Letnjikovac od 35 m2 do 70 m2 može se graditi na zahtjev, odnosno bez potrebe ishođenja građevinske dozvole. Objašnjavamo kako izgraditi kuću za aplikaciju prema poljskom redu.

Ljetnikovac je bijeg od svakodnevice. Mali raj na zemlji, daleko od vreve, buke, gužve na ulicama. Među okolnim zelenilom možemo uživati u trenutku odmora. No, prije nego što se to dogodi, objašnjavamo sve formalnosti i procedure koje je potrebno obaviti kako bi se legalno izgradio ljetnikovac. Dana 3. siječnja 2022. godine, u sklopu Poljskog dogovora, na snagu su stupile izmjene i dopune odredaba zakona o gradnji i zakona o prostornom uređenju i uređenju.Uvodi, između ostalog mogućnost gradnje vikendica do 70m2 temeljem prijave, odnosno bez traženja građevinske dozvole. Objašnjavamo korak po korak što učiniti za izgradnju takve kuće.

GALERIJA: dizajn vikendica za odmor

Dizajn kuće DL400 sa krovnim prozorima, arhitekt Marek Dąbrowski. Kuća za rekreaciju, može se smjestiti na manjoj, uskoj parceli. Pogledajte ovaj dizajn kuće

Sadržaj

  1. GALERIJA: dizajn vikendica za odmor
  2. Definicija kućice
  3. Kućica na upit
  4. Građevinska površina ljetnikovca na upit
  5. Vikendica na upit: veličina parcele i gustoća izgrađenosti
  6. kućica u prizemlju
  7. Vikendica: gradnja na zahtjev s projektom za izvođenje
  8. Što provjeriti prije podnošenja zahtjeva za izgradnju kuće za odmor?
  9. Kako pripremiti zahtjev za izgradnju kuće za odmor?
  10. Kako predati izvješće o izgradnji kuće za odmor?
  11. Kada ured može imati prigovor?
  12. Trebate li građevinsku dozvolu za priključke?
  13. Koliko košta izgradnja vikendice?
  14. Koje zemljište za ljetnikovac? Hoćemo li graditi ljetnikovac na poljoprivrednom zemljištu?
  15. Tehnički uvjeti koje mora ispunjavati ljetnikovac

Definicija kućice

Propisi ne daju pravnu definiciju ljetnikovca, ali zbog svoje namjene, tj. sezonskog korištenja, a ne cijele godine, treba ga tretirati kao individualnu rekreacijsku građevinu (tj. namijenjenu povremenom odmoru, u sukladno propisu o tehničkim uvjetima kojima moraju udovoljavati građevine i njihov položaj).Zgradu koja je prilagođena cjelogodišnjoj uporabi zakonodavac definira kao stambenu zgradu. Stoga je važno razlikovati ova dva pojma. To je tim važnije, jer smo pri gradnji stambenog objekta podložni više formalnosti i zahtjeva koji proizlaze iz odredaba zakona o gradnji i tehničkih uvjeta. Kod gradnje kuće namijenjene povremenom odmoru zakonodavac nije toliko rigorozan.

Kućica na upit

Amandman kojim se provode najave poljskog dogovora uveden je Zakonom od 17. rujna 2021. o izmjenama i dopunama Zakona - Zakona o gradnji i Zakona o prostornom planiranju i razvoju. Novi propisi stupili su na snagu 3. siječnja 2022.

U sklopu izmjene i dopune proširen je katalog gradilišta za koja nije potrebna građevinska dozvola, ali je potrebna prijava. Jedna od investicija dodanih u ovaj katalog su samostojeće, jednokatne individualne rekreacijske građevine građevinske površine veće od 35 m2, ali ne veće od 70 m2, s rasponom konstruktivnih elemenata do 6 m, konzolnim dohvatom do 2 m, a na svakih 500 m2 površine parcele može biti jedan takav objekt.

Važno! Samostojeće, jednokatne ljetne kuće sa izgrađenom površinom većom od 35 m2, ali ne većom od 70 m2, s rasponom konstruktivnih elemenata do 6 m, dohvatom konzole - do 2 m (za svakih 500 m2 površina parcele može biti jedan takav objekt) može se graditi na samoj aplikaciji.

