Naknada javnog bilježnika je naknada koju javni bilježnik prima za dokumentiranje određenog pravnog akta. Provjeravamo maksimalne stope javnobilježničke naknade. Koje su naknade povezane s kupnjom nekretnine.

Prilikom odluke o kupnji nekretnine moramo imati na umu da troškovi koje snosimo nisu samo cijena parcele navedena u oglasu. Uz kupoprodajnu transakciju nekretnine vezan je čitav niz potrebnih naknada, a to nažalost nisu sitne stvari. Neke od tih naknada su fiksni iznosi, dok su druge neizravno pod našom kontrolom. Pa saznajmo što ćemo i koliko platiti pri kupnji nekretnine u 2020. godini.? Kolike su javnobilježničke naknade?

Stope javnobilježničkih naknada

Prilikom proračuna pri kupnji nekretnine vrijedi uzeti u obzir tzv. javnobilježnički troškovi, koji uključuju troškove kao što su javnobilježničke pristojbe, javnobilježničke preslike ili upis u zemljišne i hipotekarne knjige. Također se morate sjetiti poreza. Dok, primjerice, sudske pristojbe imaju fiksne vrijednosti, porezi ovise o cijeni parcele, a naknada ovisi o našem individualnom dogovoru s javnim bilježnikom.

Naknada javnog bilježnika je naknada koju javni bilježnik prima za dokumentiranje određenog pravnog akta. Maksimalne stope ove naknade navedene su u Uredbi ministra pravosuđa od 28. lipnja 2004. o najvišim stopama javnobilježničkih pristojbi (pročišćeni tekst, Zbornik zakona iz 2020., točka 1473, s izmjenama i dopunama; u daljnjem tekstu: Uredba).

Kako izračunati javnobilježničku naknadu

Maksimalne javnobilježničke naknade

vrijednost nekretnine

maksimalni trošak javnobilježničke naknade

do 3k PLN

100 PLN

preko 3k PLN do 10 tisuća PLN

100 PLN + 3% viška iznad 3000 PLN PLN

preko 10K PLN do 30 tisuća PLN PLN

310 PLN + 2% viška iznad 10.000 PLN PLN

preko 30K PLN do 60 tisuća PLN PLN

710 PLN + 1% viška iznad 30.000 PLN PLN

preko 60K PLN do 1 milijun PLN

1010 PLN + 0,4% viška iznad 60.000 PLN PLN

preko 1 milijuna PLN do 2 milijuna PLN

4770 PLN + 0,2% viška iznad 1 milijuna PLN

preko 2 milijuna PLN

6770 PLN + 0,25% viška iznad 2.000.000 PLN (ali ne više od 10.000 PLN)

Zapamti! Stope javnobilježničke naknade navedene u gornjoj tablici maksimalni su iznosi, što znači da ovisno o pojedinačnim okolnostima, javni bilježnik može postaviti drugačiju (npr. privlačniju) stopu za nas. Osim toga, stvarni iznos javnobilježničke naknade dobit ćemo tek nakon dodavanja PDV-a.

Ostale javnobilježničke naknade

Ali ovo nije kraj troškovima koje ćemo imati u javnobilježničkom uredu. Ostale javnobilježničke naknade su:

  • Kopija javnobilježničkog akta

Ovo je kopija izvornog dokumenta s istom pravnom snagom i sadržajem kao i izvornik.Prilikom kupnje nekretnine trebat će vam jedan primjerak za nas i, ovisno o vašim potrebama, drugi primjerak (npr. za banku). Trošak preslike javnobilježničkog akta određuje javni bilježnik pojedinačno i obračunava se za svaku stranicu dokumenta. Trošak pripreme kopije javnobilježničkog akta iznosi između 6 i 20 PLN po stranici. Na ovaj iznos mora se dodati PDV;

  • Naknada za upis prava vlasništva u zemljišnoj i hipotekarnoj knjizi

Ovo je fiksna naknada, koja uvijek iznosi 200 PLN bez obzira na vrijednost nekretnine;

  • Naknada za uspostavu zemljišne i hipotekarne knjige

Ukoliko nekretnina koju smo kupili još nema zemljišnu i hipotekarnu knjigu, potrebno ju je uspostaviti kako bi se utvrdio pravni status nekretnine. Možemo to učiniti sami ili dati kod javnog bilježnika. Sudska pristojba za zemljišni i hipotekarni registar je fiksni iznos od 60 PLN;

  • Naknada za upis hipoteke u zemljišne i hipotekarne knjige

Ako je naša nekretnina opterećena hipotekom, te podatke također moramo unijeti u zemljišnu i hipotekarnu knjigu. Ovo je još jedna fiksna naknada od 200 PLN.

