Izvještaj o procjeni vrijednosti je poseban oblik procjene vrijednosti nekretnine koju izrađuje procjenitelj. Okvir uzorkovanja je službeni dokument.

Procjena je standardni korak u kreditnom postupku. Operativne troškove uvijek snosi klijent. Banke pak najčešće navode procjenitelja s kojim surađuju. Naravno, izbor takve osobe jamči da će naša anketa biti prihvaćena od strane banke, ali stručnjaci ističu da se isplati sami naručiti procjeniteljski elaborat, te stoga pronaći procjenitelja koji će samostalno izvršiti procjenu nekretnine. Popis prihvaćenih procjenitelja može se pronaći na web stranici Poljske udruge banaka.Također možete jednostavno pitati banku u kojoj želite podnijeti zahtjev za kredit.

Zašto se isplati imati vlastitu operaciju? Ako anketu naručimo sami, ona će pripasti nama, a ne banci. To je značajna prednost, jer ako od jedne banke dobijete negativno rješenje o financiranju, nećete morati ponovno plaćati izvješće za drugu banku. Imamo naše izvješće o procjeni, već ga imamo pokriveno, a čak i ako neka druga banka naruči izvješće o procjeni, možemo ga usporediti s našim. Ako je nepovoljniji od našeg, imamo argument da razgovaramo s bankom. Štoviše – ako imamo na umu nekretninu, isplati se naručiti pregled odmah na početku. Za svoj mir i da budem siguran da vrijedi ono što prodavač želi za njega. Uostalom, potonji - kad mu je stalo do prodaje - može sudjelovati u troškovima izrade izmjere ili barem smanjiti cijenu nekretnine za njezin trošak.

Sadržaj

  1. Koliko košta procjena
  2. Procjena kada se to isplati učiniti
  3. Tko može pripremiti procjenu
  4. Formula procijenjenog okvira
  5. Priprema procjene
  6. Evaluacijsko izvješće, ocjena u smislu usklađenosti sa zakonom
  7. Koliko dugo vrijedi izvješće o procjeni - ažuriranje izvješća

Koliko košta procjena

Dakle, isplati se ulagati u vlastitu ordinaciju. Trošak operacije nije visok, uzimajući u obzir potencijalne koristi. To je oko 500-800 PLN. Na cijenu procjene utječe lokacija nekretnine i njezina specifičnost, izbor metode, tečajevi na lokalnom tržištu i sl. Procjena vrijedi godinu dana, osim ako nema značajnijih promjena na nekretnini, npr. njegovu namjenu u planu prostornog uređenja. Nakon isteka godine dana, elaborat se može produžiti za još jednu godinu, pod uvjetom da ga je potpisao isti procjenitelj.

Procjena kada se to isplati učiniti

Izvješće o procjeni može biti potrebno u raznim situacijama, a najčešće su:

  • utvrđivanje kupoprodajne cijene nekretnine;
  • podjela bogatstva; utvrđivanje vrijednosti ostavine, donacija
  • ažuriranje trajnih naknada za plodouživanje;
  • kompenzacija podnositelja zahtjeva od općine;
  • ovrha nekretnine;
  • hipotekarni kolateral;

Tko može pripremiti procjenu

Procjenitelj imovine je osoba s ovlastima koje daje ministar razvoja. Popis procjenitelja imovine u Poljskoj nalazi se u Središnjem registru procjenitelja imovine koji vodi Ministarstvo razvoja. Registar je javno dostupan te se može i treba provjeriti kvalifikacije pojedinog procjenitelja. Djelatnost u području procjene imovine od strane osoba koje nisu procjenitelji imovine je zabranjena i kažnjiva novčanom kaznom do 50.000 PLN.PLN.

Rezultat rada procjenitelja bit će izvještaj o procjeni, koji nije samo procjena vrijednosti, već nešto puno više - ima status službenog dokumenta, što mu svakako podiže rang. Za podatke navedene u anketi zakonski je odgovorna osoba koja je izradila i potpisala anketu. U anketi ih ima mnogo - ne samo detaljan opis i procjena vrijednosti stana, već i procijenjena vrijednost nekretnine u budućnosti ili namjena pojedine lokacije u smislu uređenja prostora komune.

Formula procijenjenog okvira

Izvještaj o procjeni vrijednosti mora biti izrađen u pisanom obliku, a sadržaj mora biti u skladu sa zakonom i profesionalnim standardima procjenitelja nekretnina. Njegov sadržaj i oblik trebaju biti jedinstveni, bez obzira na mjesto/regiju u kojoj se izrađuje i bez obzira na procjenitelja imovine. Izvješće o procjeni sadrži podatke potrebne za procjenu nekretnine od strane procjenitelja, uključujući naznaku pravne osnove i uvjeta obavljanja poslova, sadržajna rješenja, prikaz postupka izračuna i konačnog rezultata.

