Zakon o gradnji ne sadrži odredbe o rješavanju građevinskih radova. Pretpostavlja se da bi naknada za građevinske radove trebala biti određena ugovorom između investitora i izvođača. Razgovaramo o vrstama naknada za građevinske radove, njihovim prednostima i nedostacima te objašnjavamo kako ih napraviti.

U praksi, u ugovorima o građevinskim radovima, naknada obično ima oblik paušalnog iznosa, tj. unaprijed određenog iznosa koji se u načelu ne može mijenjati, ili troškovnika, tj. poravnanja na temelju izvedenog stanja troškovnik, u kojem su svi obavljeni radovi.Naknadu za izvođenje građevinskih radova dopušteno je utvrđivati i kombinacijom navedena dva načina - tada je to tzv. paušalna naknada, pri čemu se dio radova podmiruje u obliku paušala, a dio u obliku troškovnika.

Vrste naknade za građevinske radove

Postavlja se pitanje koji će od ovih oblika biti najprikladniji i kako ga koristiti da izbjegnete nepotrebne probleme. Na ovo se pitanje ne može jednoznačno odgovoriti. Sve ovisi o okolnostima koje prate konkretne građevinske radove, prije svega o tome da li nastupamo kao izvođač ili investitor, kao io prirodi i obimu radova koji se izvode. Kako bismo pravilno odabrali vrstu naknade u ugovoru o građenju koji sklapamo, valja upoznati prednosti i nedostatke svake od njih i tek onda donijeti odluku.

Pravilna primjena odredbi ugovora o konkretnom poslu

Budući da Građanski zakonik ne uređuje detaljnije model nagrađivanja u odredbama o ugovoru o građenju, pretpostavlja se da se u tom pogledu primjenjuje propis ugovora o djelu.

Pročitajte također:

Ugovori o izgradnji: ugovor s izvođačem PREDLOŽAK>

Iz sudske prakse

Umjetnost. 629. i čl. 632. Građanskog zakonika (koji uređuje pitanje troškovnika naknade odnosno paušalne naknade - nap. urednika) može se analogno primijeniti na ugovor o građenju.

Rješenje Vrhovnog suda(7) od 29. rujna 2009.; III CZP 41/09, OSNC 2010, br. 3, toč 33

Umjetnost. 632, § 2 Građanskog zakonika može se analogno primijeniti na ugovor o građevinskim radovima i činiti osnovu za izmjenu izvođačeve naknade.

Presuda Vrhovnog suda od 21. veljače 2013.; IV CSK 354/12, Legalis

Paušalna naknada za građevinske radove

Prilikom odluke o paušalnom obliku naknade za građevinske radove valja imati na umu dvije njegove osnovne značajke - nepromjenjivost i praktičnost.

Paušalna naknada je nepromjenjiva, što znači da nakon utvrđivanja vrijednosti takve naknade u pravilu isključuje njezinu promjenu. Povećanje i smanjenje paušalne naknade za građevinske radove može se izvršiti samo iznimno. Takvo obilježje nagrađivanja u obliku paušalnog iznosa, ovisno o okolnostima, može biti njegov nedostatak ili prednost. Nedvojbeno je prednost da izvođač od trenutka sklapanja ugovora o izvođenju radova zna koliko će zaraditi na određenom ugovoru, a investitor svjestan naknade koju će morati platiti. Međutim, takva naknada nosi određene rizike, posebice za izvođača.

Izvođač snosi rizik dodatnih troškova koji nastanu u budućnosti kao posljedica nepredviđenog povećanja obima radova, odnosno povećanja troškova ugovorenih radova.Dakle, ako izvođač u početku netočno ocijeni svoj rad i tijekom izvođenja radova se pokaže da investicija zahtijeva više posla ili veće troškove, neće moći od investitora tražiti povećanje naknade. S druge strane, za izvođača je pogodno što investitor ne može zahtijevati smanjenje paušalne naknade čak ni u situaciji kada izvođač ostvaruje veći prihod od očekivanog na početku (npr. kao rezultat nižih cijena građevinskog materijala). ili drugi troškovi građevinskih radova). Vrijedi, međutim, naglasiti da se u praksi potonja situacija događa neusporedivo rjeđe od prve.