Sve gore navedene naknade plaćamo kod javnog bilježnika. Javni bilježnik potom obavještava sud o promjenama, a sud upisuje u zemljišnu i hipotekarnu knjigu novog vlasnika. Plaćanje poreza na građanskopravni promet također je u nadležnosti javnog bilježnika.

Dodatne naknade pri kupnji nekretnine

Nažalost, javnobilježničke naknade ne završavaju s troškovima koje imamo prilikom kupnje nekretnine. Kupujemo li svoju nekretninu na sekundarnom tržištu, moramo se sjetiti i poreza na građanskopravne poslove kupnje nekretnina. Ova naknada iznosi 2% od vrijednosti nekretnine i naplaćuje je javni bilježnik prilikom potpisivanja javnobilježničkog akta.

Kupimo li nekretninu s hipotekom, plaćamo i dodatnu fiksnu naknadu iz poreza na građanskopravni promet za zasnivanje hipoteke za osiguranje postojećih potraživanja. To je 19 PLN ili 0,1% vrijednosti nekretnine ako se radi o ograničenoj hipoteci.

Sljedeće pitanje je moguća naknada za agenciju za nekretnine. Ako smo koristili usluge takve tvrtke, svim već spomenutim troškovima moramo dodati i proviziju za ured za nekretnine. U praksi se obično radi o iznosu od 2-3% od vrijednosti transakcije.

Tablica u nastavku sadrži sažetak osnovnih troškova koje ćemo imati pri kupnji nekretnine za gotovinu u 2020.

Naknade za kupnju nekretnine

Naziv naknadeNaknada ovisi o raznim faktorimaFiksna naknada
Porez na građanskopravne transakcije2% vrijednosti parcele
Notarska pristojbamaksimalni iznosi: preko 10.000 PLN do 30 tisuća PLN PLN: 310 PLN + 2% na višak iznad 10.000 PLN PLN; preko 30.000 PLN PLN do 60 tisuća PLN PLN: 710 PLN + 1% na višak iznad 30.000 PLN PLN; preko 60 000 PLN PLN do 1.000 tisuća PLN PLN: 1010 PLN + 0,4% na višak iznad 60 000 PLN PLN
PDV na javnobilježničku naknadu23% javnobilježničke naknade
Kopija javnobilježničkog akta6 PLN sa svake započete stranice
Agencija za nekretnineok. 3-5% vrijednosti parcele
PDV od agencije za nekretnine23% plaće agenta za nekretnine
Sudska pristojba za uspostavu zemljišne i hipotekarne knjige60 PLN
Sudska pristojba za upis u zemljišne i hipotekarne knjige200 PLN
Sudska pristojba za brisanje hipoteke iz zemljišne i hipotekarne knjige100 PLN

Provizija agencije za nekretnine - koja provizija?

Kad planiramo kupnju nekretnine, često se pitamo trebamo li koristiti usluge agencije za nekretnine ili se osobno pozabaviti i kupiti izravno od prodavatelja (developera). U većini slučajeva odlučujući faktor je provizija koju je potrebno platiti za posredovanje agencije. Međutim, mnogi kupci nekretnina nemaju pojma tko plaća koliko i za što.

U praksi poljskog tržišta nekretnina možemo naići na nekoliko načina obračuna provizije:

  • od prodavača,
  • od kupca
  • s obje strane transakcije istovremeno.

Najčešće se provizija posrednika u prometu nekretnina naplaćuje u postotku od vrijednosti transakcije. Mnogo rjeđe to je fiksni iznos ili kombinacija fiksnog iznosa i postotka od transakcije ili pregovora.

