Što provjeriti prije kupnje parcele za gradnju kuće? Koju parcelu kupiti? Cijene građevinskih zemljišta su visoke. Vrijedno je znati dobro odabrati parcelu kako ne biste žalili uloženi novac i kako biste bili sigurni da ćete na njoj moći izgraditi kuću iz snova. Preporučujemo naš razgovor sa stručnjakom!

Koja su građevinska zemljišta najtraženija?

Građevinska zemljišta izvan grada su najtraženija, obično na malo izoliranom mjestu. Svaki čovjek ima drugačije zahtjeve. Kad se kupac javi na konkretan oglas, pitam zašto baš ta parcela, što mu se svidjelo na njoj.I onda obično čujem da mu treba mir, pa neka je parcela velika, 2-3 tisuće kvadrata. m2Ali kad stanemo na to i klijent vidi s čime će se morati suočiti - jer to treba urediti i održavati - predomisli se. Obično završava na 1-1,5 tisuća. m2

Isto sa susjedstvom. Prvo čujem: želimo živjeti daleko od ljudi. Ali tijekom razgovora ispada, na primjer, da muž često ode, a žena i djeca ostanu sami, pa bi susjedstvo bilo korisno.

Nekada je bio trend da su se mnogi iseljavali iz grada, ali život je to potvrdio i isti ljudi su se vratili u gradove. Sada postoji trend gradnje manjih kuća. Kupci poučeni iskustvom 2006.-2008., kada su uzimali kredite na 110% vrijednosti i gradili velike kuće na velikim parcelama, sada znaju da život može biti drugačiji. Kuću treba izgraditi, dovršiti i održavati. Spavaće sobe za djecu nakon 25 m2? Više nema potrebe.

Koju parcelu kupiti, šumovitu ili golu?

Investitori rjeđe traže gola građevinska zemljišta. Čini se da možete razviti područje, stvoriti ovo zelenilo, ali treba vremena. Mnogi traže šumske parcele.

  • Vrt na šumovitoj parceli. Kako napraviti vrt u šumi

Boje li se investitori kupovati šumska zemljišta?

Oni ne žele živjeti u divljini. To su područja obuhvaćena planom uređenja. Na primjer, šumske čestice površine cca 4.000 ha. m2s građevinskom površinom ograničenom na 400 m2 Ako trenutni prostorni plan predviđa stambenu izgradnju, općina ga vjerojatno neće mijenjati i uvesti opterećujuću industriju, usluge ili odlagališta otpada.

A kad tog plana nema? Zatim se morate prijaviti za uvjete gradnje. Komuna ima izrađenu studiju plana u kojoj je napisano u kojim pravcima će ići. S druge strane, općina može promijeniti studiju i utvrditi drugačiji plan.Stoga je bolje tražiti parcele koje su već obuhvaćene planom.

Kupuju li klijenti zemljište s komunalnim priključkom, spremno za izgradnju?

Većina to radi. Ako netko planira brzo krenuti u gradnju kuće, želio bi imati gotove priključke ili mogućnost izrade u kratkom roku. Ako kupi zemljište i zna da neće ništa graditi nekoliko godina, ne obraća pažnju na takve stvari. Često kupci radije plaćaju manje za zemljište i tek nakon nekog vremena donose komunalije i grade ogradu. Dobro je kada novi vlasnici skupine parcela udaljenih od glavne prometnice i mreže zajednički organiziraju opskrbu komunalnim uslugama.

Obavještavate li svoje klijente o ovim mogućnostima? Da. Kupci pitaju: Kupit ću zemljište jeftinije, ali kakve mogućnosti imam za priključak na mrežu? A ja im ih prezentiram: “Na glavnoj asf altnoj cesti su komunalije. Udaljena je 200 m od ove parcele, ali u blizini ima susjeda koji imaju isti problem, molim vas da se družite.”

Pitaju li kupci tko će im biti susjed pri kupnji parcele?

Ako su neizgrađene parcele, ne pitaju. Ako je izgrađeno, da. Dođu popodne, navečer, vide što se događa na susjednim imanjima, provjere kako su uređena, jesu li kuće završene. S druge strane, prodavači bacaju na susjeda ako stanuje tik uz prodanu parcelu.

Dakle, zemljište smatraju investicijom? Ako se nalazi u lijepo uređenom području i ako su susjedi kulturni, nekretnini će se povećati vrijednost. Naravno. Možete izgraditi prekrasnu vilu, ali ako vaš susjed ima kokošinjac, pse koji zavijaju i nered iza ograde, vrijednost nekretnine će znatno pasti i bit će je problem prodati.

  • Neprijatan susjed na parceli - što učiniti?

A ako u blizini postoje dobro održavane zgrade koje ne izazivaju zabrinutost za sigurnost, tada nekretnina odmah raste u očima kupaca.

Što skrivaju prodavači parcela? U koje zamke možete upasti kada kupujete zemljište?

Prodavači obično ne znaju za razvojne planove i pravo prvokupa koje imaju općine ili Državne šume. Tu se kao korisni pokazuju agenti za nekretnine koji već godinama poznaju servisirano područje. Znaju, primjerice, gdje i na kojoj dubini mogu biti podzemne vode, pa će klijentu odmah reći da je bolje ne graditi kuću s podrumom na određenoj parceli.

Što znači pravo prvenstva? Možeš li izgubiti parcelu?

