Kada se može brže ukloniti neželjeni najmoprimac i raskinuti ugovor o najmu - kada je ugovor sklopljen na određeno vrijeme ili na neodređeno vrijeme, bez roka? Koliki je otkazni rok za najmoprimca i stanodavca? Koji bi mogli biti razlozi za raskid najma?

Ukoliko se najmoprimac pokaže nepoštenim, što je duži otkazni rok za ugovor o najmu i popratna procedura propisana zakonom, gubici vlasnika stana su veći. Kratak otkazni rok također je jednostavno prikladan. Omogućuje vam da odlučujete o vlastitoj nekretnini na puno fleksibilniji način.

Mnogi iznajmljivači, međutim, ne znaju da ne mogu slobodno odrediti otkazni rok najma. Primjenjuju se zakonska pravila. Istina je da sa najmoprimcem možete dogovoriti drugačiji otkazni rok, ali on ne može biti kraći od propisanog.

Raskid najma na neodređeno vrijeme

Ako trajanje najma nije određeno (tj. imamo ugovor na neodređeno), tada - sukladno čl. 673 k.č. - najmodavac i najmoprimac mogu raskinuti ugovor u ugovorenim rokovima (naznačenim u ugovoru), a samo u nedostatku tih rokova dužni su se pridržavati zakonskih rokova. Zakonski otkazni rokovi za najam su sljedeći:

  • kada se najamnina plaća u intervalima dužim od mjesec dana, najam se može raskinuti najkasnije 3 mjeseca unaprijed na kraju kalendarskog kvartala;
  • kada se najamnina plaća mjesečno - najam se može raskinuti mjesec dana unaprijed na kraju kalendarskog mjeseca;
  • ako se najam plaća u još kraćim razmacima - najam se može raskinuti 3 dana unaprijed;
  • kada je najam dnevni - najam se može raskinuti 1 dan unaprijed.

Raskid ugovora o najmu na određeno vrijeme

Međutim, ako je trajanje najma fiksno, i stanodavac i najmoprimac mogu raskinuti najam (tj. raskinuti ga prije dogovorenog datuma) u slučajevima navedenim u ugovoru. Stoga, ako ugovor ne navodi nikakve događaje koji bi dali pravo stranama da ga raskinu, on vrijedi do dogovorenog datuma.

Nažalost, gornji propisi su opći i primjenjuju se na najam kao takav (npr. najam nekretnine, automobila itd.).

Drugačije je u slučaju iznajmljivanja prostora na neodređeno vrijeme. Raskid takvog ugovora uređen je čl. 688 Građanskog zakonika, prema kojem se, kada se najamnina plaća mjesečno, najam prostora može otkazati najkasnije 3 mjeseca unaprijed na kraju kalendarskog mjeseca.I da je uvijek tako, situacija bi bila jasna. No, treba znati da se ova odredba odnosi na najam poslovnog prostora, au slučaju najma stambenog prostora - samo uz opomenu najmoprimca.

Ako je stanodavac taj koji želi raskinuti ugovor o najmu - bilo da je sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme - primjenjuju se restriktivni propisi koji štite stanare.

Raskid najma stana - kada to može učiniti stanodavac

Raskid ugovora o najmu od strane vlasnika stana dopušten je samo u situacijama navedenim u čl. 11. Zakona o zaštiti prava najmoprimaca. Stanodavac stoga može pismeno raskinuti ugovor o najmu - najkasnije mjesec dana unaprijed, na kraju kalendarskog mjeseca - ako stanar:

  • unatoč pisanom upozorenju, nastavi koristiti prostor na način suprotan ugovoru ili u suprotnosti s njegovom svrhom, ili zanemaruje svoje dužnosti, dopuštajući nastanak štete, ili uništava uređaje namijenjene zajedničkoj uporabi stanara, ili grubo ili uporno krši kućni red, otežava korištenje drugih prostorija;
  • kasni s plaćanjem najamnine, drugih naknada za korištenje prostora ili naknada neovisnih o najmodavcu koje naplaćuje najmodavac samo u slučajevima kada najmoprimac nije sklopio ugovor izravno s pružateljem komunalnih usluga ili usluga , na najmanje 3 puna platna roka unatoč tome što ga je pismeno upozorio na namjeru raskida pravnog odnosa i odredio dodatni rok od mjesec dana za plaćanje dospjelih i tekućih potraživanja. To znači da morate čekati do 4 mjeseca na priliku da podnesete otkaz najmoprimcu. Dakle, tek nakon 5 mjeseci možete se zakonski riješiti nepoštenog stanara - naravno pod uvjetom da se želi iseliti (inače morate čekati sudsku presudu kojom se nalaže deložacija);
  • iznajmio, podzakupio ili dao prostor ili njegov dio na besplatno korištenje bez potrebne pisane suglasnosti vlasnika;
  • koristi prostore koje je potrebno iseliti zbog potrebe rušenja ili obnove zgrade, te je u takvim situacijama vlasnik dužan najmoprimcu osigurati zamjenski prostor o svom trošku na razdoblje ne duže od godinu dana.Nakon tog roka vlasnik je dužan popravljeni prostor staviti na raspolaganje najmoprimcu temeljem ugovora o najmu. Zakupnina zamjenskog prostora, bez obzira na njegovu tehničku opremljenost, ne smije biti viša od zakupnine postojećeg prostora.

Utvrđivanje drugih otkaznih rokova u ugovoru u gore navedenim situacijama (navedenim u članku 11(2)) bit će neučinkovito, osim ako bi bili povoljniji za stanara (tj. duži).

Ako je vlasnik unajmljenog prostora promijenio svoje planove i želio sam živjeti u njemu (ili ga staviti na raspolaganje punoljetnom potomku, uzlaznoj osobi ili osobi prema kojoj ima obvezu uzdržavanja), može, sukladno čl. . 11 sek. 4-5 raskid najma:

  • najkasnije šest mjeseci unaprijed, na kraju kalendarskog mjeseca - ako najmoprimac ima pravo na stan u kojem može živjeti u uvjetima kao da je dobio zamjenski stan ili će stanodavac osigurati mu zamjenski stan.U zamjenskim prostorima, iznos najamnine i naknada, s izuzetkom naknada neovisnih o vlasniku, mora uzeti u obzir omjer površine i opremljenosti zamjenskih prostora i prostora koji se oslobađa;
  • najkasnije 3 godine unaprijed, na kraju kalendarskog mjeseca, ako najmoprimcu ne osigura zamjenski prostor, a najmoprimac nema pravo na takav prostor. Treba imati na umu da propisi posebno štite starije stanare. Ako je najmoprimac na dan primitka otkaza stariji od 75 godina, a nakon isteka otkaznog roka, više neće imati pravo vlasništva na drugom prostoru u kojem može stanovati, niti osobe koje su obveznici uzdržavanja. za njega će obavijest stupiti na snagu tek u trenutku njegove smrti (članak 11(12)).

Zakon također predviđa dvije druge situacije (članak 11. stavak 3.) u kojima vlasnik prostora može raskinuti ugovor o najmu, ali one se prvenstveno odnose na općinske prostore, a ne na slobodno tržište:

  • najmoprimac ne živi u unajmljenom smještaju dulje od 12 mjeseci (primjenjuje se otkazni rok od šest mjeseci);
  • najmoprimac ima pravo vlasništva nad drugim prostorom koji se nalazi u istom ili bližem gradu, može ga koristiti, a prostor ispunjava uvjete za zamjenski prostor (mjesečni otkazni rok).

Osim toga, zakonodavac nam "milostivo" dopušta da tužimo najmoprimca ako želimo raskinuti ugovor iz razloga koji nije predviđen zakonom. Prema čl. 11 sek. 10 iz važnih razloga osim onih navedenih u odjeljku. 2. vlasnik može podnijeti tužbu za raskid pravnog odnosa i naložiti sudu da isprazni prostor, ako stranke nisu postigle sporazum o uvjetima i datumu prestanka ovog odnosa. Je li to rješenje koje zadovoljava najmodavca koji jednostavno želi raspolagati svojom nekretninom? Naravno da ne. To samo znači povlačenje slučaja po sudskom putu.Pa što učiniti?

Rješenje će biti sklapanje ugovora o najmu na određeno vrijeme, po mogućnosti na bazi povremenog najma.