Dakle, da biste izgradili kuću za odmor po želji, morate biti sigurni da ona ispunjava određene uvjete. Prije svega, to mora biti samostojeći ljetnikovac, tj. nevezan uz drugi građevinski objekt i u svojoj konstrukciji ne smije koristiti nikakve elemente drugog građevinskog objekta.

Još jedan važan uvjet za izgradnju vikendice na zahtjev je da to bude jednokatnica. To znači da se potkrovlje u ljetnikovcu ne može koristiti. Zakon o gradnji ne predviđa mogućnost gradnje vikendice do 70 m², s potkrovljem, samo na temelju zahtjeva. Sukladno propisima, polukat ili neupotrebljivo potkrovlje tzvpotkrovlje!

Osim toga, ako želite graditi ljetnikovac po želji, to mora biti tzv. individualna zgrada za rekreaciju. Sukladno čl. 29 odjeljak 1 točka 16 Zakona o gradnji, individualna rekreacijska zgrada treba shvatiti kao zgrade namijenjene za povremenu rekreaciju, s izgrađenom površinom do 35 m2 ili preko 35 m2, ali ne više od 70 m2, s raspon konstruktivnih elemenata do 6 m i radijus konzole do 2 m - broj ovih građevina na čestici ne smije biti veći od jedne na svakih 500 m2 od površina parcele.

Građevinska površina ljetnikovca na upit

Dakle, izgrađena površina vikendice može biti veća od 35m2, ali ne veća od 70m2. U građevnu površinu ne ulaze sjenice, plastenici, plastenici ili šupe, ako su samostalni objekti, odnosno imaju svoje samostalne zidove i nisu spojeni prolazom s drugim objektom. Ovo područje također ne uključuje podzemne dijelove zgrade, kao što su podrumi, garaže, temeljni zidovi, krovni prozori, balkoni, krovni prepusti i sekundarni elementi kao što su rampe i vanjske stepenice.To znači da na zahtjev možemo izgraditi ljetnikovac s garažom ili podrumom koji znatno premašuje veličinu samog objekta.

Vikendica na upit: veličina parcele i gustoća izgrađenosti

U slučaju gradnje vikendice po narudžbi bitna je i veličina parcele te gustoća izgrađenosti. Broj građevina na čestici ne može biti veći od jedne na svakih 500 m2 površine. Potrebno je pojasniti da izraz „jedan na svakih 500 m2” ne znači da je za korištenje predloženog postupka prijave potrebna parcela od najmanje 500 m2. "Svakih 500 m2" površine čestice označava - kao u slučaju analognih građevinskih pravnih propisa o najvećoj gustoći izgrađenosti - određene raspone veličine ove površine (određene "početkom" naznačene veličine - tj. svaki "početak" od 500 m2). Prvi odjeljak će sadržavati bilo koju površinu koja ne prelazi 500 m2, sljedeći odjeljak će pokrivati površinu veću od 500 m2, ali ne prelazi 1000 m2, itd.U slučaju da se radi o parceli površine 500 m2 ili manjoj, moguće je izgraditi samo jedan ljetnikovac građevinske površine do 70 m2. Uvjet lociranja jednog objekta na svakih 500 m2 površine parcele treba biti mehanizam kojim se osigurava da će projektirana ustanova služiti samo individualnim namjenama, a ne izgradnji višestambenih naselja.

Istodobno, imajući na umu sigurnosna razmatranja, uvedeno je ograničenje tako da raspon konstrukcijskih elemenata u ljetnim kućicama nije veći od 6 m, a raspon nosača ograničen je na 2 m. U građevinarstvu u praksi se uzima da je dopušteni raspon greda u drvenom stropu, računajući u svjetlu zidova, 6 m.

Vikendica: gradnja na zahtjev s projektom za izvođenje

Koji je pojednostavljeni postupak? Kod ljetnikovaca površine do 70 m2 primjenjuje se pojednostavljena procedura tzv. podnesci građevinskih projekata.To znači da za izgradnju ljetnikovca nećete morati tražiti građevinsku dozvolu. Sve što trebate napraviti je prijaviti gradnju nadležnom uredu, ali uz obavijest o gradnji ljetnikovca trebamo priložiti dva dodatna dokumenta:

  • izjava o preuzimanju odgovornosti za vođenje građenja - ako ne odlučimo imenovati voditelja građenja i
  • izjava o potpunosti dokumentacije priložene uz prijavu.

