Pomozite razvoju web mjesta, dijelite članak s prijateljima!

Jamstvo za nekretnine štiti interese kupaca stanova, kuća, zemljišta i poslovnih prostora. Provjerite što kažu propisi o jamstvu za nekretnine i kako se primjenjuju.

Odgovornost prodavatelja za fizičke i pravne nedostatke stvari, odnosno jamstvo proizlazi iz odredaba Zakona, a ne iz sporazuma stranaka u poslu. Štoviše - ne ovisi o krivnji prodavatelja, jer je apsolutna. Čak i ako prodavač nije pogriješio prodajom neispravnog artikla, on je odgovoran za nedostatak.

Institucija jamstva regulirana je čl. 556-576 Građanskog zakonika. Pokretnine su pokrivene jamstvom od dvije godine, dok jamstvo za nekretnine vrijedi pet godina.

Koje nedostatke može imati nekretnina

Jamstvo se odnosi na fizičke i pravne nedostatke prodanog artikla. Fizičkim nedostatkom smatra se neusklađenost prodanog artikla s ugovorom ili namjenom. Na primjer, vrijednost predmeta, njegova korisnost, nedostatak određenih značajki ili nepotpunost.

Fizički nedostatak nekretnine stoga će biti manja površina, završna obrada lošijim materijalima (smanjenje vrijednosti predmeta), nedostatak balkona (nedovršenost), itd. Takav nedostatak također može biti rezultat pogrešne montaže artikla, ako je te radnje izvršio prodavatelj ili treća osoba, za što je odgovoran prodavatelj, ili kupac prema uputama prodavatelja.

Pravni nedostaci nekretnine prvenstveno se odnose na prava trećih osoba. To može biti pravo vlasništva ili drugo – na primjer, zalog. Ono što je važno - ako neki artikl ne možemo koristiti u potpunosti, proizlazi iz odluke vanjskog tijela, a mi za to nismo znali u trenutku sklapanja transakcije, također će biti pokriven jamstvom.Primjer ovdje može biti upis nekretnina u registar spomenika.

U slučaju nedostataka nekretnine, prodavatelj je odgovoran prema jamstvu u svim okolnostima - osim ako je kupac znao za te nedostatke prije transakcije ili su strane ograničile ili potpuno isključile jamstvo u ugovoru.

Kada se jamstva za nekretnine mogu isključiti ili ograničiti

Ova mogućnost postoji, ali ovisi o tome tko je strana u transakciji. Prema čl. 558. Građanskog zakonika, ako predmet (u našem slučaju nekretninu) kupi potrošač, tada je ograničenje ili isključenje odgovornosti prema jamstvu dopušteno samo u slučajevima navedenim u posebnim odredbama. Primjer takve odredbe je čl. 568 § 1 rečenica 2 Građanskog zakonika, koji dopušta da se jamstveni rok skrati na godinu dana od datuma isporuke artikla u slučaju prodaje rabljenog artikla potrošaču.

Potrošač je fizička osoba koja s poduzetnikom sklapa pravni posao koji nije vezan uz njegovu poslovnu ili profesionalnu djelatnost (tj. u privatnom životu).Potrošač će biti, na primjer, Jan Kowalski koji kupuje stan od investitora za vlastite potrebe. Međutim, osoba koja iznajmljuje nekretninu i kupi stan za najam od poduzetnika ili fizička osoba koja kupi stan na sekundarnom tržištu od druge fizičke osobe neće biti potrošač. U takvim slučajevima, odnosno u odnosima između poduzetnika ili kada nema poduzetnika ni na jednoj od strana u kupoprodajnom ugovoru, moguće je izmijeniti jamstvo, primjerice ograničiti ga samo na skrivene nedostatke.

Ugovorne klauzule koje isključuju ili ograničavaju odgovornost prodavatelja prema jamstvu uključenom u kupoprodajni ugovor sklopljen s potrošačem stoga će biti nevažeće. Propisi također ne daju sniženu tarifu za prijevare u drugim transakcijama: isključenje ili ograničenje odgovornosti prema jamstvu je neučinkovito ako je prodavač prijevarom sakrio nedostatak od kupca.

Kada je prodavatelj odgovoran za nedostatke nekretnine, a kada ne

Poznavanje kupca o nedostacima kupljenog artikla ključni je uvjet koji omogućuje otkazivanje odgovornosti prodavatelja. Važno - za neispravnost artikla odgovara prodavatelj, čak i ako je doveden u zabludu, primjerice od strane proizvođača.

Na tržištu nekretnina mogućnost primjene jamstva ne poništava potpisivanje zapisnika prilikom preuzimanja stana. Čak i ako u tom trenutku nismo ukazali na bilo kakav kvar na njemu, već smo ga primijetili tek kasnije, jamstvo i dalje vrijedi.

Naravno - nema jamstva ako je naš postupak (npr. zadiranje u zidove ili instalacije tijekom završnih radova) doveo do oštećenja imovine ili je kvar nastao kasnije - osim ako dokažemo da je kvar nastao od neispravna izrada artikla / nepoštivanje ugovora i sl.

Ovdje još jedno upozorenje. Ako potrošač u roku od godinu dana od dana predaje nekretnine otkrije gljivice na zidu ili kakav drugi nedostatak, smatra se da je nedostatak ili njegov uzrok postojao u trenutku kada je opasnost prešla na kupca (čl.5562 CC).