Najpopularnije rješenje je postaviti postotak provizije na vrijednost transakcije koja se istovremeno naplaćuje od obje strane. Obično je 2-3% sa svake strane. U tom slučaju posrednik u prometu nekretnina sklapa ugovor i s prodavateljem i s kupcem nekretnine. Međutim, treba imati na umu da je takvim rješenjem posrednik dužan zastupati obje strane, što iz očitih razloga neće uvijek biti od koristi za kupca. Ovdje se radi o specifičnom sukobu interesa i postavlja se opravdano pitanje kako je moguće ispregovarati što bolje uvjete transakcije, budući da obje strane imaju izrazito različite interese.Logično je, uostalom, da prodavatelj nekretninu želi prodati po što višoj cijeni, a kupcu je u interesu da je kupi što jeftinije. U tom slučaju, pošteni posrednik može samo pomoći stranama da postignu dogovor pod uvjetima koje obje prihvaćaju. To ne znači da će ti uvjeti biti povoljni za obje strane.

U zadnje vrijeme sve popularnije rješenje je varijanta da agencija zastupa samo prodavatelja. Naravno, u ovom slučaju naknadu agencije za nekretnine snosi prodavatelj. Ove ponude obično imaju slogan "0% provizije od kupca" ili "Kupac ne plaća proviziju" .

Međutim, vrijedi znati da ova varijanta ne mora biti najjeftinija za kupca. U tom slučaju brokersku proviziju (koja obično iznosi oko 5% vrijednosti transakcije) u cijelosti pokriva prodavatelj. No, rijetko tko zna da se taj iznos onda krije u cijeni nekretnine, pa zapravo ionako ide na teret kupca.Osim toga, odustajanjem od zastupanja agencije za nekretnine mora voditi računa o vlastitim interesima tijekom pregovora.

U praksi najbolji model suradnje za kupca je varijanta u kojoj agencija zastupa samo svoje interese. Iako je u ovom slučaju kupac taj koji mora platiti posredničku proviziju (obično oko 2-3% od cijene transakcije), treba imati na umu da je kupac taj koji najviše riskira tijekom cijele kupoprodajne transakcije nekretnine. Pri trošenju stotina tisuća ili čak milijuna zlota mora biti siguran da je cijena primjerena nekretnini koja se kupuje i da uz nekretninu neće dobiti, primjerice, dugove prijašnjeg vlasnika ili neželjenih najmoprimaca. Uostalom, uloga agenta je provjeriti pravni status kupljene nekretnine, dogovoriti najbolje uvjete transakcije za kupca i osigurati njegove interese u predugovoru.

Dakle, kada se odlučuje za takvo rješenje, kupac može biti siguran da ga broker zastupa u 100% iznosu i da će se za njega zalagati za najbolje moguće uvjete transakcije.Također vrijedi podsjetiti da se troškovi zastupanja mogu pregovarati u ugovoru s određenom agencijom, što znači da se kupac i posrednik mogu dogovoriti o uvjetima koji su optimalni za obje strane.

Naknade pri kupnji nekretnine na kredit

Međutim, ako namjeravamo uzeti kredit, moramo uzeti u obzir povećanje konačnih troškova kupnje nekretnine. U ovom slučaju imamo dodatne naknade. Neki od njih su obvezni, drugi ovise o politici pojedine banke ili našim individualnim odlukama. Dakle, bit će sljedeće naknade:

  • trošak samog kredita, tj. kamate i provizije,
  • porez na građanskopravne poslove za zasnivanje hipoteke u korist banke koja odobrava kredit,
  • sudska pristojba za upis hipoteke u zemljišne i hipotekarne knjige,
  • proizvodi povezani s bankom (npr. bankovni račun, kreditna kartica),
  • mogući izvještaj o procjeni, tj. procjena vrijednosti nekretnine (ovdje cijena varira ovisno o financijskoj instituciji, ali obično ne više od 1000 PLN; najčešće je to puno niža cijena),
  • moguća osiguranja (npr. osiguranje života, osiguranje premošćivanja, osiguranje nekretnina i/ili osiguranje niskih uplata. Hoće li sva ona biti potrebna ovisi o zahtjevima pojedine banke, kao i hoće li npr. uspjeli smo akumulirati odgovarajući iznos vlastitog doprinosa).

Tablica ispod prikazuje dodatne naknade koje ćemo imati ako kupimo nekretninu na kredit u 2020.