Još jedno pojednostavljenje je da se gradnja takve ljetne kućice može odvijati bez sudjelovanja voditelja izgradnje. Dakle, o nama ovisi hoćemo li angažirati takvog stručnjaka ili ne.

Važno! Izgradnja vikendice do 70m2 može se odvijati bez sudjelovanja voditelja izgradnje.

Pojednostavljenje procedure u slučaju vikendica također znači da vlasnici susjednih nekretnina neće moći stavljati primjedbe na našu gradnju.Susjedi imaju pravo na takvo pravo samo u slučaju gradnje za koju je potrebna građevinska dozvola. Novi propisi predviđaju samo da će tijelo uprave za arhitekturu i graditeljstvo u roku od najmanje 30 dana, a ne duže od 60 dana, u Glasniku za javno informiranje na web stranici ureda koji ga opslužuje, objaviti podatke o započetoj gradnji. . Tek odavde će naši susjedi moći saznati za započetu investiciju.

Za izgradnju ljetnikovca potrebno je obavijestiti organe građevinskog nadzora i projektanta koji vrši autorski nadzor o usklađenosti građevine s projektom predviđenog datuma početka građenja. Prije početka gradnje bit će potrebno utvrditi izmjeru zemljišta, a nakon izgradnje kuće - geodetski popis izvedenog stanja.

Važno! U nedostatku voditelja građenja, odgovornost investitora je osigurati izradu geodetskog popisa izvedenog stanja.

Treba imati na umu da nas novi propisi ne oslobađaju obveze primjene tehničkih i građevinskih zahtjeva navedenih u odredbama Uredbe ministra infrastrukture od 12. travnja 2002. o tehničkim uvjetima koji se upoznati zgradama i njihovim položajem, tj. među ostalim od održavanja primjerenih udaljenosti od granica investicijske čestice, čime se jamči da je područje utjecaja građevine u izgradnji ograničeno na parcelu na kojoj će se graditi.

Što provjeriti prije podnošenja zahtjeva za izgradnju kuće za odmor?

Prije podnošenja zahtjeva za izgradnju ljetnikovca prvo trebamo provjeriti je li područje na kojem se nalazi naša parcela obuhvaćeno lokalnim prostornim planom uređenja. Iz evidencije takvog plana saznat ćemo možemo li na određenoj parceli graditi ovakvu građevinu i ako možemo koji su uvjeti za to. Ovisno o području, zahtjevi za pojedine građevinske elemente mogu varirati, npr.bit će nemoguće izgraditi kuću s ravnim krovom, jer bi prema planu nagib krova trebao biti 40-45 stupnjeva.

Međutim, ako za određeno područje nema donesenog lokalnog prostornog plana uređenja, najčešće će biti potrebno ishoditi rješenje o uvjetima građenja. Propisi po ovom pitanju dosta su nejasni, pa je najbolje da se u starješinstvu kojemu namjeravamo podnijeti zahtjev ili u komunalnom uredu raspitamo hoće li za određeno područje biti potrebno ishoditi prostorno rješenje. zgrada izgrađena na temelju prijave.

Važno! Prije prijave gradnje ljetnikovca provjerite odredbe Lokalnog plana uređenja i uvjete uređenja.

Kako pripremiti zahtjev za izgradnju kuće za odmor?

Prijavu za izgradnju vikendice popuniti na posebnom obrascu u kojem ćemo navesti:

  • mjesto i broj parcele(a) na kojoj će se zgrada nalaziti;
  • vrsta, opseg i način izvođenja građevinskih radova - potrebno je navesti od kojih materijala će biti izgrađena kuća, navesti njene parametre - npr. površina uređenja (izračunata po obrisu vanjskih zidova), visina ili kut nagiba krova (ako se čestica nalazi na području za koje je donesen lokalni prostorni plan uređenja, u kojem su definirani pokazatelji razvoja, može biti potrebno u obavijesti navesti parametre kao što su površina uređenja ostalih građevina na parceli, površina popločanih i zelenih površina parcele, površina same parcele);
  • unutarnje instalacije kojima će zgrada biti opremljena i
  • datum početka građevinskih radova.

