Obračun s najmoprimcem naknada nastalih u vezi s potrošnjom komunalnih usluga i usluga upravljanja zgradom od strane stambene zajednice ili zadruge podliježe PDV-u – jednako kao i dobivena najamnina. Podlijeganje PDV-u ne znači nužno i oporezivanje jer se na ugovore o najmu primjenjuje nekoliko izuzeća od PDV-a.
Podmirenje troškova vode, plina i struje kod najmoprimca u narodu je poznato kao refakturiranje, odnosno preprodaja usluga koje je kupio stanodavac, a koristio ih je stanar. Ovo prefakturiranje (preprodaja usluga) može biti element ugovora o najmu ili predstavljati zasebne aktivnosti koje se obavljaju za primatelja leasinga.U praksi se bira potonje rješenje, zbog isključenja komunalne naknade iz prihoda koji je temelj za izračun paušala.
Činjenica da najam podliježe PDV-u izravno proizlazi iz definicije gospodarske djelatnosti usvojene u čl. 15 sek. 2. Zakona o porezu na dobra i usluge. To uključuje, između ostalog, korištenje stvari (uključujući nekretnine) na kontinuiranoj osnovi za profit. Dakle, obveznik PDV-a postaje svatko tko iznajmljuje ili daje nekretninu u zakup. To je slučaj bez obzira radi li se o tzv. privatnom najmu (npr. paušalno oporezovanom) ili o registriranoj djelatnosti oporezovanoj paušalnim porezom na dohodak.
Najam nekretnina i stopa PDV-a>
Kako se naplaćuju režije
Podmirenje dodatnih troškova može biti u različitim oblicima: paušalno, naplate prema brojilima ili fakturama dobavljača ili uključene u najam.
Uračunavanje u najam znači da nema preprodaje dodatnih usluga.Ugovorne strane imaju punu slobodu u tom pogledu; mogu smatrati da je najam prostorija opremljenih svim komunalnim uslugama jedinstvena usluga zajedno s tim komunalnim uslugama, ili mogu te usluge odvojiti i smatrati ih potpuno odvojenima jednu od druge. To izravno proizlazi iz presude Suda EU od 6. travnja 2015. u predmetu C-42/14 (Ministar financija protiv Vojno-stambene agencije). Smatrao je da bi se iznajmljivanje nekretnina i povezane usluge (opskrba vodom, električnom energijom, toplinom i zbrinjavanje otpada) u načelu trebale smatrati odvojenim i neovisnim isporukama koje bi se trebale zasebno procjenjivati za potrebe PDV-a, osim ako elementi transakcije su toliko blisko povezane da objektivno čine samo jednu nedjeljivu ekonomsku korist, koju bi bilo umjetno odvojiti.
Režije koje prate najm treba smatrati zasebnim uslugama ako stanar može birati kako će ih koristiti odlučujući o visini njihove potrošnje.Takva situacija se posebno događa u slučaju odvojenog obračuna potrošnje ovih komunalnih usluga na temelju očitanja brojila ili podmjerila.
Isto načelo treba usvojiti i kada je ugovorom predviđeno odvojeno podmirenje komunalija, a iznos naknade za to se utvrđuje u ugovoru na temelju drugih kriterija osim mjerenja, uzimajući u obzir potrošnju ove komunalije od strane stanara. Takvi drugi kriteriji mogu biti, na primjer, broj ljudi koji koriste nekretninu ili površina nekretnine.
Osim toga, ako ekonomski razlozi za sklapanje ugovora upućuju na to da stvarno razdvajanje i zasebno podmirenje komunalnih usluga objektivno odražava potrošnju komunalnih usluga, tada te pogodnosti treba tretirati odvojeno (primjerice, raspodjela medijskih troškova na pojedinačni stanari na osnovi jednog brojila prema sporazumu o objektivnim kriterijima raspodjele).
Kada je preprodaja medija oslobođena PDV-a
Budući da većina stanodavaca jasno odvaja odredbe o najmu od odredbi o dodatnim naknadama u svojim ugovorima o najmu, vrijedi znati da to također ima implikacije na PDV. Ova odvojena naselja znače da stanodavac pruža nekoliko odvojenih usluga stanaru: najam i preprodaju pojedinačnih komunalnih usluga i usluge upravljanja zgradom od strane zajednice ili zadruge.
Ako se stan iznajmljuje u stambene svrhe, ova preprodaja može biti oslobođena poreza. U skladu sa § 3 odl. 1. točka 11. Uredbe o oslobađanjima od plaćanja poreza na dobra i usluge i uvjetima za primjenu tih oslobođenja, djelatnosti koje vlasnici stambenih prostora koji čine stambenu zajednicu obavljaju na određenoj nekretnini za osobe koje ih koriste na temelju pravnog vlasništvo osim vlasništva (npr. zakup) prostor za koji se naplaćuje naknada neovisno o vlasniku u smislu Zakona o zaštiti najmoprimaca, ako se taj prostor koristi isključivo za stanovanje.Samostalne naknade iz ove odredbe su naknade za opskrbu objekta električnom energijom, plinom, vodom i odvoz kanalizacije, otpada i otpadnih voda.
Paušalno oporezivanje najma nekretnine: koje stope>
Nažalost, ne postoji slično izuzeće za prostore u fondu stambenih zajednica, nestambene prostore i stambene prostore iznajmljene u druge svrhe osim stanovanja (na primjer, za podnajam). Slično je i u slučaju najma obiteljske kuće i prefakturiranja režija najmoprimcu. Preprodaja režija u takvim slučajevima nije oslobođena PDV-a. Ovdje se može koristiti samo do 200.000. PLN promet godišnje.
Pravna osnova:
- Zakon od 11. ožujka 2004. o porezu na dodanu vrijednost (Službeni glasnik iz 2018., točka 2174, s izmjenama i dopunama)
- Zakon od 21. lipnja 2001. o zaštiti prava stanara, stambenih resursa općine i izmjenama i dopunama Građanskog zakonika (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2018., točka 1234, s izmjenama i dopunama)
- Uredba ministra financija od 20. prosinca 2013. o izuzećima od plaćanja PDV-a i uvjetima za primjenu tih izuzeća (pročišćeni tekst: Službeni glasnik iz 2018., točka 701, s izmjenama i dopunama)