Možete li sagraditi kuću u zaštićenom području? Kako dobiti građevinsku dozvolu u zaštićenom području? Trebam li kupiti zemljište u Natura 2000 području? Provjeravamo koja su ograničenja.

Postoje brojna formalna i zakonska ograničenja za građevinske projekte u zaštićenim područjima. Vrijedno je upoznati se s njima prije kupnje parcele, jer možete očekivati da će izgradnja kuće na takvom mjestu biti teška ili čak nemoguća. Prije svega, potrebno je provjeriti kakva je prirodna zaštita na snazi na određenom području.

Kako provjeriti područje gdje se nalazi parcela

Informacije o ovoj temi nalaze se u važećem lokalnom planu uređenja. Međutim, treba imati na umu da se status nekretnine za koju smo zainteresirani može promijeniti. To znači da bi nekretnina, koja je trenutno građevinsko zemljište, s vremenom mogla postati zaštićeno područje na kojem se neće moći graditi kuća ili će takva mogućnost biti na neki način ograničena.

Ukoliko za određeno područje nije donesen lokalni plan, informacije o planiranim promjenama namjene nekretnina mogu se pronaći u elaboratu uvjeta i smjerova uređenja prostora koji se može dobiti u uredu općine. Ovaj dokument definira namjere općine, kako u pogledu razvoja područja koje nas zanima, tako i susjednih područja.

Pravo uvida u prostorni plan i elaborat uvjeta imaju svi zainteresirani, također možemo zatražiti izvod i izvadak iz istih.

Parcela u nacionalnom parku, rezervatu ili njihovoj tampon zoni

Na parceli koja se nalazi u nacionalnom parku ili prirodnom rezervatu u načelu se ne može graditi ništa što ne bi služilo za potrebe tog parka ili prirodnog rezervata. Iznimka su parcele koje se istovremeno nalaze u nacionalnom parku iu zaštićenom krajoliku, ali takve su situacije izuzetno rijetke.

Posebna zaštita od utjecaja ljudske djelatnosti obuhvaća i tzv. zaštićene zone, tj. određene zaštićene zone koje graniče s parkovima ili rezervatima. Zahtjevi za izgradnju na takvom zemljištu toliko su strogi da bi se u slučaju obiteljske kuće trebalo smatrati da ih je nemoguće ispuniti.

Zanimljivo, zabrana gradnje i obnove u nacionalnom parku ili rezervatu ne odnosi se na zaštićena područja tijekom gospodarskog korištenja i ostvarivanja prava vlasništva (čl. 15. st. 2. t. 5. Zakona o zaštiti prirode).Stoga se ne može zabraniti obnova ili prenamjena građevine izgrađene prije uspostave nacionalnog parka ili rezervata prirode.

Primjer 1: Gospodin i gospođa Kowalski odlučili su kupiti zemljište u općini X na rijeci Narew s idejom da će za 5 godina, nakon umirovljenja, ondje sagraditi kuću i preseliti se. U komunalnom uredu zatražili su izvadak i nacrt iz važećeg prostornog plana, te su tako saznali da se parcela koja ih zanima nalazi na području označenom kao MN - obiteljsko stanovanje. No, djelatnica gradskog ureda upozorila ih je da se zbog posebne vegetacije na ovom području planira napraviti prirodni rezervat. Supružnici Kowalski prijavili su izvadak i nacrt iz studije uvjeta i pravaca uređenja prostora. U tim su dokumentima pronašli informaciju da se za 2 godine planira napraviti rezervat, ali svojim opsegom neće pokrivati parcelu koja ih zanima. Ipak, njegovu kupnju treba smatrati rizičnom, jer čak i ako ga područje rezervata ne pokriva, vjerojatno će se nalaziti u tampon zoni rezervata, što će dovesti do ozbiljnih ograničenja u pogledu izgradnje.

Primjer 2: G. Nowak je kupio zemljište sa statusom "za izgradnju" na rukavcu rijeke Y i na njemu sagradio obiteljsku kuću. Dvije godine kasnije cijelo područje oko njegove parcele proglašeno je nacionalnim parkom. Prošlo je 15 godina i kući je potrebna velika adaptacija. Štoviše, g. Nowak bi je želio obnoviti. Na to ima pravo, jer je kuća legalno izgrađena prije uspostave nacionalnog parka na ovom području.