Prednosti najma na određeno vrijeme

Ugovor o najmu stana na određeno ne može se raskinuti, osim u slučajevima navedenim u Zakonu o zaštiti prava najmoprimaca, ali:

  • prvo, osim u okolnostima predviđenim ugovorom i iznimnim situacijama kada je prostor neuslovan za stanovanje, najmoprimac ga ne može raskinuti. Ovo je važno jer pomaže u stabilnom upravljanju najmom i jamči prihod za određeno vremensko razdoblje;
  • drugo, ugovor na kraju istječe sam od sebe, što vam daje mogućnost da se riješite/zamijenite neželjenog najmoprimca bez traženja izgovora. Podsjetimo, ugovor na neodređeno vrijeme, osim u situacijama kada najmoprimac očito nešto “krivi”, ne daje takvu mogućnost. Dakle, za raskid ugovora treba pričekati ozbiljne prekršaje od strane najmoprimca.

Sa stajališta najmodavca, optimalno rješenje bit će stoga sklopiti ugovor o najmu na što kraći rok i prikupiti visok polog, koji može barem djelomično pokriti eventualne financijske gubitke ako najmoprimac ne plaća najam.

Povremeni najam - takav ugovor je lakše raskinuti

Najsigurnija vrsta najma koja trenutno funkcionira u poljskom pravnom sustavu je takozvani povremeni najam, reguliran Zakonom o zaštiti prava stanara. Ovo je ugovor na određeno vrijeme, ali stanar:

  • daje stanodavcu izjavu u obliku javnobilježničke isprave o dobrovoljnom podnošenju ovrhe u slučaju neispunjenja ugovora;
  • označava drugu nekretninu u koju će se preseliti kada bude morao napustiti svoj unajmljeni smještaj;
  • također daje izjavu vlasnika ove druge nekretnine da će je primiti pod svoj krov (na zahtjev stanodavca, izjava mora imati ovjereni potpis).

Zakupodavac mora, međutim, prijaviti sklapanje ugovora o povremenom najmu svom poreznom uredu u roku od 14 dana od dana početka najma.

Iznajmljivanje stana: kako dobiti dobar najam>

Gornja pravila omogućuju vam da brzo uklonite nepoštenog stanara iz prostora. Na temelju "običnog" ugovora o najmu morali biste čekati do okončanja sudskog postupka. U slučaju povremenog najma, vlasnik odmah nakon što je najmoprimcu odredio dodatni rok otplate i ne ispuni ga, podnosi sudu zahtjev za upis ovršne klauzule u javnobilježnički zapis. Ako je klauzula na snazi, slučaj ide sudskom ovršitelju i ima određeni tijek.

Isplati se povremeno potpisati ugovor o najmu, nažalost, u praksi mnogi vlasnici to ne čine zbog straha od gubitka kupaca. Takav ugovor uključuje potrebu pribavljanja dodatnih dokumenata i pokrivanje javnobilježničke naknade (210 PLN).

Raskid ugovora o najmu - koji razlozi mogu biti navedeni u njemu

Dvostruki propisi (Građanski zakonik i Zakon o zaštiti najmoprimaca) koji reguliraju najam olakšavaju neupućenoj osobi da pogriješi, tim više što iu literaturi i sudskoj praksi postoje oprečna mišljenja o mogućnosti raskida ugovora o najmu .

Primjerice, ugovor o najmu na određeno vrijeme može se raskinuti prije roka pod uvjetom da nastupe okolnosti predviđene ugovorom (npr. vlasnik želi prodati stan). Katalog ovih okolnosti i klauzula koja dopušta prijevremeni raskid ugovora stoga moraju biti uključeni u njega.

Postoje mišljenja prema kojima katalog ovih razloga za raskid može biti tako nejasno formuliran da je moguće raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku. Ovo je klauzula o raskidu iz "važnog razloga" koja vam omogućuje raskid ugovora.

Kako obračunati režije i PDV kod najma nekretnina>

Pravnici, međutim, ukazuju da "važni razlozi" mogu biti razlog za raskid ugovora, ali na strani najmoprimca, a kada je u pitanju najmodavac - samo u slučaju nestambenog prostora. Ako je predmet ugovora o najmu stan, mjerodavna odredba u pogledu otkaza od strane vlasnika i dalje je Zakon o zaštiti najmoprimaca. A to, kao što je već pokazano, drastično sužava katalog razloga koji dopuštaju stanodavcu raskid ugovora o najmu stana. Vrijedno je zapamtiti, jer ugovori često sadrže fraze koje se pokažu neučinkovitima.

Kategorija:

Operacija kuće