Usklađivanje najma stanova - 2022. zadnji put po općim uvjetima! Porez na najam stana u 2023. plaćate paušalno. Koje su promjene? Što trebate znati ako iznajmljujete stan! Od 2023. imat ćemo velike izmjene u pravilima podmirivanja najma.

New Deal 2023. uvodi velike promjene za pojedince koji iznajmljuju svoje privatne stanove. Novosti čekaju i porezne obveznike koji u okviru svoje djelatnosti ostvaruju dohodak od najma. Ali to nije sve. Objašnjavamo što će se još promijeniti u porezu na najam stanova u 2023. i kada će se primjenjivati. Ovo je važno jer ljudi koji zarađuju prihod od najma sada moraju donijeti važne odluke.

Sadržaj

  1. Iznajmljivanje stana - što je privatno iznajmljivanje?
  2. Rješavanje postojećih pravila privatnog najma
  3. Nagodba najma od 2023. samo paušalno
  4. Nagodba zakupa - prijelazna godina 2022.
  5. Podmirenje privatnog najma - amortizacija i ostali troškovi
  6. Promjena naselja - porez na najam stana u 2023.
  7. Koji porez na iznajmljivanje stana - stope
  8. Ugovaranje privatnog najma zajedno sa supružnikom
  9. Ugovor o najmu 2023. kao dio poslovne aktivnosti
  10. Nagodbe zakupa za poduzetnike - akontacije poreza
  11. Ne uključuje li olakšica srednje klase dohodak/prihod od najma?
  12. Porez na najam stana 2023 - koji oblik poreza na najam odabrati
  13. Koje promjene ugovora o najmu treba napraviti

Iznajmljivanje stana - što je privatno iznajmljivanje?

Privatni najam je ugovor kojim se najmodavac obvezuje dati predmet najma na korištenje najmoprimcu, na određeno ili neodređeno vrijeme, uz naknadu u obliku najamnine koju plaća najmoprimac. Predmet najma mogu biti pokretnine kao i nekretnine.

Prema poreznom zakonu, prihod od privatnog najma uključuje prihod od najma, podzakupa, zakupa, podzakupa i drugih sličnih ugovora. Sukladno Zakonu o porezu na dohodak (u daljnjem tekstu upit), dohodak od najma priznaje se kao dohodak od nepoljoprivredne djelatnosti (članak 10. stavak 1. točka 3. upit) ili privatnog najma (članak 10. stavak 1. točka 6.) gore).

Rješavanje postojećih pravila privatnog najma

Do 2021. godine privatni najam mogao se rješavati po općim uvjetima prema poreznoj ljestvici ili paušalno na prijavljen prihod.Iz sadašnjeg teksta čl. 9a sek. 6 upit podrazumijevalo je da se dohodak koji ostvaruju obveznici poreza na dohodak od privatnog iznajmljivanja oporezuju prema poreznoj ljestvici, osim ako se porezni obveznik ne odluči za paušalno oporezivanje prijavljenog dohotka, odnosno pod uvjetima utvrđenim Zakonom o paušalnom porezu na dohodak (u daljnjem tekstu: oporezivanje). Kod rješavanja najma po općim uvjetima porezna ljestvica iznosila je 17% i 32% poreza na dohodak, odnosno višak prihoda od najma nad troškovima stjecanja.

Kada je u pitanju paušalni iznos za najam stana, do sada su fizičke osobe koje ostvaruju prihode od najma, podzakupa, zakupa, podzakupa ili drugih sličnih ugovora, ako ti ugovori nisu sklopljeni u sklopu nepoljoprivredne poslovne djelatnosti, mogli platiti paušalni iznos na registrirani prihod (članak 2(1a) Uzrycz).