Parcela u pejzažnom parku

U krajobraznom parku nije dopuštena obiteljska stambena zgrada u nizu ili višestambena stambena zgrada. Ovdje se može graditi samo obiteljska kuća, ali se moraju uzeti u obzir neka ograničenja. One su sadržane prije svega u odlukama vojvođanskih skupština o stvaranju krajobraznih parkova, pa u njima treba tražiti konkretne prepreke našem projektu. Ove se odluke mogu pronaći u općinskom uredu u kojem se park nalazi, kao i na internetu - na stranicama pokrajinskih glasila javnog informiranja.

Važni dokumenti u kojima bismo trebali tražiti moguća ekološka ograničenja naše gradnje su i tzv. planovi zaštite krajobraznih parkova. Uspostavljaju se za svaki krajobrazni park na razdoblje od 20 godina i predstavljaju akte lokalnog prava. Njima se određuju mjere zaštite koje se provode na području Parka i posljedična ograničenja razvoja. U planovima su također naznačena mjesta namijenjena za znanstvene, obrazovne, turističke, rekreacijske, sportske, amaterske ribolovne i ribolovne, proizvodne, gospodarske i poljoprivredne djelatnosti. Osim toga, planovima zaštite utvrđuju se granice zona zaštite krajobraza, te se na taj način između ostalog ukazuje na izgrađena područja koja se razlikuju po svom lokalnom arhitektonskom obliku. To se određenje odvija unutar tzv prioritetni krajobrazi, odnosno oni koji su zbog svoje vrijednosti posebno vrijedni za društvo (npr. arhitektonski i urbanistički). To znači da ćemo pri gradnji kuće u takvom parku morati poštovati određene zahtjeve pri oblikovanju ovog krajolika.

Planovi zaštite uključuju i načela zaštite prirodnih dobara koja zahtijevaju održavanje pretpostavljenih omjera šumskih i nešumskih površina. U praksi to znači da bez znanja vlasti parka nećemo moći sami posjeći ili posaditi nova stabla. U nekim krajobraznim parkovima možemo se susresti i s detaljnim zahtjevima u pogledu obrade zemljišta (npr. određeni rokovi košnje trave koji su uvjetovani različitim vegetacijskim razdobljima zaštićenih biljaka). Osim toga, stanovnici parka dužni su poštovati pravila koja vrijede za svakog turista - prije svega zabranu uništavanja i onečišćenja flore i faune.

Dodatna ograničenja mogu proizaći iz lokalnih prostornih planova. Oni diktiraju zahtjeve koji se odnose na npr. maksimalnu visinu objekta, vrstu krovišta, materijale od kojih je izgrađena ograda, pa čak i minimalno ozelenjavanje parcele (postotak pokrivenosti zelenim površinama) ili moguću paletu boja parcele. fasada.

Koje zabrane mogu biti sadržane u rezoluciji koja se odnosi na pejzažni park

Odluka koju je usvojila vojvođanska skupština može rezultirati zabranama, prije svega:

  • provedba takvih građevinskih projekata koji mogu imati značajan utjecaj na okoliš;
  • uklanjanje i uništavanje drveća;
  • promjena vodnih odnosa (npr. promjena smjera istjecanja kišnice ili vode iz izvora, smjer odvodnje kanalizacije itd.);
  • zgrada bliže od 100 metara od obale;
  • gradnja objekata u pojasu širine 200 m od ruba litice i u pojasu morske obale;
  • likvidacija, punjenje i transformacija akumulacija, mrtvica i močvara.

Ako rješenje o parku koji nas zanima predviđa navedene zabrane, teško ćemo dobiti građevinsku dozvolu.Da bi se ta ograničenja mogla zaobići, projekt bi morao imati status investicije javne namjene, što je isključeno u slučaju izgradnje privatne obiteljske kuće. Ako nema sličnih zabrana u rezoluciji, možemo pokrenuti proceduru izgradnje.

Parcela u zaštićenom pejzažnom području

Zaštićeno područje krajobraza još je jedan oblik zaštite prirode koji je nastao odlukom pokrajinske skupštine, što znači da ovaj dokument sadrži sve najvažnije podatke o ovom području, uključujući i ograničenja razvoja.