Popis dodatnih naknada pri kupnji nekretnine na kredit

Neke fiksne naknade
Cijena samog kredita, tj. kamate i provizijeNaknada ovisi o iznosu kredita
Porez na građanskopravne poslove za zasnivanje hipoteke u korist banke davatelja kredita0,1% iznosa osigurane tražbine (u slučaju ograničene hipoteke)19 PLN
Sudska pristojba za upis hipoteke u zemljišne i hipotekarne knjige200 PLN

Dodatne naknade, ako postoje

(ovisno o politici banke i volji investitora-zajmoprimca)
Proizvodi povezani s bankom (npr. bankovni račun, kreditna kartica)Naknada ovisi o politici banke
ProcjenaNaknada ovisi o politici banke (obično ne više od 1000 PLN)
OsiguranjeNaknada ovisi o politici banke

Naknade za kupnju i prodaju: mora li kupac uvijek platiti?

Odredbe Zakona od 14. veljače 1991.Zakonom o javnom bilježništvu (pročišćeni tekst, Zbornik zakona iz 2020., točka 1192, s izmjenama i dopunama; u daljnjem tekstu: Zakon) nije jasno određeno tko će i u kojem iznosu snositi naknade vezane uz kupnju i prodaju nekretnina. Zakonodavac samo ukazuje (ali to nije naredba) da se javnobilježničke pristojbe trebaju ravnomjerno podijeliti između kupca i prodavatelja. Prema čl. 89. st. 1. ZZP-a, stranke u javnobilježničkom činu solidarno su i pojedinačno odgovorne za naknadu koja pripada javnom bilježniku. U praksi se podrazumijeva da kupac snosi javnobilježničke troškove, ali to ne mora biti slučaj.

Pitanje pokrića troškova može biti predmet pregovora između prodavatelja i kupca, što znači da je na stranama tko će što platiti. Dobro rješenje može biti, na primjer, podjela tih troškova na pola. U sklopu pregovora moguće je i dogovoriti s prodavateljem da on plati porez ili javnobilježničku naknadu, neto ili bruto. Konačna odluka u ovom slučaju ovisi samo o dogovoru između prodavatelja i kupca.Ako u ugovoru nema dogovora između stranaka o transakcijskim troškovima, sve naknade snosi kupac.

Možete li smanjiti troškove kupnje nekretnine?

Troškovi povezani s kupnjom i prodajom nekretnine mogu se naravno smanjiti na odgovarajući način. Očito je da što je niža cijena parcele, to je manji i trošak kupnje.

Prema mnogim kupcima, kupnja parcele izravno od vlasnika (developera) bez angažmana agencije za nekretnine može uštedjeti mnogo novca. Nažalost, u praksi nije baš tako. Kao što je već spomenuto, korištenje agencijskih usluga ima brojne prednosti za kupca, a odustajanje od ovakvog posredovanja povezano je s velikim rizikom i, suprotno izgledima, često povećanjem konačnih troškova transakcije.

Također možete pokušati dobro istražiti tržište javnobilježničkih usluga i odabrati javnobilježnički ured koji nudi svoje usluge po nižim cijenama. Podsjetimo, iznosi navedeni u uredbi su maksimalni iznosi, što znači da javni bilježnik od nas ne može tražiti više, ali nema zapreka da s njim dogovorimo nižu naknadu.U praksi se na tržištu mogu naći ponude i upola niže od maksimalne stope za sastavljanje kupoprodajnog ugovora nekretnine.

Također vrijedi zapamtiti da konačna naknada javnog bilježnika ovisi o opsegu poslova koje smo mu povjerili. Dakle, ako preuzmemo neke od tih dužnosti, naknada će se sukladno tome smanjiti. Naravno, radi se samo o poslovima koje možemo sami obaviti, odnosno o upisu prava na nekretnini i same hipoteke u zemljišnu i hipotekarnu knjigu ili podnošenju zahtjeva za uspostavu zemljišne i hipotekarne knjige.

Nažalost, svi ostali troškovi navedeni u članku ostaju isti.

Pravna osnova:

  • Zakon od 23. travnja 1964. Građanski zakonik (pročišćeni tekst, Glasnik zakona iz 2019., točka 1145, s izmjenama);
  • Zakon od 14. veljače 1991. Zakon o javnim bilježnicima (pročišćeni tekst, Glasnik zakona iz 2020., točka 1192, s izmjenama i dopunama);
  • Uredba ministra pravosuđa od 28. lipnja 2004. o najvišim stopama javnobilježničkih pristojbi (pročišćeni tekst, Glasnik zakona iz 2020., točka 1473, s izmjenama i dopunama)

Kategorija:

Operacija kuće