Kako izgraditi kuću - odakle početi, koje su sljedeće faze? Kupili smo projekt kuće i čini se da je ključni trenutak iza nas - ipak smo odlučili kakva će biti naša kuća. A ovo je tek početak!

Uz projekt kuće dobili smo i dio građevinskog projekta u obliku 3 primjerka arhitektonskog dijela i obično 3 primjerka tehničkog projekta. Pričekajte malo. Je li projekt kuće u skladu s lokalnim prostornim planom ili - u nedostatku takvog plana - s uvjetima gradnje? Hoće li kuća stati na parcelu? Hoće li na parceli biti dovoljan postotak slobodnog zelenila? Ako nismo sami provjerili, najbolje bi bilo da takvu analizu napravi arhitekt prije kupnje projekta.

Kad sami gradite kuću, isplati se angažirati provjerenog voditelja, a ako se odlučimo za generalnog izvođača - inspektora!

Prije početka gradnje kuće - koje su potrebne dozvole i dokumenti

Postoji nekoliko važnih stvari koje trebate učiniti kako biste počeli graditi kuću. Arhitekt mora prilagoditi dizajn. Za to projektant mora imati izvadak iz lokalnog plana (u nedostatku istog - uvjete razvoja), kao i ažurnu kartu za potrebe projektiranja (izradu angažiramo lokalnog geodeta). Zapravo se takva karta razlikuje od uobičajene (iz resursa) samo u pogledu markica, ali je neophodna i trebali biste uzeti u obzir troškove njezine pripreme (oko 1000-1200 PLN). Trebat će nam i terensko istraživanje - moći će ga obaviti ovlašteni geodet tek nakon što arhitekt ucrta kuću na kartu. Cijena takvih testova obično se kreće od 1000-1400 PLN.

Većina investitora pita je li to stvarno potrebno.Definitivno da, i to nam je u interesu. Investitori bi prije kupnje parcele trebali naručiti preliminarna istraživanja, ali to u stvarnosti praktički nitko ne radi. Kao posljedica toga, događa se da, unatoč zgradama u blizini, nemamo gdje postaviti kuću na našoj parceli (ispada da su tamo nekadašnji natkriveni ribnjaci, smeće, oluja s prašinom, a znam i za gumu smetlište prekriveno zemljom). U takvoj situaciji cijena temelja i melioracije će premašiti cijenu izgradnje kuće.

Galerija: jeftinije kuće u izgradnji

Projekt M245 Ispravna odluka (faza II), arh. Ewa Dziewiątkowska. Mala, kompaktna kuća, dizajnirana na pravokutnom planu. Vrijednost zatvorene školjke je 144.000 PLN. Pogledajte ovaj dizajn kuće

Gradimo kuću od temelja, a ovi su najvažniji. Arhitekt je, posjedujući tri projekta uređenja parcele s opisima uz BIOS (informacije o sigurnosti i zaštiti zdravlja), s osvrtom na komentare iz lokalnog plana, dokazao da:

  • plan kupljene kuće u skladu je s lokalnim planom (napomena: ovo bismo trebali provjeriti prije kupnje projekta),
  • prilagođena tri izvedbena projekta (koja se sastoji od arhitektonsko-građevinskog projekta i tehničkog projekta),
  • naručio je projekt temelja kuće prilagođen prethodno obavljenim ispitivanjima na zemlji.

Projekt temelja kuće je dio projekta temelja. Tu su i dodatni dokumenti koje trebamo podnijeti. Na primjer:

  • zahtjev za mjesto ulaska ili dozvolu za ulazak,
  • isključenje iz šumarske ili poljoprivredne proizvodnje,
  • suglasnosti za sječu stabala,
  • uvjeti povezivanja medija.

Potonji su posebno važni - uvjeti priključenja na vodu i kanalizaciju određuju hoćemo li imati septičku jamu ili vlastiti bunar! Dogodi se i da Županijski ured zatraži ekološku izvidu ili vodopravnu dozvolu za gradnju u poplavnim područjima.