Nagodba najma od 2023. samo paušalno

Porez na najam stana 2023.Pod kojim uvjetima? Međutim, Poljski dogovor 2023. uvodi promjene u gore navedene propise ograničavajući trenutno dostupne metode podmirivanja privatnog prihoda od najma. Sadašnji čl. 9a sek. 6 upit propisuje da se dohodak koji porezni obveznik ostvari od privatnog iznajmljivanja oporezuje u paušalnom iznosu na evidentirani dohodak, prema pravilima propisanim Zakonom o paušalnom porezu na dohodak. Međutim, prema novom tekstu čl. 2 sek. 1a uzrycz, fizičke osobe koje ostvaruju dohodak od privatnog najma plaćaju paušalni iznos na evidentirani dohodak.

To znači da porezni obveznici koji ostvaruju dohodak od privatnog iznajmljivanja više neće moći birati između nagodbe po općim uvjetima i paušalnog iznosa. Jedina opcija stoga će biti paušalni iznos i pravila navedena u uzryczu.

Pažnja! U 2023. godini jedini dostupan oblik oporezivanja privatnog iznajmljivanja je paušalni iznos na registrirani prihod.

Nagodba zakupa - prijelazna godina 2022.

Promjenom pravila za ugovaranje najma zakonodavac je uveo prijelazne odredbe prema kojima će tekuća 2022. godina biti razdoblje za iznajmljivače da se pripreme i prilagode novim pravilima za ugovaranje najma. One će se pak primjenjivati apsolutno od 1. siječnja 2023. Prijelazne odredbe propisuju da porezni obveznici koji u tekućoj godini ostvaruju prihode od privatnog najma mogu primjenjivati pravila oporezivanja tih prihoda koja su na snazi od 31. prosinca 2021.

Važno! U 2022. godini, kao prijelaznom razdoblju, porezni obveznici koji ostvaruju dohodak od privatnog iznajmljivanja mogu primjenjivati postojeće oblike oporezivanja.

To znači da prihodi/dohodak od iznajmljivanja privatnog poreznog obveznika koji je te prihode/dohotke ostvario do 31. prosinca 2021. godine, kao i porezni obveznik koji će te prihode/dohotke prvi put ostvariti od 1. siječnja 2022. godine , može biti oporezivo:

  • pod općim uvjetima prema poreznoj ljestvici, ili
  • paušal na prijavljeni prihod.

Osim toga, u 2022. stanodavci još uvijek mogu uključiti otpis amortizacije na dugotrajnu imovinu i nematerijalnu imovinu, što su stambene zgrade, stambeni prostori koji čine zasebnu nekretninu, pravo zadružnog vlasništva na stanu ili pravo na obiteljska kuća u stambenoj zadruzi, kupljena ili proizvedena prije 1. siječnja 2022.

U 2022. dohodak od privatnog iznajmljivanja pod općim uvjetima prema poreznoj ljestvici može dakle oporezivati porezni obveznik koji:

  • u prethodnoj godini podmirivao prihode od privatnog najma po općim uvjetima,
  • u prethodnoj godini prihode od privatnog najma podmirivao paušalno prema evidentiranim prihodima,
  • u 2022. tek je počeo ili će početi zarađivati privatni prihod od najma.

Kod obračuna dohotka od najma u 2022. godini prema općim uvjetima prema poreznoj ljestvici primjenjuju se odredbe Zakona o porezu na dohodak s izmjenama i dopunama iz 2022. godine. nova porezna ljestvica ili načelo neodbitka doprinosa za zdravstveno osiguranje.

Važno! Porezni obveznik koji ostvaruje prihod/dohodak od privatnog iznajmljivanja u 2022. godini ne mora podnositi nikakvu prijavu na odabrani porezni oblik.

Podmirenje privatnog najma - amortizacija i ostali troškovi

Dakle, još 2022. prihodi od privatnog najma mogu se podmirivati prema općim pravilima. To posebno pogoduje vlasnicima nekretnina koji u troškove uključuju izdatke za njihovu doradu, obnovu, kamate na kredit, amortizaciju i druge izdatke koji spadaju u izvore porezno priznatih troškova. Promjene u uređivanju privatnih najmova, koje stupaju na snagu 1. siječnja 2023., najviše će pogoditi one koji su privatne najmove rješavali prema poreznoj ljestvici zbog visokih troškova kupnje i održavanja nekretnine te su je amortizirali.

