Ugovor o građevinskim radovima štiti interese obiju strana, au slučaju spora olakšava ostvarivanje tužbenih zahtjeva. Objašnjavamo što bi trebalo biti uključeno u ugovor? Gotovi predložak ugovora o izgradnji: preuzmite.

Kada zapošljavamo izvođača radova koji će za nas izvesti određenu građevinsku investiciju, ne zaboravimo potpisati odgovarajući ugovor. Vrijedi se pobrinuti da ugovor o izvođenju građevinskih radova bude pravilno sastavljen jer on nije samo temelj međusobnih očekivanja strana, već i ključni dokaz u slučaju spora. Objašnjavamo kako sastaviti ugovor o izvođenju građevinskih radova da on ne samo bude ispravan i u skladu s propisima, već i da bude koristan za investitora.

Ugovor o izvođenju građevinskih radova je tzv tzv. ugovor jer je pobliže uređen odredbama čl. 647-658 Građanskog zakonika (u daljnjem tekstu: Građanski zakonik). Izvedenica je ugovora o djelu, koji je u odredbama Građanskog zakonika izdvojen zbog specifičnosti same građevine i profesionalne naravi izvođača, kao i zbog opsežnog i zasebnog uređenja građenja. pitanja u odredbama upravnog prava.

Ugovor o izgradnji: definicija

U praksi se za ugovor o građenju koriste različiti nazivi, npr. ugovor o ulaganju u građenje, ugovor o građenju, ugovor o izgradnji kuće itd. Raznolikost ovih naziva pokazuje da predmet ovog ugovora nije samo građevinski projekti, već i objekt koji se njima izvodi.

Definicija ugovora o građenju sadržana je u čl. 647 KZ. Sukladno ovoj odredbi, ugovorom o građenju izvođač se obvezuje predati objekt predviđen ugovorom, izgrađen u skladu s projektom i načelima tehničkih znanja, a investitor se obvezuje izvršiti radnje propisane odgovarajućim propisima. odredbe koje se odnose na pripremu radova, posebice na primopredaju gradilišta i predaju projekta, te preuzimanje predmeta i plaćanje ugovorene naknade.

Važno! Ugovor o građenju mora se razlikovati od ugovora o projektiranju građevine. Potonji se sklapa s projektantom i obično prethodi sklapanju ugovora o izvođenju radova.

Iz gore navedene definicije ugovora o građenju, ključni elementi koji određuju valjanost ovog ugovora su:

  • obveza izvođača da isporuči objekte predviđene ugovorom,
  • izvođenje objekta od strane izvođača u skladu s projektom i načelima tehničkih znanja,
  • obveza investitora da će izvršiti radnje propisane relevantnim propisima vezane za pripremu radova (primopredaja gradilišta, izrada projekta),
  • obveza investitora da preuzme objekt,
  • obveza investitora da plati dogovorenu naknadu.

Važno! Prilikom obavljanja građevinske usluge stranke se trebaju rukovoditi ne samo odredbama ugovora o građenju, već i projektom, načelima tehničkog znanja i odredbama Zakona o gradnji (u daljnjem tekstu: ZGR).

U kojem obliku treba sklopiti ugovor o izvođenju građevinskih radova?

Iz umjetnosti. 648. st. 1. Građanskog zakonika proizlazi da, u pravilu, svaki ugovor o građenju treba biti sklopljen u pisanom obliku, a njegov sastavni dio treba biti potrebna građevinska dokumentacija. Međutim, treba naglasiti da nepostojanje pisanog oblika ne poništava takav ugovor. To znači da će usmeni ugovor biti valjan. Međutim, treba imati na umu da u slučaju bilo kakvih sporova može doći do značajnih problema s dokazivanjem konkretnih dogovora između strana. Stoga se preporučuje da se čak iu slučaju manjih građevinskih radova takav ugovor sklopi u pisanom obliku.

Što treba sadržavati ugovor o građenju? Prilikom sklapanja ugovora o izvođenju građevinskih radova treba voditi računa da on sadrži tzv bitni uvjeti ugovora.