Uz zahtjev za izgradnju vikendice potrebno je priložiti:

  • izjava o pravu korištenja nekretnine u svrhu građenja,

i također, ovisno o vašim potrebama:

  • odgovarajuće skice ili crteži - to su crteži/skice kao što su projekcija građevine ili kote, kao i crtež koji prikazuje položaj građevine na parceli. Potonje treba učiniti na preslici katastarskog ili glavnog plana (takav plan možete dobiti u Odjelu za geodeziju gradske uprave). Crteži trebaju sadržavati dimenzije objekta, njegovu udaljenost od granica parcele i drugih karakterističnih objekata (npr. ostalih objekata na našoj parceli i susjednih parcela);
  • dozvole, aranžmani i mišljenja zahtijevaju posebni propisi - u nekim slučajevima može se pokazati da uz gore navedeno bit će potrebni dokumenti, dozvole, suglasnosti i mišljenja propisani posebnim propisima.

Osim toga, kao što je već gore navedeno, novi propisi nalažu da uz obavijest o izgradnji ljetnikovca moramo priložiti i:

  • izjava o preuzimanju odgovornosti za vođenje građenja - ako ne odlučimo imenovati voditelja građenja i
  • izjava o potpunosti dokumentacije priložene uz prijavu.

Važno! U slučaju odustanka od voditelja izgradnje, vlasnik kao investitor snosi punu odgovornost za izgradnju.

Kako predati izvješće o izgradnji kuće za odmor?

Gradnja ljetnikovca do 70 m2 prijavljuje se mjesnom starstvu ili gradskom uredu s poviatnim pravima), u arhitektonskom i građevinskom odjelu. Obavijest treba izvršiti prije datuma namjeravanog početka građevinskih radova. Radove možemo započeti ako nadležni organ nije uložio prigovor u roku od 21 dana od dana dostave obavijesti. Dan predaje pisma u pošti smatra se danom podnošenja prigovora.

U slučaju nedostataka ili nepravilnosti u prijavi izgradnje ljetnikovca, nadležno tijelo će nam nametnuti obvezu dopune prijave u određenom roku. Izricanjem takve obveze prekida se rok od 21 dan za podnošenje prigovora od strane tijela.Ako ne ispunimo zahtjev u roku koji je odredilo tijelo, ono će prigovoriti našem zahtjevu rješenjem.

Važno! Radove na izgradnji trebamo započeti u roku od 3 godine od datuma početka navedenog u obavijesti.

Ako ne započnemo radove u roku od 3 godine od datuma početka navedenog u obavijesti, naša obavijest će prestati važiti i morat ćemo se ponovno registrirati kako bismo započeli izgradnju.

Kada ured može imati prigovor?

Nadležni organ može se rješenjem usprotiviti našem zahtjevu za izgradnju vikendice ako:

  • obavijest se odnosi na građenje ili izvođenje građevinskih radova za koje je potrebna obveza ishođenja građevinske dozvole;
  • izgradnjom ili izvođenjem građevinskih radova obuhvaćenih priopćenjem krše se odredbe lokalnog prostornog plana uređenja, odluke o uređenju prostora ili drugih propisa;
  • obavijest se odnosi na izgradnju privremene građevine na mjestu gdje takva građevina postoji.

Također se može dogoditi da nam nadležna tijela nametnu obvezu ishođenja dozvole za izvođenje određenog objekta ili građevinskih radova koji podliježu obvezi prijave. To će biti slučaj kada provedba takvih radova može rezultirati:

  • kršenje odredbi lokalnog prostornog plana uređenja,
  • kršenje odluke o prostornom uređenju,
  • prijetnja sigurnosti ljudi ili imovine;
  • propadanje okoliša ili stanja očuvanosti spomenika;
  • pogoršanje zdravstvenih i sanitarnih uvjeta;
  • uvođenje, konsolidacija ili povećanje ograničenja ili smetnje za susjedna područja.

Trebate li građevinsku dozvolu za priključke?

Prema odredbama zakona o gradnji, za izgradnju priključaka nije potrebno tražiti dozvolu.Ovo se odnosi kako na priključke koji su povezani s građevinskim objektom tako i na priključke koji vode na neizgrađene parcele. Izgradnja priključaka može se izvesti i bez podnošenja prijave. Imamo pravo birati postupak izgradnje priključaka.

Tako da možemo odlučiti graditi:

  • temeljem obavijesti (čl. 30. Zakona o gradnji) ili
  • bez obavijesti (čl. 29a Zakona o gradnji).

