Upisni broj čestice može se promijeniti uslijed diobe vlasništva. Ako se to dogodi tijekom pripreme ili izgradnje, investitor mora poduzeti određene korake kako bi legalno nastavio s razvojem.

Evidentni broj čestice označen je prirodnim brojem, npr. 1,2,3 itd. Svaka čestica unutar određenog registracijskog područja ima svoj jedinstveni broj. Diobom nekretnine može se promijeniti registarski broj čestice. Objašnjavamo što učiniti kada se to dogodi.

Stav upravnih tijela o utjecaju promjene numeracije čestica na građevinski projekt je nedosljedan.U praksi se s tim u vezi javljaju brojne nedoumice, posebice kada se takva promjena dogodi između izdavanja pojedinačnih upravnih rješenja: okolišnog, urbanističkog, građevinske i uporabne dozvole. Postavlja se pitanje ostaje li data odluka na snazi za novonastale čestice ili je potrebno podnijeti zahtjev za njezinu izmjenu ili ishoditi novu odluku? Ili je dovoljno podnijeti zahtjev za izmjene prvotne odluke?

Evidentni broj čestice i okolišna odluka

U ekološkom rješenju ne postoji obveza naznake namjene zemljišnih čestica. Analiza utjecaja na okoliš provodi se u odnosu na strogo definirano područje. Opseg investicije proizlazi iz mnogo različitih dokumenata koje predočuje investitor, npr. iz katastarske karte, iz karte koja označava područje utjecaja investicije, iz Informativnog lista projekta ili iz samog izvješća o utjecaju na okoliš.Na temelju toga tijelo utvrđuje vrstu i mjesto realizacije projekta.

Pretpostavlja se da investitor mora ponovno provesti procjenu utjecaja na okoliš i ishoditi novo rješenje o okolišu samo u slučaju bitne promjene opsega zahvata, njegove lokacije ili karakteristika (zahtjev za građevinska dozvola će se izmijeniti u odnosu na zahtjeve iz rješenja o uvjetima zaštite okoliša). Sama promjena brojeva zemljišnih čestica prije ili nakon izdavanja rješenja o zaštiti okoliša ne dovodi do potrebe investitora za ishođenjem novog rješenja o zaštiti okoliša ili njegovom izmjenom.

Evidentni broj čestice i odluka o prostornom uređenju

Iz umjetnosti. 61. Zakona o prostornom uređenju i uređenju, proizlazi da se rješenje o uvjetima uređenja zemljišta ne izdaje za pojedinu zemljišnu česticu, već za određeno područje koje može obuhvaćati više zemljišnih čestica.S druge strane, u zahtjevu za ovo rješenje treba navesti granice "područja" obuhvaćenog zahtjevom, prikazane na preslici glavnog plana ili, u nedostatku istog, na preslici katastarskog plana (članak 52. 2) stavak 1. u vezi s člankom 64. stavkom 2. točke 1.). Tijelo koje donosi rješenje dužno je navesti samo crte koje razdvajaju investicijski prostor, a koje nisu uvijek jednake granicama zemljišne čestice. Obično su to granice čestica, ali je također moguće odrediti uvjete uređenja za dio čestice odvojen crtama razgraničenja, ne prejudicirajući konkretnu lokaciju izgradnje (presuda Vrhovnog upravnog suda od 18. srpnja 2019., referenca br. II OSK 1881/18).

Čak i ako je rješenje o prostornom uređenju izdano za predparcelnu parcelu (tj. koja više ne postoji), ne može se smatrati da površina koja je podijeljena nije postojala u vrijeme izdavanja rješenja. Područje koje je predmet investicijsko-urbanističke obrade dodatno je označeno na grafičkom prilogu odluke.