Može potrajati i do godinu dana za dobivanje svih potrebnih dozvola i dokumenata!

Dakle, moramo se naoružati anđeoskom strpljivošću i poniznošću. Protiv procedura naše administracije, živci i uvjeravanje nam sigurno neće pomoći.

Sljedeće dajemo projekt na građevinsku dozvolu ili ga prijavljujemo (ako zgrada treba stajati sama na parceli i ne smetati susjedima - tj. po zakonu neće "utjecati" na susjedne svojstva) u kotarskom uredu. Ovaj ured ima 65 dana da donese odluku (obično projekt još treba biti dovršen). Ova vrijedi nakon 2 tjedna - i tu vidimo jedinu prednost aplikacije u odnosu na dozvolu - ne moramo čekati da odluka postane pravomoćna.

Konačno počinjemo graditi kuću!

Osnovno pitanje s kojim se suočavamo u ovoj fazi je kako ćemo izgraditi kuću. Da bismo na njih odgovorili, prije svega treba shvatiti da su uloge sudionika u cijelom procesu izgradnje kuće podijeljene u dvije skupine: "oni" i "nas" .„Oni“ su izvođač i njegov voditelj građenja, a „mi“ smo investitor, nadzorni inspektor, arhitekt, izvođač – općenito projektanti. Moglo bi se reći da smo "mi" oni dobri, a "oni" oni loši - naravno da je to šala. Važno je da oboje rade prema zajedničkom cilju. Razmislimo i o tome kako želimo kupiti građevinski materijal, koji je – uz ionako vrlo skupu radnu snagu – drugi kriterij za generiranje troška izgradnje kuće. Ako ga kupimo "mi" , bit će jeftiniji, a ako "oni" - skuplji. Naš materijal, međutim, neki timovi neće poštovati niti čuvati (ponekad se dio materijala investitora jednostavno izgubi). Evo nekoliko primjera slika s izgradnje kuće: naši izvođači radova na pijesku će pregaziti, oni će biti oprezni sa svojima; naš cement će se smočiti, njihov će ležati ispod šupe; naša će miješalica za beton biti puna betona, a njihova će biti čista.

Tko je tko na gradnji kuće

Kada znamo kako želimo kupiti materijal za gradnju kuće, vrijeme je da objasnimo koje su uloge na gradilištu.

Voditelj gradnje - on zapravo zastupa izvođače radova, odgovoran je za sigurnost na gradilištu, plaća kazne i penale za nered, prljavu vožnju, a najvažniji zadatak mu je izvođenje gradnje prema projektu. On može dati primjedbe na projekt i predložiti alternativna rješenja, ali njih mora odobriti projektant i naravno investitor - jer se tiču i troškova.

Inspektor nadzora - vrši nadzor upravitelja u naše ime. I ovdje vrijedi spomenuti posebno važno pitanje: zakon zabranjuje voditelju građenja da sam preuzme radove!

Arhitekt - kontrolira da li se drugi ne miješaju u dizajn njegove kuće. Kao njegov autor često čini daljnje ustupke (na zahtjev investitora) u smislu pojednostavljenja projekta i smanjenja troškova njegove izvedbe. A događa se da umjesto aluminijskih prozora imamo PVC, umjesto kamena stiropor, a umjesto drvenih ploča vinilne zamjene.Na kraju, kuća uopće ne izgleda kao nacrt, ali srećom to nije uvijek slučaj.

Opći savjet: ne mijenjajte dizajn kuće tijekom gradnje! To uzrokuje lavinu daljnjih poteškoća, primjerice, pravljenje dodatne ventilacije, pomicanje dimnjaka i sudare s gredama na krovu. U ekstremnim slučajevima zadiranje u volumen građevine ili njezinu konstrukciju zahtijeva zamjensku građevinsku dozvolu i novi projekt! Procedura iz županijskog ureda potom se prenosi na građevinski nadzor.

