Od 1. srpnja na snazi je novi razvojni zakon o osnivanju Razvojno jamstvenog fonda. Zahvaljujući njemu korisnici se osjećaju sigurnije, jer neće izgubiti novac u slučaju bankrota developera.

Novi zakon za programere od 1. srpnja 2022.

U 2012. tzv zakon o graditeljstvu, koji je trebao regulirati prodaju novih stanova i povećati sigurnost kupaca - npr. kroz zahtjev da developeri otvore escrow račune na koje prije svega odlazi novac kupaca stanova. Prijenos sljedećih tranši na račun developera ovisio je o napretku ulaganja.

Trenutno je, međutim, zakonodavac otišao puno dalje, smatrajući postojeća rješenja nedostatnima. Stoga je odlučeno donijeti novi razvojni zakon i osnovati Razvojni jamstveni fond (DFG). Njegove odredbe stupile su na snagu 1. srpnja 2022.

Housing Trust Account, ili novac za "čekaonicu"

Od stupanja na snagu Zakona o graditeljima, novac kupaca koji kupuju stanove i kuće u izgradnji prebacuje se na escrow račun banke. Programer koji je dužan otvoriti stambeni escrow račun (MRP) odabire otvoreni ili zatvoreni escrow račun. Razlika je temeljna.

  • Otvoren prilagođeni račun

U slučaju otvorenog escrow računa, sljedeće tranše od iznosa za stan prenose se na račun investitora tek nakon završetka sljedeće faze radova. To potvrđuje inspektor građevinskog nadzora.Ako nema nepravilnosti i već je došlo do faze, banka tvrtki isplaćuje tranšu sredstava - sukladno ugovoru o razvoju. Otvoreni escrow račun može imati dodatna jamstva banke ili osiguranja.

  • Escrow račun zatvoren

Druga formula je zatvoreni escrow račun. Ovdje su pravila mnogo restriktivnija. Investitor dobiva transfer s cjelokupnim iznosom za stan tek nakon njegove izgradnje, odnosno nakon što banka dobije presliku javnobilježničkog ugovora o prijenosu prava koja su predmet danog ugovora o izgradnji na kupca.

Naravno, sa gledišta korisnika zatvoreni račun je najsigurniji. Ako programer ne uspije, dobiva sav novac natrag. U slučaju otvorenog računa (pogotovo bez kolaterala), takve sigurnosti nema. Investitor može bankrotirati tijekom provedbe investicije. U takvom scenariju, dio novca koji je već položen na njegov račun biva oduzet.

S druge strane, sa stajališta programera, otvoreni račun je bolje rješenje. U takvom scenariju, on ne mora imati sva sredstva u početnoj fazi rada, kao što je slučaj sa zatvorenim računom. Paradoksalno, kako tvrde razvojne tvrtke, otvoreni račun može povećati sigurnost projekta. Na primjer, ako se troškovi povećaju, pojave se nepredviđeni troškovi i tvrtka mora tražiti dodatna sredstva tijekom ulaganja, tada pristup novcu s otvorenog escrow računa može spasiti njezinu likvidnost. Zatvoreni računi, s druge strane, tjeraju programera da osigura financiranje unaprijed, ali također povećavaju rizik od gubitka likvidnosti i, kao rezultat, bankrota.

Klijent razvojne tvrtke, s prospektom ulaganja u ruci, ima saznanja o escrow računu i pravilima financiranja izgradnje. Pri odabiru nekretnine koju namjerava kupiti može se voditi i ovim pitanjem, ali u praksi je izbor ograničen.Većina programera otvara escrow račune za svoje projekte. Obično tvrtke postavljaju račune prije ulaganja. Nije vjerojatno da će uspjeti svaki pokušaj uvjeravanja investitora da promijeni račun. Kupac kojemu se ne sviđa oblik osiguranja novca stoga može odabrati drugu investiciju s drugim programerom.