Važno je da, bez obzira na odabrani postupak, izgradnja priključaka bude izvedena u skladu s uvjetima i zahtjevima koje postavlja dotična mrežna tvrtka. To znači da biste se trebali unaprijed upoznati s važećim industrijskim propisima koji reguliraju uvjete povezivanja na određene mreže.

Prilikom odluke o izgradnji priključaka na temelju dojave, izvođenje priključka trebamo prijaviti mjesno nadležnom tijelu uprave za arhitekturu i graditeljstvo. Cijela procedura je po istim pravilima kao i kod prijave izgradnje vikendice.

U prijavi, dakle, navodimo vrstu, način i opseg građevinskih radova, te utvrđeni datum početka građevinskih radova. Prilažemo uz prijavu:

  • izjava o pravu korištenja nekretnine u svrhu građenja,
  • skice ili nacrti, kao i dozvole, aranžmani i mišljenja potrebna posebnim propisima,
  • plan uređenja parcele ili područja s tehničkim opisom instalacije, izrađen od strane projektanta s odgovarajućim građevinskim kvalifikacijama

Obavijesti se moraju izvršiti prije početka građevinskih radova. Ukoliko nadležni organ uprave za arhitekturu i graditeljstvo ne stavi primjedbu u roku od 21 dan od dana dostave obavijesti, izgradnja priključaka se može izvoditi nesmetano.

Ako odlučimo graditi veze bez obavijesti, trebali bismo napraviti plan lokacije veze na karti.Ovaj nacrt izrađujemo na primjerku važeće matične karte ili jedinične karte usvojene Državnom geodetsko-kartografskom izvoru. Izradu nacrta mjesta priključka treba povjeriti projektantu odgovarajuće stručne spreme. Pravila za izradu lokacijskog nacrta za priključak propisana su Geodetskim i Kartografskim zakonom, a pravila za izradu pojedinačnih priključaka - Zakonom o energetici odnosno Zakonom o zajedničkoj vodoopskrbi i zajedničkoj odvodnji.

Koliko košta izgradnja vikendice?

Cijena izgradnje vikendice ovisi o mnogo čimbenika, prvenstveno o površini odnosno materijalima koji će se koristiti prilikom gradnje. Ugrubo, može se pretpostaviti da ćemo platiti oko 35-45 tisuća PLN za izgradnju ljetnikovca srednje veličine. zlota.

Važno! Niži PDV od 8% odnosi se na gradnju kuće za odmor.

Povlaštena stopa PDV-a, tj.8% umjesto 23% odnosi se na usluge koje se sastoje od prodaje, izgradnje, rekonstrukcije, obnove ili modernizacije zgrada ili njihovih dijelova uključenih u izgradnju obuhvaćenih programom socijalnog stanovanja. Vic. 41 sek. 12.a u vezi s čl. 2. toč. 12. Zakona o PDV-u, proizlazi da pod „izgradnjom obuhvaćenom programom socijalnog stanovanja“ treba podrazumijevati:

  1. Stambene zgrade za stalno stanovanje klasificirane u Poljskoj klasifikaciji zgrada u odjeljku 11 ili njihovi dijelovi, isključujući poslovne prostore;
  2. Stambeni prostori u nestambenim zgradama razvrstanim u PKOB u odjeljku 12, kao i objekti razvrstani u PKOB u razredu ex 1264 - samo zgrade zdravstvenih ustanova koje pružaju usluge smještaja s medicinskom i njegom, osobito starijih osoba i onemogućeno.

Poljska klasifikacija zgrada navedena u Uredbi Vijeća ministara od 30. prosinca 1999. u odjeljku 11 navodi:

  • grupa 111 - Obiteljske stambene zgrade, odnosno samostalne građevine kao što su: paviljoni, vile, vikendice, šumarske kuće, seoske kuće (bez gospodarskih zgrada), seoske rezidencije, ljetnikovci i sl., kao i kuće dvojne kuće ili kuće u nizu gdje svaki stan ima svoj ulaz u prizemlju;
  • grupa 112 - Dvostambene i višestambene zgrade, odnosno samostalne zgrade, dvojne ili kuće u nizu s dva stana, ostale stambene zgrade, kao što su: stambene zgrade s tri ili više stanova;
  • grupa 113 - Zgrade kolektivnog stanovanja, odnosno domovi socijalne skrbi, radnički hoteli, učenički i školski domovi, učenički domovi, domovi za nezbrinutu djecu, domovi za beskućnike, stambene zgrade u krugu vojarni, zatvora i popravnih domova objekti, pritvorski centri, zgrade rezidencije biskupa i predsjednika Republike Poljske.