1. Identifikacija strana u ugovoru o građevinskim radovima

Prva takva važna odredba je identifikacija strana u ugovoru.Kod ugovora o izvođenju građevinskih radova ugovorne strane su investitor (u ugovoru se obično naziva naručitelj) i izvođač. Mogu biti fizičke i pravne osobe, kao i organizacijske jedinice bez pravne osobnosti. Nije potrebno da bilo koja strana bude poduzetnik.

Kao investitor naručujemo konkretnu građevinsku uslugu i financiramo investiciju. No, nema zapreka da te poslove (posebnim ugovorom) prepustimo tzv. zamjenski investitor (specijalizirani subjekt). Tada će njegova dužnost biti pripremiti, organizirati, voditi i riješiti cijeli proces. Mi, kao tzv izravni investitor, nećemo se uopće morati upuštati u odnose s izvođačem.

Izvođač radova je strana kojoj povjeravamo provedbu investicije. Ako se izvođač samostalno i neposredno bavi izvođenjem radova tzv glavni izvođač radova. Ako naš izvođač koristi pomoć drugih specijaliziranih subjekata, onda je riječ o glavnom izvođaču i podizvođačima.Često se događa da je glavni izvođač ograničen samo na organizaciju procesa izgradnje, bez izvođenja radova. Prema čl. 647. st. 1. OZ-a za sklapanje ugovora o građenju s podizvođačem izvođač radova zahtijeva suglasnost investitora. Dakle, mi odlučujemo može li izvođač angažirati podizvođače. Treba imati na umu da ugovor s podizvođačima mora biti sklopljen u pisanom obliku, pod prijetnjom ništetnosti. Kao investitor solidarno i pojedinačno odgovaramo s glavnim izvođačem za ugovore sklopljene sa svim podizvođačima. Ova odredba ima za cilj zaštititi interese podizvođača ako subjekt s kojim su izravno sklopili ugovor (npr. djelomični izvođač) ne želi platiti.

2. Predmet ugovora za građevinske radove

Vrlo je važno precizno definirati predmet ugovora o građenju, odnosno opseg naručenih radova. Ova definicija treba biti što preciznija. To se može učiniti u samom ugovoru ili u zasebnom dokumentu kao što je projekt, plan ili tehnička specifikacija.Takvi dokumenti pomažu u detaljnom opisu predmeta ugovora. U njima treba navesti svrhu i zahtjeve za određenu uslugu, dinamiku pojedinih radova, opseg i način realizacije investicijskog zadatka te troškovnik.

3. Obveze i prava strana u ugovoru o izvođenju građevinskih radova

Ugovor o izvođenju radova treba precizno definirati obveze i prava obiju strana.

Dužnosti investitora uključuju, prije svega:

  • priprema radova - odnosno uređenje pogodnog terena za izvođenje građevinskih radova izvođača. Na primjer, ako usluga uključuje bojanje zidova kuće, priprema za radove bit će čišćenje kuće prije ulaska izvođača, uklanjanje prepreka, zaštita namještaja, podova, prozora itd.,
  • suradnja u realizaciji usluge - radi se o suradnji u donošenju odluka o njemu zavisnim stvarima, davanju suglasnosti za angažiranje kooperanata i sl.,
  • zbirka dovršenih radova,
  • platite naknadu izvođaču.

Dok dužnosti izvođača uključuju:

  • osiguranje prostora za izvođenje radova - za eventualnu štetu nastalu tijekom izvođenja radova odgovoran je izvođač, stoga se treba pobrinuti da prostor koji mu je osigurao investitor bude propisno osiguran. Izvođač je dužan prijaviti investitoru sve okolnosti koje mogu onemogućiti izvođenje radova,
  • izvođenje radova - primarna obveza izvođača je izvršiti naručene radove u skladu s ugovorom i normama građevinskog prava te uz eventualni projekt,
  • predavanje obavljenog posla.

Izvođač ima pravo na:

  • plaće,
  • očekivanja od investitora da poduzme korake vezane za pripremu radova.