Vidi također:

  • Tehnički prijem stana od investitora. 7 stvari koje treba provjeriti prije preuzimanja>

Koja prava kupcu daje jamstvo za nekretnine

Osoba koja traži svoja prava prema jamstvu ima nekoliko mogućnosti u vezi s tim. Možda:

  • zatražite zamjenu artikla za novi bez nedostataka. No, kada je riječ o tržištu nekretnina, bit će problematično tražiti zamjenu stvari za novu, jer u praksi ne postoje dva identična stana. Stoga je Vrhovni sud 2012. presudio da, u odnosu na nekretnine, kupac nema pravo zahtijevati zamjenu za istu stvar bez nedostataka;
  • zahtijevati uklanjanje kvara. Prodavatelj može odbiti samo ako se nedostatak ne može ukloniti;
  • žele sniziti cijenu za iznos razmjeran smanjenoj vrijednosti nekretnine.U tom slučaju prodavatelj ima protupravo odmah ukloniti nedostatak. Važno je, međutim, da se ti radovi izvode na način koji neće pretjerano opteretiti kupca. Ako bi se radilo, primjerice, o potrebi privremenog iseljenja iz stana, u takvoj situaciji, naravno, taj uvjet neće biti ispunjen. Također je vrijedno znati da kada prodavatelj odmah otkloni kvar i kupac ga ponovno otkrije, prodavatelj neće moći drugi put iskoristiti ovu priliku;
  • podnijeti izjavu o odustajanju od ugovora. Ovo je najradikalniji zahtjev. Mogu se koristiti samo ako je nedostatak značajan. Stoga ne možete raskinuti ugovor samo zbog manjeg kvara koji se može popraviti. Međutim, ako postoji mnogo takvih manjih nedostataka, onda se to može tretirati kao veliki nedostatak u cjelini.

Pogledajte također: Predugovor za kupoprodaju stana: obrazac. Što mora sadržavati?>

Što kupac ima pravo temeljem jamstva za pravne nedostatke nekretnine

Svaki pravni nedostatak nekretnine treba smatrati značajnim. Prodavatelj stoga ima pravo odustati od ugovora ili smanjiti cijenu, no to nije sve.

Zakonodavac je također dao mogućnost iskorištavanja tzv. negativne (negativne) ugovorne kamate, odnosno ukratko, tražiti naknadu troškova nastalih sklapanjem ugovora (i njegovim eventualnim sklapanjem naknadni prekid).

Što je to? Navedimo ilustrativan primjer: kupac je kupio stan za najam s pravnim nedostatkom za koji nije znao. Ispostavilo se da u nekretnini već ima stanara. Stoga je morao odustati od ugovora o najmu sklopljenog s drugim osobama. U takvoj situaciji sve troškove nastale u vezi s prvotnim ugovorom o kupoprodaji nekretnine s pravnim nedostatkom mora snositi prodavatelj. To proizlazi iz sadržaja čl. 574. OZ: ako je kupac zbog pravnog nedostatka prodane stvari dao izjavu o odustajanju od ugovora ili sniženju cijene, može zahtijevati naknadu štete koju je pretrpio jer je ugovor sklopio ne znajući o postojanju nedostatka, čak i ako je šteta nastala kao posljedica okolnosti za koje prodavatelj ne odgovara.Osobito može zahtijevati naknadu troškova sklapanja ugovora, troškova skupljanja, prijevoza, čuvanja i osiguranja stvari, naknadu učinjenih izdataka u onoj mjeri u kojoj od njih nije imao koristi, a nije primio njihovu naknadu od treće osobe, te naknadu troškova postupka. Ovo ne dovodi u pitanje odredbe o obvezi popravka štete pod općim uvjetima.

Koliko traje jamstvo za nekretnine

Kao što je već rečeno - nekretnine su pokrivene jamstvom od pet godina od isporuke artikla kupcu. Na tržištu nekretnina takvo otpuštanje stvari bit će predaja ključeva prostora. Međutim, da bi jamstvo bilo učinkovito, kupac ne može beskonačno odgađati trenutak kada će pokrenuti slučaj.

Od trenutka uočavanja kvara kupac ima rok od godinu dana da zatraži otklanjanje kvara, sniženje cijene ili odustajanje od ugovora. Ako je kupac potrošač, rok za ostvarivanje prava iz jamstva za nedostatke nekretnine nije jedna, već pet godina.Ono što je bitno – sukladno čl. 568 st. 3 k.c. - kada kupac zahtijeva otklanjanje nedostatka ili zamjenu stvari novom, tada će gore navedeni rok početi teći tek kada prodavatelj ne udovolji njegovom zahtjevu. Poanta je da kupac ne propusti rok da zatraži sniženje cijene ili odustane od ugovora.

U slučaju pravnih nedostataka nekretnine, rok od pet godina (ako je kupac potrošač) u kojem kupac može ostvariti jamstveni zahtjev počinje teći tek kada postane svjestan nedostatka. (Članak 576. Građanskog zakonika ).

Ovdje važno upozorenje - ako je kupac stana tužen od strane treće osobe koja polaže pravo na nekretninu, on je dužan odmah obavijestiti prodavatelja i zamoliti ga da sudjeluje u slučaju. Prema čl. 573. Građanskog zakonika, ako to ne učini, a treća osoba dobije presudu u svoju korist, prodavatelj će se osloboditi odgovornosti iz jamstva za pravni nedostatak u onoj mjeri u kojoj je njegovo sudjelovanje u postupku potrebno za dokazivanje da su tužbeni zahtjevi treće osobe u cijelosti ili djelomično neosnovani.

Pomozite razvoju web mjesta, dijelite članak s prijateljima!

Kategorija:

Operacija kuće