Iz gore navedenih odredbi proizlazi da je u slučaju izgradnje vikendice apsolutno moguće ostvariti sniženu stopu PDV-a.

Koje zemljište za ljetnikovac? Hoćemo li graditi ljetnikovac na poljoprivrednom zemljištu?

U poljskom zakonu ne postoji koncept rekreacijske parcele. Kao iu slučaju ljetnikovca, treba pretpostaviti da će takva parcela biti područje na kojem je dopušten samo rekreacijski razvoj - tj. izgradnja individualnih rekreacijskih objekata za povremeni odmor.

U koju vrstu treba svrstati pojedinu česticu saznat ćemo iz odredbi lokalnog prostornog plana uređenja. Ako plan dopušta rekreacijski razvoj, neće biti problema s izgradnjom ljetne kuće. Ako je u odredbama plana predviđena stambena gradnja, moći ćemo graditi i ljetnikovac, ali u tom slučaju on će morati ispunjavati tehničke i zakonske uvjete koji su propisani za cjelogodišnje stambene objekte.Kada je planom zabranjena izgradnja određenog područja, situacija je također jasna. Vjerojatno mnogi postavljaju pitanje što je s poljoprivrednim parcelama? Da li je moguće izgraditi kuću za povremeni odmor na poljoprivrednom zemljištu.

Poljoprivredna zemljišta su puno jeftinija od građevinskih. Osim toga, obično okruženi šumama i livadama, čine se idealnim mjestom za izgradnju ljetnikovaca na njima. Da li je parcela poljoprivredna parcela saznat ćemo iz zemljišnih knjiga.

Za poljoprivredne čestice ključni će biti uvjeti sadržani u lokalnom prostornom planu uređenja ili u odluci o uvjetima građenja. Ako lokalni prostorni plan dopušta izgradnju imanja, teoretski se čini da je moguće izgraditi ljetnikovac na takvoj parceli.

Koncept uređenja imanja nalazi se u Uredbi ministra infrastrukture od 12. travnja 2002. o tehničkim uvjetima kojima moraju udovoljavati građevine i njihovoj lokaciji.Pod njima treba podrazumijevati posebice stambene zgrade, gospodarske zgrade ili objekte za stoku u obiteljskim poljoprivrednim gospodarstvima, uzgojnim ili hortikulturnim gospodarstvima i šumskim gospodarstvima. Kao što lako vidite, ova definicija nije točna.

Prvo, ova definicija ne precizira na koje se stambene zgrade točno misli. Odredba ne ukazuje na to postoje li ograničenja za izgradnju stambenih zgrada na stanišnoj čestici, npr. u pogledu veličine građevine. Ne postoji jasna izjava o tome tko može podići takve zgrade. Sigurno je da objekti koji se podižu na parceli namijenjenoj za izgradnju okućnice trebaju biti povezani s radom poljoprivrednika. Naravno, ovisno o vrsti, obliku ili smjeru djelatnosti poljoprivrednika – hoće li to biti uzgoj biljaka, stočarstvo ili druga proizvodna djelatnost u poljoprivredi – te se građevine mogu razlikovati, ali u svakom slučaju moraju biti povezane s olakšavanjem poljoprivredni rad.

Pokrajinski upravni sud u Gliwicama u presudi od 5. veljače 2016., spis br. II SA/GI 919/15 navodi da:

„U sadašnjem pravnom sustavu ne postoje pravne definicije ni gospodarske zgrade ni stanišne čestice. Objašnjenje sadržano u § 3. točki 3. Uredbe od 12. travnja 2002. o tehničkim uvjetima kojima moraju udovoljavati zgrade i njihov položaj (Zakonski glasnik iz 2015., točka 1422) ne može se smatrati pravnom definicijom pojma uređenja posjeda. ) . Nema razloga pretpostaviti apsolutni opseg ove definicije u Uredbi. Budući da je u u.p.z.p. gospodarske zgrade nisu definirane, onda ovaj pojam treba shvatiti onako kako se razumije u uobičajenom jeziku, tj. kao građevine povezane s vođenjem gospodarstva."