Promjena naselja - porez na najam stana u 2023.

Početkom 2023. osobe koje su najam podmirile prema poreznoj ljestvici više neće moći odbijati porezno priznate troškove zbog prelaska na obvezni paušal.

Pročitajte: Kako se riješiti podstanara nakon raskida najma? Što trebam učiniti ako se ne želim iseliti i vratiti svoje ključeve?

Ovo pitanje izaziva neke sumnje, posebno u kontekstu čl. 22a sek. 1 bod 1 upit. Sukladno ovoj odredbi, amortizacija se odnosi na građevine, zgrade i prostore koji su zasebna imovina, s očekivanim vijekom trajanja dužim od jedne godine, koje porezni obveznik koristi za potrebe svoje djelatnosti ili ih stavlja u uporabu, npr. na temelju ugovora o najmu. Standardna stopa iz Liste godišnjih stopa amortizacije za stambene prostore je 1,5%, uz mogućnost primjene veće stope, čak i do 10%, ali rok amortizacije ne može biti kraći od 10 godina.Dakle, pitanje je hoće li novi zakon Poljskog reda biti retroaktivan u ovom slučaju?

Koji porez na iznajmljivanje stana - stope

Do 31. prosinca 2022. porezni obveznici mogu birati kako žele podmiriti privatni najam, tj.:

1. oporezivanje najma prema ljestvici izračunatoj na dohodak, tj. nakon odbitka porezno priznatih troškova i uzimajući u obzir neoporezivi iznos od 30.000 PLN. (treba imati na umu da ograničenje slobodnog iznosa uključuje i druge prihode poreznog obveznika, npr. naknadu za rad):

  • stopa od 17% - za prihod do 120.000 PLN;
  • stopa od 32% - za prihod iznad 120.000 PLN;
  • dodatna stopa od 4% na višak prihoda nakon prekoračenja 1.000.000 PLN prihoda.

2. oporezivanje s paušalnim iznosom, izračunato na dohodak bez mogućnosti odbitka porezno priznatih troškova i bez uzimanja u obzir neoporezivog iznosa - 30.000 PLN:

  • stopa od 8,5% - za prihode do 100.000 PLN;
  • sa stopom od 12,5% - za prihode veće od 100.000 PLN;
  • bez priznanja solidarnosti.

Ugovaranje privatnog najma zajedno sa supružnikom

Moguće je dogovoriti privatni najam (i prema poreznoj ljestvici iu obliku paušala) zajedno sa supružnikom. U tom slučaju prihod od najma popola podmiruju oba supružnika. Prema čl. 12 sek. 6 uzrycz, samo jedan od njih može podmiriti cijeli prihod. U tom slučaju izjavu treba dostaviti nadležnom čelniku porezne ispostave do 20. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem je ostvaren prvi dohodak od najma u poreznoj godini, odnosno do kraja porezne godine ako prvi prihod ostvaren je u prosincu.

Ugovor o najmu 2023. kao dio poslovne aktivnosti

Oni koji su iznajmljivali u sklopu svoje djelatnosti u boljoj su poziciji u odnosu na porezne obveznike koji su namirivali po općim uvjetima.I u 2022. i u 2023. godini takve osobe mogu namirivati dohodak od najma prema općim uvjetima, odnosno prema poreznoj ljestvici od 17% i 32%. Također mogu koristiti opciju nagodbe s paušalnim porezom od 19% i paušalnim iznosom (8,5% i 12,5%).