Izvješće o procjeni opisuje kako je nekretnina procijenjena, uključujući:

  1. određivanje predmeta i opsega procjene;
  2. definiranje svrhe procjene imovine;
  3. formalna osnova za procjenu vrijednosti nekretnina i izvori podataka o nekretninama;
  4. određivanje datuma relevantnih za određivanje vrijednosti imovine;
  5. opis stanja nekretnine;
  6. naznaka namjene nekretnine koja se procjenjuje;
  7. analiza i karakteristike tržišta nekretnina u smislu namjene i načina vrednovanja;
  8. oznaka vrste utvrđene vrijednosti, izbor pristupa, metode i tehnike procjene;
  9. prikaz izračuna vrijednosti nekretnine i rezultata procjene s obrazloženjem.

U izvješću o procjeni vrijednost nekretnine izražena je u punim zlotima. Iznos vrijednosti nekretnine može se zaokružiti na najbližu tisuću zlota, ako ne iskrivljuje rezultat procjene.

Izvještaj o procjeni također uključuje relevantne odredbe koje ukazuju na posebne okolnosti u vezi s vrednovanjem nekretnine. Izvješće o procjeni mora biti popraćeno relevantnim dokumentima korištenim u njegovoj izradi.

Priprema procjene

Procjenitelj nekretnine koji priprema izvještaj o procjeni potpisuje ga datumom i pečatom procjenitelja nekretnine. Ponekad postoje situacije kada je izvještaj o procjeni izradilo više procjenitelja nekretnine. U tom slučaju izvještaj moraju potpisati svi procjenitelji koji ga sastavljaju, s datumima i pečatom. U ovom slučaju odgovornost za pojedine dijelove izvješća o procjeni snose oni procjenitelji koji su izradili pojedine dijelove.

Pokrajinski upravni sud u Gdanjsku u svojoj presudi od 12. svibnja 2010., Ref. Zakon II SA/Gd 44/10 navodi: “1. Budući da je za ocjenu sadržaja izvještaja o procjeni nadležan organ uprave, izvještaj o procjeni treba biti izrađen na način koji omogućava analizu logičnosti i ispravnosti zaključaka o ocjeni, sa pristupom procjenitelja ocjenjivanju.2. Zaključci izvješća trebaju biti provjerljivi na temelju sadržaja izvješća, a sve korekcije i korišteni koeficijenti trebaju biti detaljno objašnjeni.3. Nedostatak dostatnog obrazloženja metode procjene onemogućuje ocjenu dokazne korisnosti procjeniteljskog izvješća, a vještak treba imati na umu da izvješće izrađuje za osobe koje se profesionalno ne bave procjenom vrijednosti nekretnina, pa je potrebno pobliže obrazložiti kako je vještak došao do zaključaka sadržanih u nalazu jer on omogućuje ocjenu ispravnosti ovih dokaza.4. Prilikom izrade izvještaja o procjeni, procjenitelj se treba oslanjati na provjerljive podatke. Koristeći ugovore za određivanje cijene, u slučaju sumnje stranaka u vjerodostojnost nalaza, vještak može naznačiti izvore dogovora usvojenih za izračun - uključujući brojeve i datume sklopljenih javnobilježničkih akata.''

Evaluacijsko izvješće, ocjena u smislu usklađenosti sa zakonom

Također se može dogoditi da se za jednu nekretninu izrade dva ili više izvješća o procjeni između kojih postoje značajna odstupanja.Tada je moguće ocijeniti pojedino istraživanje u smislu njegove usklađenosti sa zakonom i standardima struke te u pogledu cjelovitosti istraživanja. Izvještaj o ocjeni može se ispitati iu smislu njegove prikladnosti za svrhu za koju je izrađen ili bi se koristio. Takvu ocjenu izvješća izradit će strukovne organizacije procjenitelja nekretnina u roku ne dužem od dva mjeseca od dana sklapanja ugovora o procjeni. U praksi to izgleda ovako, da se imenuje tim za procjenu koji se sastoji od najmanje dva procjenitelja imovine. U ocjeni ne mogu sudjelovati procjenitelji koji bi prema odredbama Zakona o upravnom postupku bili isključeni iz sudjelovanja u predmetu. Takvi slučajevi će se dogoditi kada se procjeniteljsko izvješće bude 'ispitivalo' u predmetu: - u kojem je procjenitelj stranka ili je u takvom pravnom odnosu s jednom od stranaka da ishod spora može utjecati na njegova prava ili obveze; - njegov bračni drug te srodnici i srodnici do drugog stupnja; - osoba s njim u srodstvu posvojenjem, skrbništvom ili starateljstvom; - u kojoj je bio svjedok ili vještak ili je bio ili jest zastupnik jedne od stranaka, ili u kojem stranku zastupa jedna od osoba navedenih u točkama 2. i 3.; - u kojem je sudjelovao u donošenju pobijanog rješenja; - zbog kojeg je protiv njega pokrenut službeni istražni, stegovni ili kazneni postupak; - u kojem je jedna od stranaka je osoba koja joj je nadređena; - kod kojih postoje opravdane pretpostavke koje mogu izazvati sumnju u njezinu nepristranost.

