Pomozite razvoju web mjesta, dijelite članak s prijateljima!

Zakon o gradnji uključuje načelo poštivanja legitimnih interesa trećih osoba koje se primjenjuje tijekom građenja. Kako ga se pridržavati kako se ne biste izložili optužbama susjeda, a istovremeno ne ograničili svoja prava tijekom gradnje?

Načelo poštivanja legitimnih interesa trećih strana važno je u postupku podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu, jer njegovo kršenje može dovesti do odbijanja izdavanja građevinske dozvole. To je i drugim strankama u postupku jedno od osnovnih oružja u borbi za svoja prava. Upravo na temelju toga vlasnici susjednih nekretnina najčešće podnose žalbe na rješenje o izdavanju građevinske dozvole investitoru.

Zaštita interesa trećih osoba u građevinskom pravu

Prema čl. 5 sek. 1. točka 9. Zakona - Zakona o gradnji, građevnu konstrukciju zajedno s pripadajućim građevinskim uređajima treba, uzimajući u obzir očekivani rok uporabe, projektirati i graditi na način određen propisima, uključujući tehničke i građevinske propise, te u skladu s odredbama čl. s načelima tehničkog znanja, osiguravajući, između ostalog, dr poštivanje legitimnih interesa trećih osoba u području utjecaja objekta, uključujući i osiguranje pristupa javnoj cesti.

Unatoč činjenici da ovaj propis ima tako važno praktično značenje, zakonodavac ga je formulirao krajnje nejasno i neprecizno. Prije svega, nije razjašnjen pojam legitimnog interesa trećih osoba, ostavljajući samo jedan uvjet za pristup javnoj cesti. Osim toga, u ovoj odredbi spominje se samo faza izgradnje građevine (faza projektiranja i građenja), što može sugerirati da samo u ovoj fazi građenja imamo obvezu poštivanja interesa trećih osoba.Sve to u praksi izaziva mnoge nedoumice kako razumjeti i primijeniti predmetnu odredbu.

Koji su interesi trećih strana zaštićeni

Zaštita pristupa javnoj cesti navedena u Zakonu je samo egzemplarna, što znači da će se tijekom projektiranja i građenja građevine štititi i legitimni interesi trećih osoba vezani uz druge okolnosti. O tome svjedoče i brojne presude Vrhovnog upravnog suda i Vrhovnog suda iz kojih proizlazi da je prema razmatranom načelu investitor ne samo dužan trećim osobama omogućiti pristup javnoj cesti tijekom građenja, već i izbjegavati takav pristup. projektiranje i građevinske aktivnosti koje bi mogle ometati korištenje susjednih nekretnina od strane trećih strana.

Riječ je o tzv. imisije, odnosno takve radnje vlasnika nekretnine na vlastitom zemljištu čije se posljedice osjećaju na susjednom zemljištu.Mogu biti neizravni (zvuk, sjena) ili izravni (npr. napuštanje nečistoća), opipljivi (miris, zvuk) ili nematerijalni (utjecaj na mentalne osjećaje susjeda, npr. skupljanje eksploziva).

Interesi trećih strana koji mogu biti potencijalno pogođeni kao rezultat projektiranja i izgradnje građevinske konstrukcije i pripadajuće građevinske opreme, a time su zaštićeni Zakonom o gradnji, uključuju:

  • mogućnost korištenja vode, kanalizacije, struje i grijanja;
  • pristup sredstvima komunikacije;
  • slobodan pristup dnevnom svjetlu u prostorije namijenjene ljudima;
  • zaštita od smetnji uzrokovanih bukom;
  • zaštita od vibracija;
  • nema električnih smetnji;
  • zaštita od zračenja;
  • osiguravanje čistog zraka, vode ili tla;
  • zaštita od prašine i oštrih mirisa;
  • zaštita od pogoršanja sanitarnih uvjeta.

Poštivanje ovih interesa znači projektirati i graditi na način da se ne narušavaju ili ograničavaju postojeći uvjeti postojanja na određenom području bez nužne potrebe.

Kada su povrijeđeni interesi treće strane

Interesi trećih osoba povrijeđeni su samo kada kršimo posebne propise koji se primjenjuju u graditeljstvu, odnosno odredbe Zakona o gradnji i njegovih podzakonskih akata, zajedno s tehničkim i građevinskim normama, normama iz područja spomeničkih i zaštite okoliša, zdravlja i zaštite od požara te prostornog uređenja i razvoja.