Izgubiti ne. Sastavlja se ugovor o uvjetnoj prodaji i javnobilježnički akt se šalje nadležnom tijelu. Ima li pravo prvokupa, može ga ostvariti ili ne (ima 30 dana za odluku).

Koliko može koštati usluga posredovanja pri kupnji parcele?

5% iznosa transakcije. Našu naknadu prikupljamo samo s jedne strane transakcije.Ako imam ugovor s prodavateljem, zastupam njegove interese. Da, stojim na raspolaganju kupcu, jer je zainteresiran za nekretninu mog klijenta, ali ne može zahtijevati, primjerice, vođenje pregovora u svoju korist.

Koje dokumente treba ovjeriti prije kupnje parcele?

Provjeravamo zemljišnu i hipotekarnu knjigu je li u njoj upisan prodavatelj. Ako nije, jer je npr. naslijedio nekretninu, a još nije knjižno iskazao svoje pravo, tražimo dokument kojim se potvrđuje da je vlasnik (npr. javnobilježnički akt o nasljeđivanju).

Dobro će doći i potvrda o podmirenju poreznih obveza zbog stjecanja nasljedstva/darovanja/napuštanja suvlasništva.

Također moramo provjeriti vrste zemljišta u izvatku iz zemljišne knjige, da li podliježu navedenom pravu prvokupa.

Ako kupac želi koristiti kredit, onda mora voditi računa da će biti potrebna tri ugovora: predugovor, koji će omogućiti banci da pokrene proceduru, zatim uvjetni ugovor, koji će se morati poslati šumariji/općini, i na kraju prijenos ugovora koji pokreće kredit.

Provjeravamo zemljišnu i hipotekarnu knjigu je li u njoj upisan prodavatelj. Ako nije, jer je npr. naslijedio nekretninu, a još nije knjižno iskazao svoje pravo, tražimo dokument kojim se potvrđuje da je vlasnik (npr. javnobilježnički akt o nasljeđivanju).

Dobro će doći i potvrda o podmirenju poreznih obveza zbog stjecanja nasljedstva/darovanja/napuštanja suvlasništva.

Također moramo provjeriti vrste zemljišta u izvatku iz zemljišne knjige, da li podliježu navedenom pravu prvokupa.

Ako kupac želi koristiti kredit, onda mora voditi računa da će biti potrebna tri ugovora: predugovor, koji će omogućiti banci da pokrene proceduru, zatim uvjetni ugovor, koji će se morati poslati šumariji/općini, i na kraju prijenos ugovora koji pokreće kredit.

U komunalnom uredu provjeravamo je li određena parcela obuhvaćena planom uređenja, što on predviđa, postoje li ograničenja u izgradnji. Ponekad klijent već ima nacrt za zgradu s ravnim krovom, što je rijetko dopušteno u ruralnim područjima.

Vrijedi provjeriti kod županijskog melioracijskog zavoda da li na parceli nema drenažnih uređaja koji bi ograničili mogućnost razvoja.

U nekim situacijama korisna je i potvrda općine o području koje se revitalizira ili županijskog ureda o tome da je parcela obuhvaćena pojednostavljenim šumskogospodarskim planom.

Koja je razlika između cijene ponude i cijene transakcije?

Ako kupac želi koristiti kredit, onda mora voditi računa da će biti potrebna tri ugovora: predugovor, koji će omogućiti banci da pokrene proceduru, zatim uvjetni ugovor, koji će se morati poslati šumariji/općini, i na kraju prijenos ugovora koji pokreće kredit.

Koliko možete skinuti cijenu?

Maksimalno 5 do 10%.

Kada je najbolje vrijeme za kupnju parcele?

Od prodavača često čujem: ajmo dodati nešto na cijenu, jer će se voljni ljudi htjeti cjenkati. Kupci, s druge strane, nude iznos znatno niži od početnog.Testiraju izdržljivost, "bolnu točku" vlasnika. U takvim pregovorima obično ima puno emocija i možete pretjerati, narušavajući ponos prodavatelja. Onda nema povratka na pregovore.

Dakle, nemojmo osuđivati parcelu kad je lijepa i sve cvjeta, samo kad je ružna?

Da, najbolje kad gore ne može - hladno, kišovito. Vidjet ćemo hoće li se voda upiti u zemlju i kako će cesta izgledati. Jer ako imamo lijep auto i vozimo ga neasf altiranom cestom, doći ćemo do ureda s blatom na krovu.

Što još trebate znati?

Ako idemo vidjeti parcelu u kasno proljeće ili ljeto, zeleno je i ptice pjevaju, sve nam se sviđa. Kada se u takvom trenutku odlučuje o kupnji, lako je pogriješiti. Može se ispostaviti da ćemo, kad lišće opadne u obližnjoj šumi, s prozora dnevne sobe gledati obližnju farmu koja se raspada.

To zemljište, kao i poslovni prostor, može imati terete, na primjer služnosti.Uvijek moramo provjeriti dokument o vlasništvu sadašnjeg vlasnika, kao što je javnobilježnički akt ili sudski nalog. Ako je zemljište kupio na dar ili nasljedstvom, provjerimo ima li dodatnih rezervacija ili upisa. Jer možda je njegov prethodnik kupio nekretninu s osobnom služnošću drugog vlasnika ili služnošću potrebnog puta. U zemljišnoj i hipotekarnoj knjizi nisu iskazani svi tereti. Dakle, nije dovoljno provjeriti postoji li hipoteka u knjigama.

govorio Piotr Baran

Kategorija:

Gradnja