Jamstveni fond za programere - u slučaju da programer bankrotira

Prije nekoliko godina, Ured za zaštitu tržišnog natjecanja i potrošača postulirao je potrebu izmjene zakona o razvojnim programerima kako bi se povećala zaštita kupaca. UOKiK je tvrdio da je od 2012. 150 developera bankrotiralo (izračun broja stečajeva tvrtki developer je smatrao manjkavim, tvrdeći da je zapravo razmjer stečajeva mnogo manji).

UOKiK je također naznačio da su izmjene propisa potrebne ne samo zato što su 90% escrow računa koje su otvorili programeri otvoreni računi, već i zbog sigurnosti klijenata u slučaju bankrota banaka u kojima su računi bili otvoreno.

Ako financijska institucija koja vodi Stambeni zakladnički račun bankrotira, klijent može računati na jamstvo Bankovnog jamstvenog fonda (BFG) do 100.000 PLN. euro. Ostatak sredstava više neće biti zaštićen. Štoviše, jamstvo BFG-a pokriva sva sredstva kupca u pojedinoj banci, pa ako on tamo ima i račun ili depozite, konačno može povratiti još manje novca uplaćenog za kupnju nekretnine. Propast banke je riskantnija sa zatvorenim računima, gdje odlazi sav novac programera.

„Postojeći propisi nisu pružali klijentima programera odgovarajuću pravnu i financijsku zaštitu. Novi zakon značit će da poljske obitelji koje odluče kupiti stan ili kuću od poduzetnika neće morati brinuti o gubitku novca povjerenog poduzetniku. To je i svrha stvaranja Jamstvenog fonda za razvojne programere iz kojeg će u kriznim situacijama, poput stečaja graditeljske tvrtke ili banke, kupci stanova dobiti povrat uplaćenih sredstava” – objasnio je Tomasz Chróstny, predsjednik UOKiK.

Jamstvo za nekretnine: jamstvo za nedostatke na nekretninama>

Jamstveni fond za razvojne programere – uveden izmjenom Zakona – funkcionirat će na temelju doprinosa programera, a njihov iznos ovisit će o vrsti escrow računa koji se vode za pojedina ulaganja. Maksimalne - u skladu s novim zakonom - isplate DFG-u bit će do 1% sredstava klijenata akumuliranih u bankama na otvorenim stambenim povjereničkim računima i 0,1% u slučaju zatvorenih računa. Svaki put će visina plaćanja biti određena propisom ministarstva nadležnog za graditeljstvo (trenutno Ministarstvo razvoja, rada i tehnologije). Kao što vidite - zakonodavac želi isprovocirati tvrtke da otvore zatvorene escrow račune. Tada će uplate DFG-u biti manje.

Novac akumuliran u fondu isplaćuje se korisnicima u slučaju propasti developera, kao i propasti banke, ako jamstva BFG-a nisu dostatna za pokrivanje sredstava akumuliranih u otvoreni ili zatvoreni račun.

Novi zakon o programerima: prospekt

Najvažnije odredbe Zakona o graditeljima tiču se zahtjeva da investitor otvori bankovni escrow račun, na koji se prije svega uplaćuje novac kupca koji kupuje stan u izgradnji.

Drugi propis odnosi se na potrebu prilaganja informativnog prospekta uz ugovor o razvoju u kojem su navedeni svi najvažniji parametri ulaganja. Tamo ćemo posebno pronaći informacije o:

  • iskustvo programera u prethodno završenim investicijama;
  • hipoteke na nekretninama upisane u zemljišne i hipotekarne knjige;
  • planirana ulaganja u radijusu od kilometra od nekretnine u izgradnji;
  • planirani datumi početka i završetka;
  • datum prijenosa vlasništva stana na kupca;
  • kako izmjeriti površinu stana;
  • prihvaćen raspored izgradnje;
  • escrow račun na koji će ići novac kupca.