Tijekom postupka izdavanja građevinske dozvole tijela uprave dužna su provjeriti neće li se provedbom investicije povrijediti interesi trećih osoba.Ti su interesi zaštićeni posebnom kombinacijom upravnog i građanskog prava, poznatom kao susjedsko pravo. Ovi su propisi ključni pri donošenju rješenja o izdavanju građevinske dozvole. Rukovodeći se njima, tijelo je dužno ispitati neće li određena investicija negativno utjecati na susjedne nekretnine. Među odredbama susjedskog prava najvažnije su čl. 144-154 i čl. 222. Građanskog zakonika o vlasništvu i njegovoj zaštiti. Prema čl. 144 k.č. vlasnik nekretnine treba se suzdržati od radnji koje bi ometale korištenje susjedne nekretnine preko prosječne mjere koja proizlazi iz društveno-ekonomske namjene nekretnine i lokalnih odnosa.

Važno, "susjedni posjed" ne znači samo posjed koji fizički graniči s područjem u kojem se nalazi izvor smetnji, već bilo koji drugi posjed u području koji će biti pogođen.

Koju zaštitu imaju treće strane

Oštećeni vlasnik susjedne nekretnine svoje navode može temeljiti na dvije osnove: čl. 5 sek. 1. točka 9. Zakona o gradnji i čl. 222. st. 2. k.c. u svezi čl. 144 k.c.

Osnovno sredstvo zaštite interesa vlasnika nekretnina u susjedskim odnosima je tzv. negativna tužba koja proizlazi iz čl. 222. st. 2. k.c. Na temelju toga oštećeni susjed može tražiti od nas:

  • prestanak daljnjeg kršenja, tj. prestanak onih građevinskih radova koji uzrokuju smetnje;
  • uspostava stanja u skladu sa zakonom, odnosno poduzimanje radnji investitora radi otklanjanja negativnih učinaka gradnje, kako bi se vlasnik susjedne nekretnine mogao neometano koristiti (npr. uspostava u stanje koje odgovara odredbama Odluke o prostornom uređenju).

Pažnja! Uspostavljanje pravnog stanja nije jednako uspostavljanju prijašnjeg stanja koje je postojalo prije povrede. To može biti i drugačija država, samo ako je u skladu sa zakonom, te time ne krši prisilne odredbe kojima se uređuje korištenje nekretnina. Međutim, u određenim situacijama, da bi se uspostavila potpuno nesmetana kontrola nad nekretninom, potrebno je poduzeti radnje koje će se dijelom podudarati s radnjama usmjerenim na vraćanje prijašnjeg stanja, npr. materijala i sl.

Da bi tužbeni zahtjev vlasnika susjedne nekretnine sud priznao opravdanim, ometanje korištenja nekretnine mora biti objektivno. Subjektivni osjećaji naših susjeda o štetnosti naših postupaka irelevantni su za ocjenu opravdanosti zahtjeva. Pritom, imisije vezane uz našu gradnju moraju prelaziti prosječnu mjeru koja proizlazi iz socioekonomske namjene nekretnine i lokalnih odnosa.

Uzmimo i ovaj primjer: na jednoj od parcela izvode se građevinski radovi vrelim katranom, što rezultira emisijom velike količine dima na susjedne nekretnine i otežava rad njihovim vlasnicima. U ovom slučaju radi se o imisiji iznad prosječne mjere. Stoga vlasnici susjednih nekretnina imaju pravo zahtijevati od investitora odgovornog za izgradnju da ukloni ili smanji imisiju na prosječnu razinu. Ukoliko u takvoj situaciji investitor koristi posebne filtere, čime se emisija dima svede u granice prosječne mjere, to se treba ocijeniti kao kompenzacija za potraživanje vlasnika susjednih nekretnina.

Kada susjedi mogu tražiti odštetu

Može se dogoditi da gore opisana negatorna tužba nije dovoljna za namirenje svih zahtjeva oštećenog vlasnika susjedne nekretnine.