Odluke o uređenju područja zaštite krajolika mogu sadržavati iste zabrane kao i odluke o uređenju krajobraznih parkova, a također određivati tzv. zone zaštite krajolika u kojima gradnja nije dopuštena.

Parcela u Natura 2000 području

Natura 2000 su zaštićena područja ptica i staništa od posebne važnosti za Europsku zajednicu. Suprotno uvriježenom mišljenju, gradnja na njima je prihvatljiva, ali iu ovom slučaju možemo naići na određena ograničenja.

Uvršteni su u svoje planove zaštite koje propisom donosi ministar nadležan za okoliš. Ovi planovi navode uvjete:

  • prostorni razvoj, uključujući područja gdje je moguć razvoj bez oštećenja područja Natura 2000, tehničke i komunikacijske infrastrukture, turističke i obrazovne infrastrukture, kao i područja koja treba pošumiti i područja isključena iz pošumljavanja;
  • razvoj mora;
  • upravljanje vodama;
  • zaštitne mjere za održavanje ili obnovu odgovarajućeg statusa očuvanosti zaštićenih područja Natura 2000.

U takvim planovima pronaći ćemo informacije o mogućim ograničenjima u pogledu razvoja i uvjeta korištenja, kao io područjima namijenjenim za razvoj i smještaju tehničke, komunikacijske, turističke i obrazovne infrastrukture.

Kada planiramo graditi kuću na područjima Natura 2000 ili u njihovoj blizini, moramo uzeti u obzir da će tijelo uprave koje izdaje građevinsku dozvolu od nas zahtijevati izradu procjene utjecaja investicije na okoliš i ishodovanje tzv. naziva procjena utjecaja na okoliš. ekološka odluka.

Sam oblik građevine i njezine vizualne kvalitete mogu se također striktno definirati važećim lokalnim planom ili odlukom o uvjetima uređenja (u nedostatku lokalnog plana). Stoga, prije nego što se odlučimo na kupnju parcele u Natura 2000 području ili na njoj počnemo graditi, valja se upoznati i s planom zaštite ovog područja te odredbama lokalnog plana koji je ovdje na snazi.

Parcela na području pod drugim oblikom zaštite prirode

  • Stanice za dokumentaciju

Ovo su znanstveno i obrazovno važna mjesta gdje se nalaze geološke formacije, nakupine fosila ili mineralne formacije, špilje ili skloništa pod stijenama ili fragmenti eksploatiranih ili zatvorenih iskopina.Njihovo postojanje na parceli čini je neatraktivnom u smislu izgradnje, jer se obično u blizini takvih mjesta uvode stroga ograničenja izgradnje. Informacije o ovoj temi trebali bismo potražiti u lokalnom planu.

  • Ekološke zemlje

Ovo su područja koja zaslužuju zaštitu zbog ostataka ekosustava koji su važni za očuvanje bioraznolikosti: prirodni rezervoari vode, jezerca usred polja i usred šume, skupine drveća i grmlja, močvare, tresetišta, dine, mrlje neiskorištene vegetacije, mrtvica, kamenjara, strmina, kamenih kuća, prirodnih staništa i lokaliteta rijetkih ili zaštićenih vrsta biljaka, životinja i gljiva, njihovih refugijuma i mjesta razmnožavanja ili mjesta sezonskog boravka. U praksi je vrlo teško odrediti što je ekološka uporaba, a što nije. Stoga - da bismo provjerili ne događa li se takav oblik zaštite prirode na našoj parceli - moramo se upoznati s prostornim planom u kojem sva takva područja trebaju biti precizno definirana.Može se ispostaviti da su stabla ili jarci na parceli važni migracijski koridori za neku vrstu, što znači da će njihovo uklanjanje biti protuzakonito i kažnjivo.

  • Kompleksi prirode i pejzaža

Riječ je o dijelovima prirodnog i kulturnog krajolika koji zbog svojih scenskih i estetskih vrijednosti zaslužuju zaštitu. Njihova prisutnost na parceli svakako će značajno povećati njenu vrijednost, ali kada na takvom mjestu planiramo graditi kuću, možemo naići na određena ograničenja (u ovom slučaju najmanje restriktivna). I ovdje će nam lokalni prostorni plan uređenja biti glavni izvor informacija.