Investitor ima pravo na:

  • kontrola nad pružanjem pogodnosti,
  • zahtijeva izvršenje obveze u skladu s ugovorom, važećim propisima i pravilima tehničkog znanja.

Općenito, kao investitor imamo mogućnost odrediti dane i sate rada, razviti sustav i kako ga izvesti. Također trebamo organizirati odgovarajuću opremu, prostoriju i materijale, kao i dati izvođaču prave smjernice. Zadatak potonjeg je, pak, poštovati dužnosti koje su mu postavljene i kvalitetno obavljati posao.

4. Kupnja, isporuka i obračun materijala

U ugovoru o izvođenju građevinskih radova također vrijedi navesti koja će strana nabaviti materijal i dostaviti ga na gradilište. Ako zajedno odlučimo da će to biti zadatak izvođača, ugovor može sadržavati sljedeću klauzulu: "Izvođač se obvezuje nabaviti i isporučiti na gradilište sav materijal potreban za izvođenje ugovorenih radova."

Tu trebamo biti posebno oprezni, jer u praksi, kod naplate materijala, česti su slučajevi da prevaranti izvođači izigravaju kupce za dodatne troškove. Dakle, pitanje nabave materijala, kontrole njihove potrošnje i obračuna treba precizno definirati u ugovoru s izvođačem radova. Kako bi se izbjegli mogući problemi, vrijedno je u ugovor unijeti odredbu da se podmirenje troškova nabave materijala vrši samo na temelju dokaza o kupnji, odnosno računa. Izvođač treba dokazati da je nabavio potreban materijal u količini potrebnoj za izvođenje radova i dopremio ga u našu kuću.

Također bismo trebali izbjegavati plaćanje unaprijed izvođaču za kupnju materijala. Za nas je puno povoljnije kada izvođač kupi materijal svojim novcem, a mi smo dužni nadoknaditi troškove u kratkom roku nakon što ga dovezemo do kuće. Nažalost, nećemo moći izbjeći obvezu da kontinuirano provjeravamo koji su materijali iu kojoj količini stvarno korišteni.Međutim, ako nemamo vremena ili odgovarajućeg znanja, možemo razmisliti o angažiranju stručnjaka za ove aktivnosti (gore navedeni zamjenski investitor) koji će ih obavljati u naše ime. Iako to uključuje potrebu plaćanja dodatne naknade takvoj osobi, prednosti takvog rješenja trebale bi nas nadoknaditi.

5. Ugovor o izvođenju građevinskih radova: oblik naknade

U ugovoru o građevinskim radovima također trebamo precizno navesti pod kojim uvjetima će se naknada isplaćivati (u dijelovima, npr. nakon završetka relevantnih faza radova, ili u cijelosti prije ili nakon završetka radova). Vic. 649. st. 4. Građanskog zakonika, ne možemo odbiti plaćanje naknade unatoč neizvođenju građevinskih radova, ako je izvođač bio spreman izvršiti ih, ali je iz naših razloga pretrpio prepreku. No, u tom slučaju možemo odbiti ono što je izvođač uštedio zbog neizvođenja građevinskih radova.

PREPORUKA: Obračun građevinskih radova: paušal ili troškovnik? Kolike su plaće?

Sporazumi s izvođačem radova u ugovoru o izvođenju građevinskih radova trebaju regulirati način određivanja naknade i rokove plaćanja. Naknada se može utvrditi kao procijenjena naknada ili paušalna naknada. Procijenjena naknada utvrđuje se na temelju planiranih radova i očekivanih troškova. Takva se naknada može povećati kao rezultat promjene opsega posla ili promjene troška obavljanja posla. Procjena troškova treba opisati svaki rad, njegov opseg i naknadu za mjernu jedinicu i za cjelinu (npr. izlijevanje poda - PLN 2/1 m2 x 160 m2=PLN 320 + PDV, žbukanje vanjske fasade - PLN 4,50 x 1 m2 x 160 m2=720 PLN + PDV).