Ako je u odnosu na procjeniteljsko izvješće izdana negativna ocjena, procjeničko izvješće gubi pravnu snagu danom izdavanja te procjene, odnosno gubi svojstvo mišljenja o vrijednosti nekretnine, i strukovna organizacija procjenitelja nekretnina objavljuje na svojoj web stranici u trajanju od 12 mjeseci ovu ocjenu.

Vrhovni upravni sud u Varšavi izjasnio se u svojoj presudi od 27. veljače 2008., Ref. Zakon II OSK 103/07: „1. Prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine ocjenu ispravnosti izmjere vrši stručna organizacija procjenitelja nekretnina. Postupak predviđen ovom odredbom odnosi se samo na ocjenu ispravnosti izrade elaborata, a njegov rezultat ne može biti utvrđivanje vrijednosti predmeta vrednovanja.2. Izvješće o procjeni koje podnosi procjenitelj ne samo da mora ispunjavati formalne uvjete takvog dokumenta, utvrđene izvršnim propisom o procjeni vrijednosti nekretnina i izradi izvješća o procjeni, već se mora temeljiti i na točnim podacima o procijenjenoj nekretnini. .''

Isti sud u svojoj presudi od 8. veljače 2008., Ref. Zakon II OSK 2012/06 odnosio se na pitanje zahtjeva koje treba ispuniti punopravno izvješće o ocjeni. "1. Izvješće o procjeni treba ispunjavati formalne uvjete utvrđene Uredbom od 21. rujna 2004. o procjeni vrijednosti nekretnina i izradi izvješća o procjeni (Zakonski glasnik br. 207, točka 2109, s izmjenama i dopunama), te se temeljiti na točnim podacima u vezi s procijenjenu nekretninu, pravilan odabir sličnih nekretnina i pravilnu identifikaciju obilježja koja razlikuju slične nekretnine od nekretnine koja se procjenjuje te pravilno određivanje faktora korekcije.2. Osnovno pitanje za mogućnost određivanja naknade iz čl. 36 sek. 4. Zakona o prostornom uređenju i uređenju utječe li stvarno promjena namjene nekretnine u prostornom planu uređenja na promjenu vrijednosti nekretnine.3. Pod sličnim i usporedivim nekretninama podrazumijevaju se nekretnine čiji je pravni, fizički i funkcionalni status međusobno najsličniji.U slučaju razlika, vrednovanje kojim se utvrđuje vrijednost podliježe odgovarajućim prilagodbama na temelju obuhvatanja značajnih razlika, tj. onih koje mogu utjecati na vrijednost.4. Izvještaj o procjeni vrijednosti koji je izradio procjenitelj je dokaz o vrijednosti nekretnine prije donošenja ili izmjene prostornog plana i vrijednosti procijenjene nekretnine nakon donošenja ili izmjene ovog plana, a razlika tih vrijednosti je osnovica za utvrđivanje naknade.5. Tekst § 56. ne znači, međutim, da je nabrajanje metoda procjene vrijednosti nekretnina iscrpno - katalog je zatvoren. Izvješće o ocjeni treba sadržavati podatke potrebne za procjenu njegove pouzdanosti i, u isto vrijeme, pružiti okolnosti potrebne za procjenu primjerenosti izvješća okolnostima danog slučaja.''

Koliko dugo vrijedi izvješće o procjeni - ažuriranje izvješća

Izvješće o procjeni može se koristiti u svrhu za koju je pripremljeno u razdoblju od 12 mjeseci od datuma izrade, osim ako nije došlo do promjena u zakonskim uvjetima ili značajnih promjena u čimbenicima kao što je svrha vrednovanje, vrsta i položaj nekretnine, namjena u planu prostorni plan uređenja općine (u nedostatku plana prostornog uređenja općine - elaborat uvjeta i pravaca prostornog razvoja općine ili odluka o uređenju zemljišta i uvjetima uređenja) uzimaju se u obzir), stanje nekretnine i dostupni podaci o cijenama, prihodima i karakteristikama sličnih nekretnina.To, međutim, ne znači da je nakon 12 mjeseci od dana izrade elaborata o procjeni potrebno izraditi novi. Možete potvrditi valjanost već pripremljenog izvješća. Valjanost elaborata o procjeni mora potvrditi procjenitelj koji ga je izradio stavljanjem odgovarajuće klauzule u elaborat o procjeni. Samo procjenitelj koji je izradio izvještaj o procjeni može potvrditi valjanost procjene, to ne može biti druga osoba ili drugi procjenitelj nekretnine.