Ugovori o izgradnji: kako izgleda ugovor s izvođačem>

Napominjemo da je uvjet da paušalna naknada ostane nepromijenjena da naručitelj, pri procjeni opsega potrebnih aktivnosti, nužnih troškova provedbe istih, a posljedično i vrijednosti radove koje su strane dogovorile kao dio paušalne naknade, ima pouzdane informacije o opsegu i prirodi robota.Stoga se u sudskoj praksi polazi od pretpostavke da se načelo stalne paušalne naknade ne primjenjuje na slučajeve nevjerodostojnog postupanja naručitelja, koje ugovornu stranu dovodi u zabludu, onemogućujući mu da ispravno procijeni opseg i potrebne troškove radova.

Izvođač nije završio radove na vrijeme ili ih je izveo loše: što učiniti?

Iz sudske prakse

Nemogućnost promjene ugovorene paušalne naknade ograničena je na situacije u kojima je izvođač, raspolažući pouzdanim informacijama o opsegu i prirodi radova, pogrešno procijenio opseg potrebnih aktivnosti, potrebne troškove njihove provedbe i, posljedično, vrijednost radova koje su stranke dogovorile kao dio paušalne naknade. Dakle, navedeni rigoroz iz čl. 632. st. 1. Građanskog zakonika ne obuhvaća nepouzdano ponašanje naručitelja koji je izvođača doveo u zabludu, onemogućivši mu da ispravno procijeni opseg i potrebne troškove radova.

Presuda SA u Gdanjsku od 27. kolovoza 2014.; V ACa 181/14; Legalis

Ako naručitelj ne izvrši sve radove za koje je paušalna naknada određena ugovorom, ista podliježe razmjernom smanjenju, prema opsegu neizvršenog dijela, koji ne isključuju paušalnu prirodu ove naknade.

Presuda Vrhovnog suda od 25. ožujka 2015., II CSK 389/14, Legalis

Naručitelj ne može zahtijevati smanjenje paušalne naknade samo zato što se izvođenje ugovorenih radova pokazalo jeftinijim, npr. zbog upotrebe jeftinijih materijala ili sirovina. U slučaju paušalne naknade, promjena materijala ili načina izvođenja radova za jeftinije ne daje osnov za zahtjev za njeno smanjenje. Konkretno, ne može se smatrati osnovom za tvrdnju da je izvođač ostvario uštede. Budući da eventualno smanjenje troškova izvođenja ugovorenih radova ne opravdava smanjenje paušalne naknade izvođaču radova, ne može se govoriti o tome da je isti bez pravne osnove stekao prednost od naručitelja.

Presuda SA u Gdanjsku od 8. siječnja 2015., I ACa 582/14, Legalis

Izuzetak od fiksne paušalne naknade za građevinske radove

Iznimka od načela fiksne naknade predviđena je čl. 632. st. 2. Građanskog zakonika. Sukladno ovoj odredbi, osoba koja prihvaća narudžbu može zatražiti povećanje naknade ili raskid ugovora ako:

  • nakon sklapanja ugovora došlo je do promjene u odnosima koja se nije mogla predvidjeti kada je ugovor sklopljen;
  • izvođenje radova prijetilo bi izvođaču s velikim gubitkom ako bi se paušalna naknada zadržala na dogovorenoj razini i,
  • postoji uzročna veza između promjene odnosa i prijetnje velikim gubitkom od strane naručitelja.

Promjenom odnosa iz čl. 632. § 2. Građanskog zakonika, treba ga shvatiti kao vanjski događaj, neovisan o stranama, koji strane nisu mogle točno predvidjeti na dan sklapanja ugovora.

Iz sudske prakse

Ne predstavlja promjenu odnosa u smislu čl. 632, § 2 Građanskog zakonika, nedostatke u projektnoj dokumentaciji zbog kojih je strana koja prihvaća nalog nužna za izvođenje dodatnih radova.

Presuda Vrhovnog suda od 21. veljače 2013., IV CSK 354/12, Legalis

Veće i iznenađujuće promjene u tarifnim ili poreznim stopama mogu se kvalificirati kao promjena u odnosima u smislu čl. 632, § 2 Građanskog zakonika, jer su to događaji koji nisu obuhvaćeni tipičnim ugovornim rizikom, objektivni su i neovisni o stranama.