Nažalost, u tom slučaju, prije izdavanja građevinske dozvole, uprava za arhitekturu i građenje može investitoru postaviti jedan od sljedećih zahtjeva:

  • ishođenje novog rješenja prostornog uređenja s naznakom važećih matičnih brojeva čestica;
  • izmjena Odluke o uređenju temeljem čl. 155 Zakona o upravnom postupku;
  • dokumentacija da je nekretnina koja je nastala diobom ista za koju je izdana urbanistička odluka uz predočenje odluke o diobi i popisa promjena zemljišta. U tom slučaju investitor treba tražiti od projektanta da u građevinskom projektu jasno naznači koje su čestice podijeljene te navede njihov stari i novi broj zajedno s površinom.

Međutim, propisi ne zahtijevaju izdavanje građevinske dozvole za česticu označenu istom u rješenju o prostornom uređenju iu zahtjevu za građevinsku dozvolu.Ukoliko se ne mijenjaju parametri investicije i njen opseg, tada sama dioba nekretnine ne bi trebala utjecati na valjanost i valjanost rješenja o uvjetima uređenja zemljišta. Stoga u takvoj situaciji nadležna tijela ne bi trebala zahtijevati od investitora promjenu ili ishođenje nove odluke.

Promjena uknjižbenog broja čestice i građevinske dozvole

Prema čl. 32 sek. 4. Zakona o gradnji građevna dozvola može se izdati samo onima koji, između ostalih, poslao:

  • prijava u ovom slučaju za vrijeme važenja rješenja o uvjetima uređenja i uređenja zemljišta i
  • izjava pod prijetnjom kaznene odgovornosti o pravu raspolaganja nekretninom u svrhu građenja.

Građevinski projekt treba sadržavati plan razvoja parcele ili područja, sastavljen na trenutnoj karti, uključujući određivanje granica parcele ili područja. U zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole investitor navodi brojeve uknjiženih čestica.

Važno je zapamtiti da se trenutna oznaka nekretnine mora unijeti u izjavu o raspolaganju građevinskom nekretninom, nakon podjele zemljišnih parcela. Kako je naglasio Vrhovni upravni sud u presudi od 9. ožujka 2016. (broj II OSK 1837/15), pravo raspolaganja zemljištem za potrebe građenja ne može se pretpostaviti i mora se odnositi na konkretnu nekretninu koja je predmet postupka. . Netočna prijava prava na nekretnini može rezultirati izdavanjem građevinske dozvole uz grubo kršenje zakona.

Iz zakona nije jasno hoće li rješenje o uvjetima uređenja izdano za veću površinu biti dovoljno za dobivanje građevinske dozvole za njen manji dio. U praksi je to ipak prihvaćeno.

Ako je geodetska dioba nekretnine obavljena u kasnijoj fazi investicijskog procesa, tj. nakon izdavanja građevinske dozvole, vrijedi analizirati mogućnost prijenosa dijela dozvole (u odnosu na zasebno objekt koji može samostalno funkcionirati) u novi subjekt.Takvo se rješenje čini razumnim i odobreno je u sudskoj praksi. Na primjer, Pokrajinski upravni sud u Gliwicama je u svojoj presudi od 24. lipnja 2010. (spis br. II SA/Gl 73/10) ukazao da unatoč diobi nekretnine nema potrebe mijenjati dobivenu građevinsku dozvolu, jer se samo mijenjaju brojevi matičnih čestica. Također je dopustio mogućnost prijenosa građevinske dozvole u dijelu koji se odnosi na zasebnu i samostalno funkcionalnu zgradu na posebnoj čestici (u predmetnom slučaju, dozvola se odnosila na izgradnju dvije obiteljske kuće na jednoj čestici, koja je tada podijeljen na dvije parcele).

Uknjižbeni broj parcele i uporabna dozvola

U uporabnoj dozvoli nije bitna definicija nekretnine. To iz razloga što je svrha ove dozvole drugačija u odnosu na prethodno ishođena upravna rješenja (ne koristi se za određivanje lokacije određenog ulaganja). Uporabnom dozvolom tijelo potvrđuje da se gradnja odvija u skladu s odredbama i uvjetima iz građevinske dozvole te da se objekt može sigurno koristiti.