No, izmjene će pogoditi poduzetnike koji do sada nisu morali plaćati doprinose za zdravstveno osiguranje ZUS-u. Od 2023. godine te će osobe imati takvu obvezu i više neće trošak doprinosa odbijati od poreza. Kako bi izbjegli štetne učinke ove promjene, ovi bi poduzetnici trebali razmotriti dvije mogućnosti:

  • promjena oblika oporezivanja djelatnosti,
  • promjena oblika poslovanja, npr. iz samostalnog poduzetnika u ograničeno partnerstvo ili društvo s ograničenom odgovornošću

Nagodbe zakupa za poduzetnike - akontacije poreza

Za poduzetnike postoje dvije mogućnosti podmirivanja zakupa - mjesečno ili kvartalno. Podatke o odabranom obliku obračuna potrebno je dostaviti Poreznoj upravi u godišnjoj poreznoj prijavi. Podnosi se nakon završetka porezne godine na koju se nagodba odnosi.

Vrijedi zapamtiti da tromjesečne avansne uplate možete izvršiti samo do:

  • tzv mali porezni obveznici (porezni obveznici čiji prihod od prodaje zajedno s iznosom dospjelog PDV-a nije premašio PLN protuvrijednost od 200.000 EUR u prethodnoj poreznoj godini)
  • porezni obveznici koji pokreću djelatnost. Porezni obveznici koji podmiruju privatne najamnine podmiruju samo mjesečno (čl. 44(3g) upit).

Ne uključuje li olakšica srednje klase dohodak/prihod od najma?

Zahvaljujući stalnim promjenama, porezni obveznici (stanodavci) koji koriste olakšice za srednju klasu našli su se u velikom kaosu. To se odnosilo na privatne i poslovne prihode od najma. Do prije dva mjeseca nije se znalo hoće li na iznos utvrđenog dohotka morati pribrojiti prihode od iznajmljivanja nekretnina kako bi mogli primijeniti olakšicu za srednji sloj.

Nakon niza pitanja zbunjenih poreznih obveznika upućenih poreznicima, na stranicama Ministarstva financija osvanulo je sljedeće objašnjenje ove problematike: "Olakšicu za srednji sloj imaju fizičke osobe koje ostvaruju dohodak : iz uslužnog odnosa, radnog odnosa, radnog odnosa u izvanprivredi i zadruge i/ili iz nepoljoprivredne gospodarske djelatnosti, oporezuju se prema općim uvjetima - prema poreznoj ljestvici. Prihod/dohodak od iznajmljivanja nekretnine nije uključen u svrhu olakšice srednje klase.

Sve bi bilo u redu da citirano objašnjenje ministarstva nije pretočeno u tada važeći zakon. Drugim riječima, bila je u potpunom raskoraku sa sadržajem tadašnje obvezujuće umjetnosti. 26 sek. 1 točka 2aa i čl. 26 sek. 4.a – 4.b, kojima je propisano da se u sklopu olakšice za radnike odnosno porezne obveznike koji ostvaruju dohodak od nepoljoprivredne gospodarske djelatnosti iznos dohotka za koji se ostvaruje pravo na olakšicu izračunava zbrajanjem dohotka koji je porezni obveznik ostvario u poreznoj godini i oporezivog dohotka. prema poreznoj ljestvici: iz poslovnog odnosa, radnog odnosa, domaćeg i zadružnog radnog odnosa te prihoda od nepoljoprivredne gospodarske djelatnosti ostvarenih tijekom godine, umanjenih za porezno priznate troškove obavljanja te djelatnosti, osim doprinosa za socijalno osiguranje.Porezni obveznik moći će iskoristiti olakšicu ako je zbroj tih prihoda unutar raspona - najmanje 68.412 PLN i najviše 133.692 PLN.

Dakle, odgovor Ministarstva na ovdašnji pravni status prema kojem se prihodi od najma nekretnina ne uzimaju u obzir za izračun limita olakšice za srednju klasu bio je netočan, odnosno na najmanje nepotpun. Analizom tadašnjih propisa razvidno je da se za utvrđivanje iznosa dohotka u određenoj godini poreznog obveznika fizičke osobe ne uzima u obzir dohodak od privatnog iznajmljivanja, već dohodak ostvaren obavljanjem djelatnosti. .