Paušalna naknada definirana je kao novčani iznos za izvršenje dogovorenog posla. Ako se odlučimo za paušalnu naknadu, izvođač koji prihvaća narudžbu neće moći zahtijevati povećanje naknade, čak i ako se veličina ili cijena posla nije mogla predvidjeti u trenutku sklapanja ugovora.Naravno, strane se mogu drugačije dogovoriti u ugovoru, npr. predvidjeti mogućnost izmjene takve naknade u određenim situacijama. Ipak, općenito, paušalna naknada za nas je mnogo sigurnija od procijenjene naknade.

Rokovi za isplatu naknade mogu se odrediti jednokratno nakon završetka svih radova ili u dijelovima nakon završetka pojedinih faza. U slučaju djelomičnih nagodbi, trebali bismo zadržati dogovoreni dio naknade za određenu fazu (npr. 10%) dok se cijeli posao ne završi. Isplata naknade ovisi o prihvaćanju radova u određenoj fazi ili u cijelosti od strane naručitelja bez rezerve.

6. Garancija plaćanja građevinskih radova

Iz umjetnosti. 649(1)-649(5) Građanskog zakona, proizlazi da smo na zahtjev izvođača dužni dati mu jamstvo za plaćanje obavljenog posla kako bismo osigurali pravovremenu isplatu ugovorene naknade. . Ovo jamstvo ima za cilj zaštititi izvođača i daljnje izvođače od investitorove evazije plaćanja naknade ili kašnjenja u plaćanju (jer investitorovo kašnjenje s plaćanjem naknade može dovesti do stečaja izvođača ili podizvođača).Pravo izvođača ili podizvođača zahtijevati jamstvo za plaćanje ne može se ugovorom isključiti niti ograničiti. Štoviše, ako želimo raskinuti ugovor iz tog razloga, on će biti neučinkovit (čl. 649(2) Građanskog zakonika).

S druge strane, ako izvođač ne dobije traženo jamstvo za plaćanje u roku koji je odredio (ne može biti kraći od 45 dana), može odustati od ugovora našom krivnjom s učinkom na datum povlačenja. Nepostojanje tražene garancije plaćanja je prepreka za izvođenje građevinskih radova iz razloga vezanih uz investitora.

7. Raskid, raskid ili odustajanje od ugovora o građevinskim radovima

U ugovor o izgradnji možemo uključiti odredbu da obje strane mogu sporazumno raskinuti ugovor. U tom slučaju s izvođačem moramo dogovoriti način međusobnih obračuna. Osim toga, strane se također mogu dogovoriti da svaka od njih ima pravo raskinuti ugovor uz otkazni rok.

Prema odredbama Građanskog zakonika, imamo pravo odustati od ugovora u sljedećim situacijama:

  • ako izvođač odgodi početak ili završetak građevinskih radova do te mjere da je malo vjerojatno da će ih moći dovršiti na dogovoreni datum (članak 635. Građanskog zakonika)
  • ako izvođač, nakon što je to od njega zatraženo, nastavi s izvođenjem radova na neispravan način ili protivno ugovoru (članak 636. stavak 1. Građanskog zakonika).

Budući da je ugovor o izvođenju radova uređen odredbama o ugovoru o posebnim radovima, možemo odustati od ugovora i temeljem čl. 644 KZ. Ova odredba navodi da sve dok posao nije dovršen, možemo odustati od ugovora u bilo kojem trenutku uz plaćanje dogovorene naknade izvođaču. No, u ovom slučaju možemo odbiti ono što je izvođač uštedio zbog neizvođenja radova. Sukladno ovoj odredbi, imamo pravo odustati od ugovora o izvođenju građevinskih radova u bilo kojem trenutku, čak i bez navođenja razloga (npr.u slučaju gubitka povjerenja u izvođača).

Vrlo je važno sve važne i korisne dogovore uključiti u ugovor s izvođačem. Podsjetimo, ugovor o građenju je tzv. ugovor o rezultatu, a samim time i ugovor o konkretnom djelu. To znači da ako nešto izostavimo u ugovoru, na izostavljeni opseg će se primjenjivati odredbe Građanskog zakonika koje se odnose na ugovor za određeni posao.