Rješenje Vrhovnog suda od 21. srpnja 2006., III CZP 54/06, Legalis

Kako biste mogli iskoristiti čl. 632. § 2. Građanskog zakonika, izvođenje radova mora rezultirati velikim gubitkom izvođača ako se paušalna naknada održava na dogovorenoj razini. Riječ je o riziku nastanka bruto gubitka po konkretnom pravnom odnosu koji proizlazi iz sklapanja ugovora o određenom poslu (v.npr. presuda Vrhovnog suda od 18. rujna 1998., III CKN 621/97; OSP 1999, br. 1, točka 9). To znači da gubitak iz čl. 632. st. 2. Građanskog zakonika, ne mora biti gubitak koji bi narušio financijsko stanje izvođača, već je dovoljan običan bruto transakcijski gubitak, bez obzira na financijski rezultat cjelokupne aktivnosti izvođača (vidi npr. presuda Vrhovnog suda od 5. prosinca 2013., V CSK 2/ 13).

Još jedan uvjet za korištenje umjetnosti. 632, § 2 Građanskog zakonika je uzročna veza između promjene odnosa i rizika velikog gubitka na strani izvođača.

Važno! Članak 632. stavak 1. Građanskog zakonika štiti samo stranku koja prihvaća nalog. Stoga investitor ne može tražiti smanjenje naknade po ovoj osnovi.

Paušalna naknada za građevinske radove: prednosti

Paušalnu naknadu za građevinske radove odlikuje i praktičnost. Unaprijed određena vrijednost naknade eliminira potrebu provjere opsega izvedenih radova, njihove vrijednosti, kao i materijala korištenog za njihovu izvedbu u budućnosti.Prilikom odabira ovog oblika nagrađivanja nema potrebe za izradom troškovnika izvedenog objekta niti poduzimanjem drugih aktivnosti vezanih uz njihovu izradu.

Za manje iskusnog investitora koji nema stručna znanja vezana uz izvođenje građevinskih radova, to je praktično rješenje jer ne zahtijeva višekratnu provjeru građevinskih radova. Prilikom sklapanja ugovora o izvođenju građevinskih radova s paušalnom naknadom, investitor ima mogućnost iskoristiti savjet stručnjaka koji će ga savjetovati je li naknada koju je predložio izvođač temeljena na tržišnim cijenama, a tada nema da provjerite vrijednost ove naknade, čak i ako cijene porastu.

  • Sažetak prednosti i mana paušalne naknade za građevinske radove

Paušalna naknada za građevinske radove je vrlo povoljna za investitora. Međutim, treba imati na umu da jamstvo fiksnog paušalnog iznosa ovisi o strukturi ugovora.Stoga bi investitor prije svega trebao precizno naznačiti opseg ugovora te u ugovor uvesti proceduru preuzimanja i plaćanja dodatnih radova. U iznimnim slučajevima, izvođač može zahtijevati veću naknadu, međutim, zadržavanjem osnovnih pravila u vezi s paušalom u ugovoru, investitor može minimizirati takav rizik.

Procijenjena naknada za građevinske radove

Druga vrsta naknade za građevinske radove je predračunska naknada. Ovaj način slijeganja obično se koristi za radove sa složenijim proračunima. Procjena troškova je popis (obično pisan) materijala i rada potrebnih za dovršetak radova, s njihovim jediničnim cijenama. Obično se sastavlja prije sklapanja ugovora od strane izvođača i važan je element njegove ponude. Sklapanjem ugovora troškovnik postaje njegov sastavni element.

Za razliku od paušalne nagodbe, troškovnik građevinskih radova nije konačan i ne obvezuje strane.To je samo vrsta prognoze koja navodi očekivane troškove na indikativan način. Kada je riječ o visini naknade, samo tzv troškovnik izvedenog stanja, koji izvođač izrađuje nakon završetka radova. Procjena izvedenih troškova može odrediti nižu ili višu naknadu od one koju su ugovorne strane odredile u ugovoru. Stoga se može dogoditi da će investitor morati platiti veću ili manju naknadu od one prikazane u izvornom troškovniku.

Odstupanje između ugovorne procjene i konačne procjene

U praksi može postojati problem raspona prihvatljivih odstupanja između ugovorne procjene troškova i konačne procjene troškova. Prema čl. 629 Građanskog zakonika, ako tijekom obavljanja posla dođe do službene promjene cijena ili stopa koji su do sada bili primjenjivi u izračunima troškovnika, svaka strana ima pravo zahtijevati promjenu naknade troškovnika.

Važno! Međutim, mogućnost da strane zatraže promjenu procijenjene naknade u slučaju službene promjene cijena ili stopa ne odnosi se na plaćanja za materijale ili rad koji su već plaćeni prije promjene cijena ili stopa.