Ovdje bih također želio istaknuti da u smislu zakona potvrda valjanosti nije novo mišljenje i može se dogoditi samo ako se nisu promijenili nikakvi čimbenici relevantni za referentni okvir. Ovakvim ažuriranjem izmjere potvrđuje se da nekretnina ima stvarnu i trenutnu vrijednost - istu kao na dan izrade izmjere.

Pokrajinski upravni sud u Varšavi u presudi od 19. studenog 2010., br. Zakon I SA/Wa 192/10 presudio je: "Obje odredbe izg.n., kao i uredba od 21. rujna 2004. o procjeni vrijednosti nekretnina i izradi izvješća o procjeni (Zakonski žurnal iz 2004. br. 207, točka 2109) ne ovlašćuju procjenitelja imovine da izradi ažuriranu procjenu izvješće. Takav elaborat nije mišljenje procjenitelja nekretnine u smislu čl. 156 sek. 1 u.g.n. a u smislu § 55-58 gore navedenog uredbe, ili bilo koje druge djelatnosti navedene u čl. 173 odjeljak 3a u.g.n. Prema § 58 gore navedenog Uredbe, možete potvrditi samo procjeniteljski nalaz od strane procjenitelja koji ga je izradio. To se radi tako da se uz anketu priloži klauzula u kojoj procjenitelj samo izjavljuje da je anketa ažurna. S druge strane, korekcija vrijednosti procijenjene nekretnine trebala bi rezultirati izradom novog izvješća.”

Pokrajinski upravni sud u Wrocławu u presudi od 3. studenog 2011., Ref. Act II SA/Wr 658/11, zauzeo je sličan stav: "I odredbe općinskog poglavarstva i odredbe uredbe od 21. rujna 2004.o procjeni vrijednosti nekretnina i izradi elaborata o procjeni (Službeni glasnik RS br. 207, točka 2109) ne ovlašćuju procjenitelja nekretnine da izradi prilog elaboratu o procjeni, te ga time ažurira. To znači da takav elaborat ne može predstavljati mišljenje procjenitelja nekretnine u smislu čl. 156 sek. 1. u.g.n., prvenstveno iz razloga što predmetnim zakonom i propisom nije predviđena izrada priloga uzorkovnog okvira usklađivanjem vrijednosti imovine utvrđene u istom."

Dakle, kao što vidimo, zakonodavac je jasno dao mogućnost samo da se potvrdi valjanost elaborata o procjeni, ali nije dopušteno ažurirati već izrađeni elaborat o procjeni novim utvrđivanjem vrijednosti vlasništvo. U slučaju bilo kakve promjene bit će potrebna nova procjena.

Potvrdom valjanosti izvještaja o procjeni produžava se njegova "valjanost" za još 12 mjeseci. Osim toga, u svjetlu važećeg zakona, dopušteno je ponovno potvrditi valjanost izvješća o procjeni.

Pravni akti:

  • Zakon od 21. kolovoza 1997. o upravljanju nekretninama (Zakonski vjesnik 2016. 2147 pročišćeni tekst, s izmjenama i dopunama)
  • Zakon od 27. ožujka 1997. o prostornom planiranju i razvoju (Zakonski vjesnik 2017.1073 pročišćeni tekst)
  • Zakon od 14. lipnja 1960. Zakon o upravnom postupku (Službeni glasnik 2016.23 od 2016.01.07 pročišćeni tekst s izmjenama i dopunama)
  • Uredba Vijeća ministara od 21. rujna 2004. o procjeni vrijednosti nekretnina i izradi izvješća o procjeni (Službeni glasnik 2004.207.2109 od 22. rujna 2004., pročišćeni tekst, s izmjenama i dopunama)
  • Zakon od 23. travnja 1964., Građanski zakonik (Journal of Laws 2017.459 pročišćeni tekst, s izmjenama i dopunama)
  • Zakon od 17. studenoga 1964. Zakon o građanskom postupku (Journal of Laws 2016.1822 pročišćeni tekst, s izmjenama i dopunama)

Kategorija:

Operacija kuće