Ukoliko nakon izdavanja građevinske dozvole nije mijenjan opseg ili parametri investicije, već su samo mijenjani brojevi uknjiženih čestica, tada je dovoljno da investitor priloži dokumente koji potvrđuju ovu podjelu. zahtjev za izdavanje uporabne dozvole. Osim toga, u zahtjevu za donošenje rješenja valja jasno naznačiti brojeve zemljišnih čestica prije i poslije diobe. Ne bi trebalo utjecati na pravovaljanost, valjanost ili pravodobnost izdane građevinske dozvole.

Mora se prijaviti promjena broja parcele

Ulagač je dužan o promjenama nastalim diobom nekretnine redovito obavještavati tijelo uprave koje vodi investicijski postupak. Vrijedi to učiniti prije donošenja određene odluke kako bi se izbjegle neugodnosti u kasnijoj fazi ulaganja, vezane uz, primjerice, dovođenje u pitanje njezine valjanosti.

Podsjetimo, tijelo uprave je vezano sadržajem zahtjeva investitora iu pogledu navođenja predmeta, parametara i obilježja planirane investicije.To znači da ako tijekom postupka tijelo odluči da nije moguće izdati rješenje za nekretninu navedenu u zahtjevu (jer navedena zemljišna čestica diobom više ne postoji), tijelo će vjerojatno zahtijevati investitor dopuniti zahtjev. Ako investitor ne izvrši odgovarajuće izmjene, tijelo ima pravo odbiti izdavanje upravnog rješenja. Kako je naglasio Pokrajinski upravni sud u svojoj presudi od 11. veljače 2016. (ref. IV SA/Po 498/15), tijelo javne uprave nije nadležno samo utvrđivati razvojne uvjete na način koji se bitno razlikuje od sadržaja zahtjev, jer je vezan zahtjevom stranke koja je pokrenula postupak.

Dešava se, međutim, da investitor ne obavijesti tijelo o diobi nekretnine, a tijelo ga ne pozove da dopuni zahtjev i izda rješenje u vezi s evidencionom česticom koja više ne postoji formalno. Postavlja se pitanje treba li investitor ispravljati takvu situaciju i kako to učiniti?

Kada se može ispraviti upravna odluka

Ako je pogrešan broj zemljišne čestice naveden samo u zaključku upravnog rješenja, a ostali elementi rješenja kojim se utvrđuje nekretnina ispravno su označeni (primjerice površina ili predio), investitor može obratiti se nadležnom tijelu za ispravak - prema odredbama - tzv. očite pisane pogreške.

S druge strane, navođenje netočnog knjižnog broja čestice u sadržaju upravnog rješenja već se tiče bitnog predmeta rješenja, što znači da se ne može smatrati očitom greškom ili administrativnom greškom i ispravljati rješenjem. Primjer ovdje je situacija kada je tijelo donijelo odluku po zahtjevu investitora, u kojem je pogrešno naveo lokaciju investicije, dajući stari broj čestice.

U praksi se pak događa da pojedina tijela izdaju rješenja o ispravku očite administrativne pogreške u polju zemljišnoknjižnog broja (promjena u broj nakon diobe nekretnine).To nije široko prihvaćena praksa i postoji veliki rizik da će odluku o ispravku u budućnosti dovesti u pitanje npr. kupac nekretnine, banka koja financira investiciju ili susjed koji vodi konkurentsku tvrtku.

Promjena matičnog broja parcele - kada možete promijeniti odluku

Ukoliko su u prostornom rješenju navedeni stari brojevi predparcelnih čestica, a investitor na temelju njega namjerava ishoditi građevinsku dozvolu, starješina može zatražiti od investitora izmjenu ili ishođenje novog rješenja. U takvoj situaciji, činilo bi se dobrim rješenjem odmah u zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole naznačiti da čestice nastale diobom ostaju iste površine za koje je izdano rješenje o prostornom uređenju, te uz takav zahtjev priložiti rješenje o diobi i popis zemljišnih promjena. Nažalost, za neke urede to je ponekad nedovoljno.