Međutim, ako povećanje naknade nije značajno, tada unatoč ispunjenju uvjeta iz čl. 629. i 630. Građanskog zakonika, investitor ne može izbjeći obvezu plaćanja veće naknade. Stoga je granica prihvatljivih odstupanja između ugovorne procjene troškova i konačne procjene troškova značajno prekoračenje ugovorne procjene troškova.

Mogućnost traženja povećanja naknade za građevinske radove

Imajte na umu da ne možete zatražiti povećanje naknade za građevinske radove ako je do promjene cijena ili stopa došlo nakon završetka radova, ali prije nego što su isporučeni.

Iz sudske prakse

Prema čl. 629. OZ-a, na izvršenje obveze može utjecati samo takva promjena u odnosu između njezina nastanka i ispunjenja koja čak ni posredno ne ovisi o ugovornim stranama.

Presuda Vrhovnog suda od 23. svibnja 1990., IV CR 139/90, Legalis

Nije prihvatljivo zahtijevati promjenu iznosa naknade u razmatranom načinu, kada je osoba koja prima narudžbu kasnila s izvršenjem posla u trenutku promjene cijena ili tarifa. Dužnikovo kašnjenje ne smije imati negativne učinke na vjerovnika.

Rješenje Vrhovnog suda od 10. prosinca 1982., III CZP 45/82, OSNC 1983., br. 5-6, t. 71

Prednosti i nedostaci obračuna troškovnika za građevinske radove

Nedvojbena prednost obračuna troškovnika za građevinske radove je u tome što investitor plaća iznos stvarno izvedenih građevinskih radova. Osim toga, ako su u ponudi u troškovniku bili neki radovi koji u konačnici nisu izvedeni, investitor neće snositi njihove troškove.

Međutim, može se dogoditi da je ugovorenim troškovnikom za pojedine građevinske radove u početku bilo predviđeno manje materijala, a kasnije se pokazalo da je za izvođenje ovog elementa potrebno više materijala. Zatim, u situaciji kada je ponudu troškovnik izradio investitor, veća vrijednost će biti uključena u troškovnik izvedenog. U slučaju nagrađivanja troškovnika, također treba imati na umu potrebu izrade i provjere dodatnih dokumenata, posebice troškovnika izvedenih radova.Za manje iskusne investitore to može biti prilično problematično, jer analiza troškovnika izvedenog stanja zahtijeva stručno znanje ili pretpostavku da ono što je uključeno u takav troškovnik zapravo odgovara onome što je učinjeno.

PROVJERITE: predlošci i obrasci za preuzimanje

  • Građevinska dozvola: obrazac zahtjeva
  • Obavijest o izgradnji: obrazac prijave
  • Obavijest o građevinskim radovima
  • Zahtjev za proširenje zgrade
  • Primjena nadgradnje - adaptacija potkrovlja
  • Obavijest o početku građevinskih radova
  • Zahtjev za zonsko rješenje
  • Uzorak obavijesti o završetku građevinskih radova
  • Dozvola za korištenje građevinskog objekta
  • Promjena građevinske dozvole za kuću. Prijava i postupak
  • Dozvola za rušenje
  • Prijava kupnje nekretnine: IN-1 obrazac
  • Prijenos građenja ili druga obavijest o izgradnji
  • Mogućnost priključka na vodovodnu i kanalizacijsku mrežu: aplikacija
  • Kako dobiti privremeni građevinski priključak za struju
  • Priključak na plinsku mrežu: zahtjev za uvjete priključenja

Naknada za mješovite radove

Zakon dopušta korištenje modela mješovite nagodbe kod ugovora o izvođenju građevinskih radova, odnosno paušalne naknade. Ovaj model naknade obično se sastoji od paušalne naknade za osnovne radove obuhvaćene ugovorom i procijenjene naknade za sve dodatne radove koji nisu predviđeni ugovorom.

Kod ovakvog modela nagodbe iznimno je važno precizno odrediti koji su građevinski radovi obuhvaćeni paušalnom naknadom, a koji temeljeni na predračunu. U praksi se često događa da ugovorne strane u ugovoru o izvođenju građevinskih radova unesu odredbe koje se odnose i na paušalnu i na troškovničku naknadu.U takvoj situaciji može doći do spora između strana u vezi sa stvarnom prirodom naknade navedene u ugovoru.

Pravna osnova:

  • Zakon od 23. travnja 1964. - Građanski zakonik (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2020., točka 1740, s izmjenama i dopunama)
  • Zakon od 7. srpnja 1994. - Zakon o gradnji (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2020., točka 1333, s izmjenama i dopunama)

Kategorija:

Operacija kuće