Ako odlučimo odustati od ugovora o izvođenju građevinskih radova zbog kašnjenja izvođača, treba procijeniti koji je dio radova izvođač izvršio, je li kvaliteta izvedbe odgovarajuća i je li dio posla tako izvedenih može koristiti izvođač kojeg smo novo angažirali. Također treba procijeniti jesu li radovi izvedeni u skladu s ugovorenim rokovima. Ako su ovi uvjeti ispunjeni, tada možemo isplatiti ugovorenu naknadu za ovu fazu posla, uz eventualno oduzimanje dijela naknade za ugovornu kaznu za neizvršenje svih radova na vrijeme. Također možemo zadržati dio naknade kao kompenzaciju, pod uvjetom da je šteta veća od ugovorene kazne.Međutim, imamo puno pravo uskratiti isplatu bilo kojeg dijela naknade ako obavljeni posao za nas nema stvarnu vrijednost, npr. jer je neispravan, ili ako će angažiranje drugog izvođača rezultirati potrebom plaćanja veće cijene, kao od čega ćemo pretrpjeti štetu. U slučaju bilo kakvih nedoumica možemo se dogovoriti s izvođačem ili zatražiti stručno mišljenje stručnjaka koji će nedoumice riješiti. Ako se pokaže da dogovor s izvođačem nije moguć, vrijedi potražiti mišljenje iskusnog odvjetnika kako bi se procijenili izgledi za uspjeh u slučaju da izvođač odluči isplatu naknade tražiti sudskim putem.

8. Odgovornost strana u ugovoru o građevinskim radovima

Izvođač i investitor primarno su ugovorno odgovorni prema općim uvjetima, odnosno za štetu nastalu nepravilnim izvršenjem ugovora, kašnjenjem ili neizvršenjem. Međutim, možemo modificirati pravila o odgovornosti u ugovoru, kao i rezervirati određene ugovorne kazne kao dodatne elemente.

Prije svega, izvođač je odgovoran za pravilno izvođenje građevinskih radova. Opseg ove odgovornosti odnosi se i na izvođačevo kašnjenje u početku ili dovršetku radova do te mjere da ne uspije dovršiti radove u roku određenom u ugovoru. Tada, kao što je već spomenuto, imamo pravo - bez određivanja dodatnog roka - odustati od ugovora prije isteka roka za izvođenje ovog posla.

Izvođač također odgovara za izvođenje građevinskih radova neispravno ili protivno ugovoru. U tom slučaju imamo pravo pozvati izvođača na promjenu načina izvedbe i za to odrediti odgovarajući rok. Nakon isteka roka koji smo odredili, možemo odustati od ugovora ili poboljšanje ili daljnje izvođenje radova povjeriti drugom izvođaču.

Odgovornost izvođača odnosi se i na pravovremeni završetak radova. Ako izvođač odugovlači s izvršenjem ugovora, možemo mu odrediti odgovarajući rok s informacijom da ćemo u slučaju njegovog neučinkovitog isteka odustati od ugovora.

Osim toga, izvođač odgovara za nedostatke u izvođenju građevinskih radova. Ukoliko izvedeni radovi imaju nedostatke, možemo zahtijevati njihovo pravovremeno uklanjanje. Ako nedostatke nije moguće otkloniti ili ako okolnosti slučaja pokazuju da ih izvođač neće moći otkloniti na vrijeme, možemo odustati od ugovora. Imamo pravo odustati od ugovora o izvođenju građevinskih radova ako su utvrđeni nedostaci bitni. U slučaju beznačajnih nedostataka, možemo zahtijevati samo smanjenje naknade za uslugu.

9. Datumi

U ugovoru o izvođenju građevinskih radova trebamo navesti i sve relevantne rokove vezane uz izvršenje usluge, tj.:

datum primopredaje gradilišta, datum početka radova od strane izvođača, datum završetka radova od strane izvođača, datum konačnog prijema radova, datum otklanjanja nedostataka uočenih prilikom preuzimanja, ako ih ima, datum isplate naknade.