Ako je šteta nastala našom gradnjom takve prirode da puko odustajanje od povreda i uspostava u zakonito stanje neće riješiti problem, oštećeni susjed može od nas tražiti naknadu štete temeljem općeg načela građanskog prava.Osnova za traženje naknade je tada odredba čl. 415. Građanskog zakonika koji kaže da tko drugome prouzroči štetu svojom krivnjom dužan ju je popraviti.

U postupku za naknadu štete sud će ispitati jesu li ispunjeni uvjeti za tzv. deliktna odgovornost:

  • oštećeni susjed je zapravo pretrpio štetu, tj. štetu na svojoj imovini, najčešće financijske prirode;
  • šteta je nastala našim (tj. investitorovim) nezakonitim postupanjem;
  • postoji odgovarajući uzročno-posljedični odnos između štete i radnje počinitelja.

Ova tri uvjeta moraju biti ispunjena zajedno. Šteta u slučaju imisijske tužbe može biti ne samo stvarni gubitak (npr. potreba za isušivanjem tla kada je investitor prouzročio prekomjerno otjecanje kišnice na susjedovu nekretninu), već i smanjenje vrijednosti nekretnine.Prema čl. 361. st. 2. k.c. naknada štete pokriva gubitke koje je pretrpjela oštećena strana i koristi koje bi mogla ostvariti da šteta nije počinjena.

Drugi primjer bi bio urušavanje strukture tijekom izgradnje zbog nedostatka odgovarajuće zaštite. Ako u takvoj situaciji dijelovi građevine padnu na susjedov posjed i oštete njegovu imovinu, isti ima pravo od investitora tražiti naknadu štete sukladno čl. 415 k.c.

Može li se tražiti odšteta od općine ako je gradnja u skladu s dozvolom

Najdvojbenija situacija nastaje kada je uzrok povrede prava vlasništva susjedne nekretnine (smetanje preko prosječne mjere korištenja) izgradnja građevine na parceli prema pravomoćnoj građevinskoj dozvoli. Postavlja se onda pitanje što oštećeni susjed može zahtijevati i prema kome usmjeriti svoja potraživanja? Oslobađa li ga činjenica da investitor postupa na temelju pravomoćne upravne odluke odgovornosti prema oštećenom susjedu? Ovo pitanje je problematično jer se iu sudskoj praksi Vrhovnog suda mogu naći različita stajališta po tom pitanju.

Stručnjaci u području građevinskog prava najtočnijom smatraju presudu Vrhovnog suda od 21. ožujka 1984. (predmet broj III CZP 4/84). Navedeno je da se "u slučaju smetnje prodora elektromagnetskih valova na susjednu nekretninu, uzrokovane podizanjem - na temelju građevinske dozvole - građevine ili drugog uređaja koji onemogućuje prijam televizije, primjenjuju odredbe zakona o gradnji nisu posebne odredbe u odnosu na čl. 144. OZ-a, a rješenja donesena na temelju njega i sama usklađenost građevine s tim rješenjima ne sprječavaju vlasnika susjedne nekretnine ostvarivati zahtjeve temeljem čl. 144. OZ-a, u vezi s čl. 222. st. 2. k.c.”. U obrazloženju je sud dodao da "uspostava u prijašnje stanje treba imati za cilj otklanjanje učinaka povrede prava vlasništva, a time i učinaka imisije, na način da vlasnik susjedne nekretnine može koristiti istu u na isti način kao i prije ometajuće radnje (naložiti ometaču da o svom trošku spoji televizijsku opremu na instalaciju koja se nalazi na posjedu s kojeg smetnja nastaje, kako bi se omogućio prijem programa).To je jedini način na koji građanskopravne sankcije mogu biti učinkovite.”

Ako je povreda vlasništva rezultat imisije, onda zaštitne radnje trebaju biti usmjerene na njeno uklanjanje ili svođenje na "prosječnu mjeru" . Međutim, prihvaćanje negatornog tužbenog zahtjeva ne može se sastojati u određivanju rušenja građevine podignute u skladu s građevinskom dozvolom, čak i ako ona smeta korištenju susjedne nekretnine. To potvrđuje, primjerice, i presuda Vrhovnog suda od 16. prosinca 1992. (predmet broj I CRN 188/92).