Rastuća frustracija zbunjenih poreznih obveznika i dezinformacije koje su se pojavljivale odasvud doveli su do toga da je 9. lipnja 2022. izdan zakon koji je jednostavno ukinuo čl. 26 sek. 1 problematična točka 2aa. Učinak izmjena je odustajanje od olakšica za srednji sloj, uz osiguranje da će promjena biti korisna ili neutralna za porezne obveznike.Zanimljivo je da su novi propisi uspjeli stupiti na snagu za samo 3 tjedna i na snazi su od 1. srpnja 2022.

Porez na najam stana 2023 - koji oblik poreza na najam odabrati

Ukratko, 2022. godina i stupanje na snagu Poljske naredbe donijeli su poreznim obveznicima koji ostvaruju dohodak od iznajmljivanja nekretnina dosta dilema u pogledu nagodbi u tom pogledu. Ključno je bilo izabrati takvu opciju da se što manje izgubi promjenom propisa. Dok se za same poduzetnike neće puno promijeniti (osim za one kojima će se dodatno naplaćivati obvezno zdravstveno osiguranje), porezni obveznici koji nude privatni najam sada bi trebali izračunati porezne razlike koje im donosi ova izmjena. Morate imati na umu da je ovo posljednja godina prilike da amortizirate troškove nastale kupnjom, poboljšanjem, renoviranjem, opremom vaše imovine!

Prilikom odluke o obliku oporezivanja najma koji želimo primijeniti od 2023., vrijedi razmotriti nekoliko stvari:

  • mogućnost odbijanja porezno priznatih troškova,
  • činjenica da je formalno pitanje nagodbi jednostavnije s paušalom,
  • prilikom prelaska s privatnog najma na leasing u sklopu poslovne djelatnosti - potrebno je dodati premije obveznog zdravstvenog osiguranja (u osnovi to je plus 9% prihoda), ali i dodatne troškove, npr. naknada računovodstvenog ureda ili računovođe.

Koje promjene ugovora o najmu treba napraviti

Ovu godinu isplati se iskoristiti za prilagodbu ugovora sa stanarima. Koristeći odgovarajuće odredbe u ugovoru o najmu, možemo smanjiti paušalne troškove prijenosom, na primjer, komunalnih naknada i najamnine na najmoprimca.

Drugi problem je iznos predujma koji se plaća kao dio paušala, a koji izračunava i prijavljuje stanodavac. Moguće je da se naplaćuje paušalno od 8,5% ili 12,5% na iznos čiste dobiti od najma, a ne na cijeli iznos primljen od najmoprimca (dakle, bez režija).U tom slučaju, međutim, najmodavac bi trebao čuvati dokumente koji potvrđuju da njegov prihod nije cjelokupan iznos koji svaki mjesec plaća najmoprimac, umanjen za naknade propisane za administraciju, opskrbljivače vodom, strujom ili plinom. Stanodavac je taj koji snosi teret dokazivanja ove činjenice.

Pravna osnova:

  • Zakon od 26. srpnja 1991. o porezu na osobni dohodak (pročišćeni tekst, Glasnik zakona iz 2021., točka 1128, s izmjenama);
  • Zakon od 20. studenog 1998. o paušalnom porezu na dohodak od određenog dohotka fizičkih osoba (pročišćeni tekst, Glasnik zakona iz 2021., točka 1993., s izmjenama i dopunama);
  • Zakon od 29. listopada 2021. o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na osobni dohodak, Zakona o porezu na dobit pravnih osoba i nekih drugih zakona (Poljska uredba) (Zakonodavac, točka 2105, s izmjenama i dopunama) ;
  • Zakon od 9. lipnja 2022. o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na dohodak i nekih drugih zakona (Državnik iz 2022., točka 1265).

Kategorija:

Operacija kuće