Navedeno ne znači da je na takvoj parceli nemoguće izgraditi stambenu kuću ili vikendicu. Ipak, bilo bi puno lakše izgraditi kuću osobi koja je vezana uz poljoprivredu nego osobi koja nije poljoprivrednik.

Ako je u lokalnom prostornom planu određeno zemljište predviđeno za poljoprivrednu proizvodnju, npr. usjeve, onda je jedini način da se na tom području izgradi objekt promjena namjene zemljišta, što je urađeno u mj. plan prostornog uređenja. No, to je dugotrajan i dugotrajan postupak, te neće uvijek završiti na zadovoljavajući način za potencijalnog investitora. U nekim slučajevima za takvu promjenu potrebna je suglasnost ministra nadležnog za ruralni razvoj. Zahtjev za izmjenu prostornog plana podnosi se načelniku općine (gradonačelniku ili predsjedniku grada). Treba napomenuti da zakon ne precizira rok u kojem se ovaj zahtjev razmatra, što znači da u praksi to traje jako dugo.

Ukoliko na određenom području nije donesen lokalni plan, tada će i za poljoprivrednu česticu biti potrebno podnijeti zahtjev za izdavanje rješenja o uvjetima uređenja i uređenja zemljišta. Donošenje rješenja o uređenju zemljišta i uvjetima uređenja, sukladno odredbama Zakona od 27.03.2003.o prostornom uređenju i razvoju, moguće je samo ako su zajednički ispunjeni sljedeći uvjeti:

  1. najmanje jedna susjedna čestica, dostupna s iste javne ceste, uređena je na način da se mogu definirati zahtjevi za novogradnju u smislu nastavka funkcija, parametara, obilježja i pokazatelja uređenosti i izgrađenosti zemljišta, uključujući dimenzije i oblik, arhitektonske značajke zgrada, građevinske linije i intenzitet korištenja zemljišta;
  2. lokacija ima pristup javnoj cesti;
  3. postojeće ili planirane komunalije, uzimajući u obzir odl. 5, dovoljno je za građevinski projekt;
  4. područje nije potrebna suglasnost za promjenu namjene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u nepoljoprivredne i nešumske svrhe ili je obuhvaćena suglasnošću dobivenom pri izradi prostornih planova koja je prestala važiti temeljem čl. 67. starog, zastarjelog Zakona od 07.07.1994.o zoniranju;
  5. odluka je u skladu s posebnim odredbama.

Gore navedena točka 1. ne odnosi se na gospodarske zgrade, ako površina farme povezana s ovom zgradom premašuje prosječnu površinu farme u određenoj općini.

Ovo je važno jer ako čestica na koju se odnosi zahtjev za izdavanje rješenja o uvjetima uređenja zemljišta ne ispunjava gore navedene uvjete, takvo rješenje neće biti izdano, što će imati za posljedicu nemogućnost uređenja predmetne čestice .

Također biste trebali obratiti pozornost na gore navedenu točku. 4. kojim se utvrđuje izdavanje rješenja o uvjetima uređenja i uređenja zemljišta uz uvjet da nije potrebna suglasnost za promjenu namjene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u nepoljoprivredne i nešumske svrhe. Takva suglasnost nije potrebna za zemljište koje je u evidenciji označeno kao pustara ili zemljište manje proizvodne korisnosti, odnosno zemljište IV-VI razreda.Što se tiče poljoprivrednog zemljišta I-III razreda, pravilo je da je potrebna suglasnost za promjenu namjene zemljišta. Međutim, Zakon o zaštiti poljoprivrednog i šumskog zemljišta od 3. veljače 1995. oslobađa od potrebe pribavljanja suglasnosti ministra nadležnog za ruralni razvoj ako zemljište ispunjava sljedeće uvjete:

  1. najmanje polovica površine svakog kompaktnog dijela zemlje nalazi se u kompaktno izgrađenom području;
  2. nalaze se najviše 50 m od granice najbliže građevne čestice u smislu Zakona o upravljanju nekretninama od 21. kolovoza 1997.;
  3. nalaze se ne više od 50 metara od javne ceste u smislu Zakona o javnim cestama od 21. ožujka 1985.;
  4. njihova površina ne prelazi 0,5 ha, bez obzira da li čine jedinstvenu cjelinu ili se sastoje od više zasebnih dijelova.