Vrijedi znati da upravno tijelo koje je donijelo prostorno rješenje (koje je temelj za izdavanje građevinske dozvole) može biti odgovorno za ometanje korištenja susjedne nekretnine kao posljedicu provedenog ulaganja sukladno građevinskoj dozvoli. Oštećeni vlasnik susjedne nekretnine može iskoristiti čl. 36 sek. 1. i 3. u vezi s čl. 63 sek. 3. Zakona o prostornom uređenju i uređenju i zahtijevati od općine naknadu štete nastale izdavanjem rješenja o uvjetima uređenja zemljišta (ali to je potrebno dokazati) ili kupnjom nekretnine ili njezinog dijela.Komuna također ima mogućnost tim osobama ponuditi zamjensku nekretninu (umjesto plaćanja odštete ili otkupa iste). Oštećeni vlasnik nekretnine može od općine zahtijevati i naknadu štete u visini umanjenja vrijednosti nekretnine. Međutim, takav se zahtjev može podnijeti samo ako je nekretnina prodana.

Zahtjevi za naknadu štete ne podnose se općini, već građanskom sudu. To treba učiniti u roku od 5 godina od dana pravomoćnosti odluke o prostornom uređenju.

Ako oštećeni vlasnik nekretnine odabere zahtjev za kupnju nekretnine i ne uspije postići dogovor s općinom (obično oko cijene), može ga pokrenuti i na građanskom sudu. U takvoj situaciji odluka suda zamjenjuje izjavu volje općine.

Kako se štiti pristup cesti

Obveza da se trećim osobama čije se nekretnine nalaze u zahvatnom području objekta omogući pristup javnoj cesti izričito je navedena u čl.5 sek. 1. točka 9. Zakona o gradnji. Stoga ne može doći do situacija u kojima, kao rezultat uređenja parcele, susjedi izgube pristup javnoj cesti ili je taj pristup pretjerano ograničen.

To znači da treće osobe - koje su stranke u postupku izdavanja građevinske dozvole - mogu na temelju navedene odredbe zahtijevati takav oblik investicije građenja koji će im osigurati pristup javnoj cesti.

S druge strane, ostali vlasnici susjednih nekretnina koji nisu stranke u postupku ishođenja građevinske dozvole (jer se njihove nekretnine ne nalaze unutar područja utjecaja građevine u izgradnji) ne mogu zahtijevati pristup javnoj cesti u veza s projektom izgradnje koji je u tijeku. U takvoj situaciji jedino rješenje za njih je uspostavljanje služnosti ceste potrebne temeljem čl. 145-146 k.c.

Također se često događa da na parceli na kojoj se planira građevinska investicija treća lica već imaju pravo služnosti ceste.Postavlja se pitanje da li postojanje takvih služnosti isključuje mogućnost razvoja ove nekretnine. Prema sudskoj praksi br. Vrhovni upravni sud je u presudi od 17. lipnja 2015. (predmet broj II OSK 2766/13) odlučio da uspostava služnosti ne sprječava investitore da razvijaju opterećenu nekretninu, već samo da planiraju ulaganje na takav način da neće biti u suprotnosti s utvrđenim zakonom, npr. drugim načinom uređenja zemljišta (uz rub ceste).

Važno je da se zaštita trećih strana u pristupu javnoj cesti odnosi samo na pristup koji je formalno zajamčen u skladu sa zakonom, a ne na stvarni pristup na bilo koji način neformalan u pravnom smislu (kada ne postoji zakonsko pravo koristiti pristup).

Pravna osnova:

  • Zakon od 23. travnja 1964. Građanski zakonik (tj. Glasnik zakona iz 2020., točka 1740 s izmjenama i dopunama)
  • Zakon od 7. srpnja 1994. Zakon o gradnji (tj. Glasnik zakona iz 2020., točka 1333, s izmjenama i dopunama)
  • Zakon od 27. ožujka 2003. o prostornom planiranju i razvoju (tj. Glasnik zakona iz 2020., točka 293, s izmjenama i dopunama)
  • Zakon od 21. ožujka 1985. o javnim cestama (tj. Glasnik zakona iz 2020., točka 470 s izmjenama i dopunama)

Pomozite razvoju web mjesta, dijelite članak s prijateljima!

Kategorija:

Operacija kuće