Kako izgraditi kuću - vlastite ekipe ili glavni izvođač?

Postoji mnogo modela gradnje kuće: prvi gradimo sami, angažirajući pojedinačne timove. Idealno bi bilo da imaju svog voditelja gradnje jer će on tada biti odgovoran i za tijek gradnje i za sigurnost na njoj. Tipična građevinska ekipa samoproglašeni su "profesionalci" s nepotpunom opremom i istim vještinama, da ne spominjemo znanje. U ovom slučaju, morat ćete angažirati voditelja izgradnje da nadgleda izvođače i, iznad svega, da izgradnja kuća se izvodi prema projektu.I evo napomene - kako je? Uostalom, upravitelj je, po našoj podjeli na „nas“ i „njih“, na strani izvođača! Paradoksalno, zato kod nepoznatih i neprovjerenih izvođača - voditelj bi trebao biti "naš" da nadzire radove i preuzima odgovornost za nedostatke i greške na gradilištu.

Kad sami gradimo kuću, također moramo uzeti u obzir da ćemo morati potrošiti puno vremena na kupnju građevinskog materijala (dobra strana je što tada možemo dobiti popust na njih). Iako trenutno dobavljači pružaju kompletnu uslugu gradnje s prijevozom na telefon, ipak nećemo moći sve dogovoriti na ovaj način – morat ćemo ići po čavle, naručiti pumpu, beton itd. U ovom modelu nam može pomoći arhitekt ako poduzima tzv autorski nadzor i bit će podrška upravitelju, kao neka vrsta inspektora, kako upravitelj ne bi sam odnio radove.

Čest problem kod ovakvog oblika gradnje kuća su razne vrste nemara upravitelja, pogotovo nesagledavanje pojedinih faza radova i zažmirivanje na kvalitetu radova i korištenih materijala, a obično su vrlo rijetki izgled na gradilištu.Još jedan nedostatak je mnoštvo nepoznatih timova, poteškoće u organizaciji njihovog zajedničkog rada, mogući sukobi. Još jedan nedostatak - narušavanje kvalitete dotadašnjeg rada naknadnih timova: za krive žbuke ličilac traži nadoplatu, za krive zidove gipsar, a za krive stropove izvođači estriha. Najbolje je stoga da jedan tim konstrukciju kuće dovede do stanja ključ u ruke uz pomoć samo vodoinstalatera i električara. Na taj način izbjeći ćemo lanac međusobnih potraživanja, a što je za nas najvažnije i dodatne troškove.

Drugi model izgradnje kuće je glavni izvođač po principu ključ u ruke. Ovo je naravno najprikladniji i najbrži način gradnje kuće, ali i najskuplji. U tom slučaju trebat će nam nadzorni inspektor koji će se pobrinuti da materijal koji se koristi na gradilištu bude u skladu s projektom te će provjeriti raspored armature prije radova na pokrivanju (nakon poplave stropa praktički se ništa ne može provjeriti ili gotovo). I tu morate paziti da ovaj put inspektor ne stupi u prijateljske odnose s izvođačem jer ćemo biti pogođeni samo mi – investitori.

Nakon što smo odabrali izvođača radova, voditelj gradnje preuzima građevinski dnevnik od starešine (ponekad dobijemo dnevnik s građevinskom dozvolom), daje svoje dozvole i javlja uredu da je naša gradnja preuzeta. Tjedan dana nakon takve obavijesti možemo započeti građevinske radove. Prije toga možemo samo prethodno pripremiti prostor: pokositi travu, ukloniti grmlje, ograditi prostor itd.

Pažnja! Bilo kakvi zemljani radovi, poput uklanjanja gornjeg sloja zemlje, tretiraju se kao nezakoniti početak gradnje kuće.