Stambena knjižica: nova pravila isplate jamčevine>

Informacijski prospekt ima i pojedinačni dio koji govori o parametrima konkretne nekretnine koju kupac kupuje. Sve je u vezi:

  • cijena 1 m2 površina stana ili obiteljske kuće;
  • površina stana;
  • lokacija apartmana;
  • broj etaža stana;
  • standardna završna obrada;
  • povezana područja.

Povrat provizije za prijevremenu otplatu kredita: kako do nje>

Novi propisi u zakonu o razvojnim programerima za povećanje sigurnosti kupaca i ulaganja odnose se na sljedeća pitanja:

  • visina naknada koje se naplaćuju prilikom potpisivanja ugovora o rezervaciji.

Do sada nije navedeno, što bi moglo dovesti do gubitka novca, pogotovo ako je položio veće iznose. Trenutačno, naknada za rezervaciju funkcionira na temelju depozita. Neće smjeti prijeći 1% cijene nekretnine. Ako banka ne odobri klijentu kredit, dužan je vratiti uplaćeni novac. Ako programer sklopi ugovor s nekim drugim, vratit će izvornu korisničku naknadu plus 100%. A ako se kupac predomisli, izgubit će plaćeni iznos;

  • hipoteka na nekretninu koju je izgradio poduzetnik

(na primjer, programer je uzeo kredit od banke za provedbu projekta). U takvoj situaciji dužan je ishoditi suglasnost hipotekarnog vjerovnika (npr. banke) da klijent nakon uplate pune cijene dobije stan s čistom hipotekom. Ova suglasnost se dostavlja kupcu u obliku dodatka ugovoru o izgradnji.Zahvaljujući tome, u slučaju stečaja razvojne tvrtke, kupac će dobiti svoj stan bez tereta ili će imati prednost u naplati potraživanja. Do sada takva suglasnost nije bila potrebna, pa je u slučaju stečaja investitora banka imala prednost u namiri potraživanja;

  • kontrola realizacije investicije

novi zakon o programerima povećava opseg kontrole o kojem ovisi isplata sljedećih tranši sredstava s otvorenih escrow računa. Posljednja tranša plaćanja za razvojnu tvrtku dogodit će se tek nakon prijenosa vlasništva na klijenta, temeljem javnobilježničkog zapisa;

  • značajni i beznačajni nedostaci

kupac ima pravo odbiti primiti stan ili kuću ako imaju tzv. bitne nedostatke, odnosno neupotrebljivu nekretninu. Ukoliko izvođač uoči nedostatak, ali ga ne otkloni unatoč isteku tri uzastopna roka, kupac ima pravo odustati od ugovora.Ako investitor ne prepozna nedostatak tijekom preuzimanja, naručitelj može koristiti mišljenje građevinskog stručnjaka. Ako potonji potvrdi postojanje bitnog nedostatka, kupac može odustati od ugovora. U slučaju beznačajnih nedostataka - ako nedostatke ne otkloni programer u bilo kojem od tri roka - kupac može ispraviti nedostatke na trošak razvojne tvrtke;

  • univerzalnost rješenja

novim Zakonom o graditeljstvu proširuje se djelokrug primjene donesenih rješenja ne samo na stanove u izgradnji, već i na one čija gradnja tek počinje. Takvi ugovori ne jamče prijenos vlasništva na kupca, iako kupac mora uplatiti sredstva. Ista pravila sada će se primjenjivati na nekretnine koje su u planiranju, ali su već u prodaji (escrow računi, itd.). Međutim, to se ne odnosi na stanove i kuće koje je investitor već izgradio.

Pravna osnova:

  • Zakon od 16. rujna 2011. o zaštiti prava kupaca stana ili obiteljske kuće (Zakon iz 2019., točka 1805, s izmjenama i dopunama)
  • Zakon od 20. svibnja 2021. o zaštiti prava kupaca stana ili obiteljske kuće i Fonda za jamstvo razvoja (Zakonski glasnik iz 2021., točka 1177)

Kategorija:

Operacija kuće