Kako provjeriti zaplet? Naručite izvješće o web lokaciji

Na internetu postoje web stranice koje nude usluge koje se sastoje u razvoju tzv. izvješća s terena. Ovo je vrlo koristan alat - omogućuje vam uštedu vremena traženja i analize dokumenata u općinskim uredima.Samo idite na web stranicu određenog servisa, označite područje koje vas zanima i platite online.

Parcela uz jezero: pravila gradnje i postavljanje obale>

Cijena izvješća ovisi o području odabranog područja i broju odabranih tema izvješća. U slučaju parcele s površinom od 2000 m2 i odabirom svih mogućih tema izvješća, cijena je oko 100 PLN. Izvješće o terenu generira se u obliku PDF datoteke. U njemu ćemo pronaći informacije kao što su:

  • značajke zemljišta - informacije o površini posjeda, uključujući: geometrijske parametre terena, lokaciju posjeda, analizu tipova zemljišnog pokrova, analizu nagiba;
  • formalna i pravna ograničenja - podaci o registracijskim podacima, uključujući: građevinske dozvole, zone utjecaja zračnih luka, oblike zaštite prirode, lokalne planove prostornog razvoja (LSDP) - raspon, korištenje zemljišta;
  • opasnosti i smetnje - na što vrijedi obratiti pozornost, uključujući: rizik od poplava, razinu buke, klizišta, zagađenje zraka, dalekovode; demografske podatke - informacije o susjedstvu, uključujući stanovništvo;
  • ostale informacije, uključujući razne vrste informativnih karata (na primjer, karta cijena nekretnina).

Procedura gradnje u zaštićenim područjima

Procedura obavljanja formalnosti prilikom izgradnje kuće u zaštićenom području uvelike se poklapa s aktivnostima planiranja izgradnje u područjima koja nisu obuhvaćena takvom zaštitom.

Najprije treba podnijeti zahtjev nadležnom komunalnom uredu za rješenje o uređenju zemljišta i uvjetima uređenja (ovo nije potrebno ako se parcela nalazi na području prostornog plana uređenja). Stranke u postupku bit će investitor i vlasnici, trajni plodouživatelji ili upravitelji nekretnina koje se nalaze na području utjecaja objekta, a time i tijela zaštićenog područja (npr.ravnatelj pejzažnog parka).

Odlukom o prostornom uređenju i uvjetima uređenja odredit će se uvjeti potrebni za projektiranje - oblik i lokacija objekta, način vodoopskrbe i odvodnje, priključak na komunikacijsku i energetsku mrežu, vrsta preporučene način grijanja objekta, način uklanjanja čvrstih nečistoća.

Nakon primitka rješenja možemo pristupiti izradi plana uređenja parcele i naručiti projekt. Naravno, projekt treba biti izrađen od strane ovlaštenog arhitekta i udovoljavati uvjetima sadržanim u rješenju (ili lokalnom planu).

Kada imamo sveobuhvatnu studiju projekta, možemo podnijeti zahtjev županu (a u slučaju gradova s županijskim pravima, predsjedniku grada) za građevinsku dozvolu.

U procesu pripreme izgradnje ili obnove na zaštićenom području trebamo se strogo pridržavati svih pravila ponašanja o kojima se govori u članku.U suprotnom, naši postupci mogu se smatrati bespravnom gradnjom, što će rezultirati nalogom za rušenje objekta i visokim novčanim kaznama.

Da li kupiti zemljište u zaštićenom području prirode: prednosti i mane

Gradnja u ekološki zaštićenim područjima ima prednosti i mane. Iako moramo poštovati stroge zahtjeve, zauzvrat dobivamo povjerenje da se u blizini neće graditi opterećujuće tvornice, pogoni za preradu ili drugi oblici industrije. No, prije nego što se odlučite za kupnju parcele u zaštićenom području, vrijedi se uvjeriti je li niska cijena zapravo povoljna cijena ili je rezultat značajnih ograničenja razvoja.

Pravna osnova:

Zakon od 16. travnja 2004. o zaštiti prirode (tj. Zbornik zakona iz 2020., točka 55)

Kategorija:

Operacija kuće