Kao što vidimo, izgradnja ljetne ili cjelogodišnje kuće na poljoprivrednom zemljištu bit će teška, ali ne i nemoguća.

Tehnički uvjeti koje mora ispunjavati ljetnikovac

U odnosu na planiranu investiciju u vidu izgradnje cjelogodišnje stambene kuće, izgradnja ljetnikovca znatno je lakša, jer su odredbe Uredbe ministra infrastrukture od 12. travnja 2002. o tehnički uvjeti kojima moraju udovoljavati građevine i njihov položaj nisu toliko restriktivni u odnosu na ljetnikovce, kao u slučaju kuća za cjelogodišnji odmor. Postoje neke značajne razlike; Istaknut ću neke od njih, po meni najvažnije. I tako, kada je u pitanju gradnja vikendice, zakonodavac predstavlja:

  1. čestica na kojoj će se smjestiti individualna rekreacijska građevina ne mora biti granična čestica (vodovod, kanalizacija, toplinska, elektro mreža), osim ako odlukom o uvjetima uređenja nije drugačije određeno;
  2. posjed ne mora imati vlastiti zahvat vode za ljudsku potrošnju, pod uvjetom da je moguće crpiti ili dopremati vodu sa zahvata koji se nalaze izvan parcele;
  3. nema potrebe za dovodom tople vode u umivaonike;
  4. pristup zgradi ne mora biti osiguran električnom rasvjetom;
  5. minimalna visina prostorije u ljetnikovcu je 2,2 m;
  6. udaljenost od prozora i vrata, kontejnera i posuda za kruti otpad treba biti najmanje 3 metra, a od granice parcele najmanje 2 metra;
  7. položaj ulaznih vrata u zgradu te oblik i dimenzije ulaznih prostorija ne moraju biti prilagođeni osobama s invaliditetom;
  8. nema ograničenja u broju koraka u jednom trčanju;
  9. u sustave ventilacije i klimatizacije moguće je spojiti kanale iz prostorija s različitim komunalnim i sanitarno-zdravstvenim zahtjevima;
  10. udaljenost poklopaca i ventilacijskih otvora od septičkih jama za tekući otpad, jama nekanaliziranih zahoda s najviše 4 mjesta i sličnih sanitarno-ekonomskih uređaja kapaciteta do 10 m33treba biti najmanje: 5 m od prozora i vanjskih vrata prostorija namijenjenih za boravak ljudi, 2 m od granice susjedne parcele, ceste (ulice) ili pješačke staze.

Ovdje bih želio napomenuti da se u slučaju individualne rekreacijske građevine mora održavati odgovarajuća udaljenost od granice parcele te, kao i kod cjelogodišnjih kuća, treba biti:

  • 4 m - u slučaju zgrade okrenute zidu s otvorima prozora ili vrata prema ovoj granici;
  • 3 m - u slučaju zgrade okrenute prema zidu bez prozora ili vrata prema ovoj granici.

Pravna osnova:

  • Zakon od 7. srpnja 1994. - Zakon o gradnji (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2021., točka 2351, s izmjenama i dopunama);
  • Zakon od 27. ožujka 2003. o prostornom planiranju i razvoju (pročišćeni tekst, Glasnik zakona iz 2021., točka 741, s izmjenama i dopunama);
  • Zakon od 17. rujna 2021. o izmjenama i dopunama Zakona o gradnji i Zakona o prostornom uređenju i uređenju (Službeni glasnik iz 2021., točka 1986.).
  • Zakon od 10. travnja 1997. Zakon o energiji (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2021., točka 716, s izmjenama);
  • Zakon od 7. lipnja 2001. o zajedničkoj vodoopskrbi i zajedničkom odvođenju otpadnih voda (pročišćeni tekst: Službeni glasnik iz 2020., točka 2028, s izmjenama);
  • Uredba ministra infrastrukture od 12. travnja 2012. o tehničkim uvjetima kojima moraju udovoljavati građevine i njihov položaj (pročišćeni tekst: Službeni glasnik iz 2019., točka 1065, s izmjenama i dopunama).

Kategorija:

Operacija kuće