Savjeti za gradnju kuće

Najvažniji savjet pri gradnji kuće? Prije radova na pokrivanju potrebno je provjeriti raspored armature, tj. trakastih temelja, greda, stupova, nadvoja, klinova prizemlja, stropa iznad prizemlja i eventualno sljedećih etaža. Također bismo trebali provjeriti je li vrsta čelika korištena u konstrukciji ista kao u dizajnu (ogromne razlike u čvrstoći).

Pazite na prijedloge za povoljnu kupnju čelika po super cijeni.Najčešće se pokaže da se radi o sasvim drugom čeliku – da, možete ga koristiti, ali tada morate redizajnirati stropove i sve ostale armiranobetonske elemente. Dalje - pazite da naručite klasu betona, pazite da je drvo za konstrukciju krovnog nosača zaštićeno od plijesni i gljivica, a kod blizanaca vrijedi ih zaštititi i od požara preparatima za dobiti stanje otporno na plamen.

Kuća stoji, što dalje?

U toku gradnje kuće ili prije nje, na temelju već dobivenih uvjeta priključka, naručujemo projekte priključaka: struje, vode (ako postoji vodovod), kanalizacije (ako postoji). kanalizacijska mreža), plin (ako imamo plinovod). Pažnja! Za plinski priključak potrebna je posebna građevinska dozvola koja pokriva i unutarnje instalacije u zgradi. Ako imamo plinsku peć, zovemo dimnjačara i pravimo dimnjačarski zapisnik.

Ne propustite, detaljno objašnjavamo postupke:

  • Kako spojiti kuću na plinsku mrežu?
  • Kako spojiti kuću na vodovodnu i kanalizacijsku mrežu
  • Kako spojiti svoj dom na električnu mrežu

Za preuzimanje zgrade potrebni su nam sljedeći dokumenti:

• izjava voditelja građenja o izvedbi građevine u skladu s projektom i važećim propisima, te o ispravnom stanju gradilišta i okolnih prostora, ovaj upis potrebno je unijeti u građevinski dnevnik;

• presliku građevinskog projekta sa napravljenim izmjenama, ako su tijekom gradnje napravljene manje izmjene u projektu, moramo nazvati arhitekta da evidentira da su te izmjene bile manje, inače ćemo morati ishoditi zamjensku građevinsku dozvolu ;

• geodetski popis izvedenog stanja, odnosno karta koju je izradio ovlašteni geodet na kojoj se vidi gdje se nalazi zgrada i gdje se nalaze svi priključci odnosno bunari i septičke jame;

• izvještaji o prijemu za sve priključke - kanalizaciju, struju, vodu - ili ugovore potpisane s dobavljačima komunalnih usluga; ne zaboravite primiti takav izvještaj na kraju kada uspostavljate veze; također vrijedi pozvati geodeta za svaki spoj prije zatrpavanja; pogotovo ako nije u ravnim crtama;

• zapisnik o prijemu plinske instalacije, ako je u zgradi;

• protokol prijema za ventilacijske cijevi i dimnjake (ovo je naš dimnjačar);

• higijenski certifikat septičke jame ako kuća nije spojena na kanalizaciju;

• rezultat laboratorijske pretrage vode za piće, ako je kuća priključena na vlastiti dovod. Svaki zdravstveni odjel će napraviti takav pregled

Bez obzira na model gradnje kuće

  1. Protokolom primopredaja gradilišta. Od ovog trenutka za red i sigurnost na parceli odgovoran je izvođač radova (u biti upravitelj).
  2. Izvođaču predajemo projekt zajedno s građevinskom dozvolom uz zapisnik s napomenom da je projekt pročitao, da je projekt gotov i da izvođač nema financijskih primjedbi.
  3. Potpisujemo ugovor o izgradnji kuće prema projektu. Također mora uključivati čišćenje nakon izgradnje i nedavne zemljane radove. Organizaciju gradilišta (WC, privremeni priključak struje i sl.) prepuštamo izvođaču.

Kategorija:

Gradnja