U takvoj situaciji investitor će lakše i brže podnijeti zahtjev za promjenu odluke. Sukladno čl. 155 k.p.a. može se promijeniti svaka upravna odluka ako to ne isključuju posebne odredbe i ako je to opravdano javnim interesom ili legitimnim interesom stranke. Izmjena se može odnositi samo na pitanja koja su već riješena odlukom čija se izmjena traži. Dakle, uvjet za dopuštenost primjene ove odredbe je tzv. istovjetnost upravnog predmeta (u pitanju su iste stranke, radi se o istim pravima i obvezama stranaka, činjenično stanje nije promijenjeno u odnosu na pravno bitnih elemenata, a nepromijenjen je pravni status, odnosno zakonske odredbe na temelju kojih je rješenje doneseno, odnosno tijelo može promijeniti konačno rješenje samo na temelju do sada prikupljenih dokaza.

Promjena upravne odluke koja se sastoji u promjeni brojeva zemljišnih čestica (na brojeve utvrđene nakon diobe) je stoga prihvatljiva, pod uvjetom da sve izdvojene čestice ostanu u vlasništvu investitora, a opseg investicijski projekt neće se mijenjati.Dakle, sužavanje odluke (npr. o uvjetima uređenja) na manju površinu ili povećanje investicijske površine isključuje promjenu odluke prema čl. 155. Zakona o upravnom postupku, jer će se prekoračiti granice upravnog predmeta i biti potrebno ponoviti cjelokupnu urbanističku analizu.

Promjena mjesta provedbe investicije (tj. navođenje novih čestica u rješenju) – čak i uz nepromijenjen opseg – prema nekim tijelima, izlazi iz okvira aktualnog upravnog spora, jer u ovom slučaju mijenjaju se stranke u postupku i opseg analize (primjerice nužne kod utvrđivanja uvjeta razvoja). Ako ured odbije promijeniti odluku, investitor mora zatražiti novu.

Promjena uknjižbenog broja čestice - kada treba ishoditi novo rješenje

Ovo je konačno rješenje do kojeg se može doći samo u slučaju bitne promjene investicijske namjere.Ulagač će biti prisiljen ishoditi novu odluku ako su promjene dovoljno ozbiljne da predstavljaju novi pothvat. Primjerice, radi se o situaciji da se diobom nekretnine ulaže samo na dio parcele, dok je prvotna namjera bila na cijeloj lokaciji.

Također će biti potrebno ponovno proći cijeli postupak izdavanja upravnog rješenja u situaciji kada je u zahtjevu za građevinsku dozvolu učinjena očita pogreška (npr. pogrešno određivanje predmeta ulaganja od strane s naznakom pogrešnog broja zemljišne čestice, koji nije niti stari broj čestice prije diobe niti novi nakon diobe).

Promijenjen je matični broj čestice - rješenje ovisi o stupnju investicije

Propisi dopuštaju investitoru korištenje više instrumenata za dobivanje naknadnih upravnih rješenja o gradnji u situaciji kada su promijenjeni brojevi uknjiženih čestica na kojima se ona izvodi.Razlikuju se ovisno o fazi ulaganja, nakon ili prije koje je izvršena podjela imovine. Bitno je i hoće li se parametri i opseg same odluke neće mijenjati vezano uz diobu.

U nekim slučajevima dovoljno je dostaviti rješenje o parcelaciji i popis promjena zemljišta. Investitor može dodatno potvrditi ispravnost takvog postupka podnošenjem zahtjeva za razjašnjenje dvojbi u tumačenju. U složenijim situacijama, međutim, upravna tijela mogu zahtijevati izmjenu upravne odluke ili ishoditi novu, ako je nekretnina podijeljena nakon donošenja urbanističkog rješenja ili izvršena dioba nije obuhvaćena tim rješenjem.

Kategorija:

Operacija kuće