10. Ugovor o izvođenju građevinskih radova: ugovorne kazne

Rezervirano u ugovoru za građevinske radove tzv ugovorne kazne su svojevrsna naknada za neizvršenje ili neuredno izvršenje ugovornih obveza. Bit ugovorne kazne sastoji se u obvezi plaćanja određenog novčanog iznosa u slučaju navedenom u ugovoru, na primjer, neizvršenje posla u ugovorenom roku. U praksi se kazna obično određuje u određenom novčanom iznosu ili u dogovorenom postotku naknade (npr. 1%) za svaki dan kašnjenja.

U sklopu ugovora o izvođenju građevinskih radova vrijedi posebno utvrditi ugovorne kazne za nepoštivanje rokova za izvođenje pojedinih faza radova i za neotklanjanje nedostataka uočenih prilikom preuzimanja u dogovorenom roku. rokovi. Također vrijedi u ugovoru dodati da ako ugovorna kazna ne pokriva štetu koju smo pretrpjeli, imamo pravo na dodatnu naknadu.

Ugovor o izgradnji: zastara potraživanja

Tražbine proizašle iz ugovora o izvođenju građevinskih radova zastarijevaju nakon 2 godine od dana puštanja u rad. Međutim, ako rad nije predan, početak roka zastare za ova potraživanja je dan kada je prema ugovoru trebao biti predan.

Ukoliko je izvođenje ili korekcija radova povjerena drugoj osobi, a ne izvođaču, rok za primopredaju radova se odgađa. Stoga se u ovom slučaju pretpostavlja da zastara zahtjeva za naknadu troškova ispravljanja djela ne počinje teći prema općem pravilu, nego od dana predaje ispravljenog djela, a ako djelo nije predano predano - od datuma koji smo odredili za njihovo izvršenje.

Prema čl. 642. Građanskog zakonika, osim ako nismo uključili druge odredbe u ugovor o građevinskim radovima, izvođačeva naknada postaje plativa po završetku radova. U praksi se često događa da se stranke dogovore o roku plaćanja u određenom vremenskom razdoblju nakon završetka radova. Često je uvjet za njegovu realizaciju teret financiranja radova od strane investitora. U ovoj situaciji postavlja se pitanje primjenjuje li se u slučaju utvrđivanja roka naknade za razdoblje dulje od 2 godine od dana predaje posla u rad opće pravilo o roku zastare.Teško je pretpostaviti da bi potraživanje moglo zastarjeti i prije nego što potraživanje postane dospjelo. Stoga u takvom slučaju treba smatrati da se rok zastare ne računa od trenutka primopredaje rada, već od dana dospijeća potraživanja za isplatu naknade.

Pravna osnova:

  • Zakon od 23. travnja 1964. Građanski zakonik (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2020., točka 1740, s izmjenama i dopunama),
  • Zakon od 7. srpnja 1994. Zakon o gradnji (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2020., točka 1333, s izmjenama i dopunama).

PROVJERITE: predlošci i obrasci za preuzimanje

  • Građevinska dozvola: obrazac zahtjeva
  • Obavijest o izgradnji: obrazac prijave
  • Obavijest o građevinskim radovima
  • Zahtjev za proširenje zgrade
  • Primjena nadgradnje - adaptacija potkrovlja
  • Obavijest o početku građevinskih radova
  • Protokol: primopredaja gradilišta
  • Zahtjev za zonsko rješenje
  • Uzorak obavijesti o završetku građevinskih radova
  • Dozvola za korištenje građevinskog objekta
  • Promjena građevinske dozvole za kuću. Prijava i postupak
  • Dozvola za rušenje
  • Prijava kupnje nekretnine: IN-1 obrazac
  • Prijenos građenja ili druga obavijest o izgradnji
  • Prijenos građevinske dozvole
  • Mogućnost priključka na vodovodnu i kanalizacijsku mrežu: aplikacija
  • Kako dobiti privremeni građevinski priključak za struju

Kategorija:

Operacija kuće