili ne mora koristiti (ima 30 dana da odluči).

Koliko može koštati usluga brokera prilikom kupnje parcele?

5% iznosa transakcije. Našu naknadu prikupljamo samo s jedne strane transakcije. Ako imam ugovor s prodavateljem, zastupam njegove interese. Da, kupcu sam na raspolaganju jer je zainteresiran za imovinu mog klijenta, ali možda neće zahtijevati na primjer pregovore u njegovu korist.

Koje dokumente treba provjeriti prije kupnje parcele?

Provjeravamo zemljišno-knjižni registar hipoteke je li u nju upisan prodavatelj. Ako ne, jer je, na primjer, stekao nekretninu u nasljedstvu i još nije otkrio svoje pravo u knjizi, zatražimo dokument koji potvrđuje da je on vlasnik (npr. Notarski akt o potvrđivanju nasljedstva).

Također će biti korisno potvrditi podmirivanje poreznih obveza za kupnju nasljedstva / donacije / izlaska iz zajedničkog vlasništva.

Moramo provjeriti i vrste zemljišta u izvatku iz zemljišne knjige jesu li one podložne navedenom pravu prvokupa.

Ako kupac želi iskoristiti zajam, tada se mora složiti s činjenicom da će biti potrebna tri ugovora: preliminarni, koji će omogućiti banci pokretanje postupka, zatim uvjetni ugovor, koji će morati biti poslan šumskom okrugu / općini, i na kraju ugovor o prijenosu, koji pokreće kredit,

U općinskom uredu provjeravamo je li parcela uključena u razvojni plan, koji pruža, nema li ograničenja zgrade. Događa se da kupac već ima dizajn zgrada ravnog krova, a to je rijetko dopušteno u ruralnim područjima.

U sustavu odvodnje poviat vrijedi provjeriti postoje li uređaji za odvodnjavanje na parceli koji će ograničiti mogućnost izgradnje.

U nekim situacijama, potvrda komune za pokrivanje područja revitalizacijom ili starešine o uzimanju parcele s pojednostavljenim planom gospodarenja šumama je još uvijek korisna.

Koja je razlika između ponude i cijene transakcije?

Često čujem od prodavača: dodajmo nešto u cijenu jer će se voljni željeti cjenkati. Kupci s druge strane nude mnogo niži iznos od početnog. Ispituju izdržljivost, "bolnu točku" vlasnika. U takvim pregovorima obično postoji puno emocija i možete pretjerati, kršeći ponos prodavača. Tada nema povratka pregovorima.

Koliko možete postići od cijene?

Maksimalno 5 do 10%.

Kada je najbolje vrijeme za kupnju parcele?

Ako ćemo vidjeti zemljište u kasno proljeće ili ljeto, zelenilo je i ptice pjevaju, volimo sve. Pri donošenju odluke o kupnji lako je pogriješiti. Može se ispostaviti da ćemo, kad lišće padne u obližnji gaj, gledati kroz prozore dnevne sobe na raspadajućoj farmi u blizini.

Dakle, nemojte suditi zaplet kad je lijepo i sve cvjeta, samo kad je ružno?

Da, najbolje je kad ne može biti gore - hladno, kišno. Vidjet ćemo da li voda prodire u zemlju i kako cesta izgleda. Jer ako imamo prekrasan automobil i vozimo ga neasfaltiranom cestom, doći ćemo do ureda s blatom na krovu.

Što još trebate znati?

To zemljište, baš kao i prostori, može imati opterećenje, na primjer služnosti. Uvijek moramo provjeriti dokument o stjecanju imovine od strane trenutnog vlasnika, na primjer javni bilježnički akt ili sudski nalog. Ako je zemlju kupio kao donaciju ili nasljedstvo, provjerimo postoje li dodatne rezervacije ili odredbe. Jer je možda njegov prethodnik kupio nekretninu službom drugog vlasnika ili službenošću potrebnog puta. Nisu sve terete otkrivene u zemljišnim i hipotekarnim knjigama. Nije dovoljno provjeriti postoji li hipoteka u knjizi.

Pri kupnji parcele susrećemo se s mnogim nepoznanicama. Možda bi bilo lakše kupiti kuću …

Lakše je, jer je u ovom slučaju većina navedenih pitanja već verificirana prije izdavanja građevinske dozvole. A ako imamo specifične razvojne planove i odabrani projekt, poteškoće se povećavaju - tada se ne možemo voditi ljepotom mjesta i sjajnom lokacijom, već i možemo li u njemu postići ono što bismo željeli.

Piotr Baran je razgovarao

Kategorija:

Vrtlarstvo