Dražba nekretnina - tko može sudjelovati u dražbi, kolika je jamčevina i početna cijena? Kako kupiti parcelu u ovršnom postupku, tj. dražbom.

Prodaja nekretnine putem dražbe može se održati:

  • u sudskom postupku - koji vodi izvršno tijelo, odnosno sudski ovršitelj, ili
  • u upravnom postupku - vodi ga upravno ovršno tijelo, odnosno porezni ovršitelj. Ova mogućnost postoji od 2011.

Može doći do situacije u kojoj administrativno izvršno tijelo preuzme sudsko izvršenje i obrnuto. U slučaju tzv U sastavu ovrhe preuzima je tijelo koje je ranije pokrenulo postupak. Ipak, najčešća i najpoznatija je ovrha nad nekretninama koju provode ovrhovoditelji.

Dražbe ovršenika za nekretnine - kako saznati za njih

Sudski ovršitelji dužni su objaviti objavu o dražbi na web stranici Nacionalnog vijeća ovršitelja, u kartici Dražbe ovršenika. Osim toga, takve informacije objavljuju se na oglasnim pločama gradskih, odnosno općinskih ureda i nadležnih sudova (na čijem području se nalaze predmetne nekretnine). Također se često objavljuju na stranicama ovih institucija.

Ovršitelji riznice objavljuju oglase o dražbama nekretnina u sjedištu poreznog ureda i uredu nadležne lokalne samouprave, a ako je vrijednost procijenjena na više od 83.600 PLN - objavljuju ih i u popularni časopis u određenom gradu.

Sudski ovršitelj na dražbama nekretnina kako to izgleda

Ovrhu na nekretnini provode ovrhovoditelji na temelju odredaba Zakona o parničnom postupku: u redovnom ili pojednostavljenom postupku. Pojednostavljeni ovršni postupak znači manje formalizirani postupak i ne zahtijeva angažman suda, a time u konačnici i brže namirenje vjerovnika.

Ovrhovoditelj je dužan u pojednostavljenom postupku provesti dražbu nekretnine ako se radi o neizgrađenoj nekretnini ili se na njoj nalazi stambeni ili poslovni objekt u izgradnji (u trenutku podnošenja zahtjeva za pokretanje ovrha, još nije izvršena prijava završetka građenja ili nije uz zahtjev za izdavanje uporabne dozvole u smislu Zakona o gradnji). Prirodu nekretnine (izgrađenost ili neizgrađenost) provjerava sudski ovršitelj u središnjoj bazi zemljišnih i hipotekarnih knjiga i na temelju toga kvalificira način ovršnog postupka.

Ako se prilikom opisa i procjene nekretnine pokaže da ista ne ispunjava uvjete za prodaju po pojednostavljenom postupku, ovrhovoditelj će od nadležnog suda zatražiti određivanje dražbe nekretnine po obični postupak.To se može dogoditi kada zgrada nije iskazana u zemljišnim i hipotekarnim knjigama, a nakon uvida se ispostavi da se nalazi na nekretnini i iz dokumenata se vidi da je stavljena u uporabu.

U redovnom načinu mora se provesti dražba izgrađenih nekretnina (s objektima stavljenim u uporabu sukladno odredbama zakona o gradnji), stambenih i poslovnih prostora, te poljoprivrednih gospodarstava. No, neće biti nepravilnosti ako se neizgrađena nekretnina prodaje na ovaj način. To se događa na mnogim sudovima gdje ovršitelji odbijaju provesti pojednostavljene dražbe, a nadzorni sud na to pristaje. Međutim, ti su postupci dugotrajniji i mogu ići na štetu vjerovnika koji, prema sadašnjem pravnom statusu, imaju vrlo ograničeno pravo na naplatu svojih potraživanja.

Pljenidba nekretnine od strane ovrhovoditelja i priprema za pojednostavljenu dražbu

Nakon zapljene nekretnine i upisa opomene u zemljišne i hipotekarne knjige koje se vode za nekretninu koja je predmet ovrhe, ovrhovoditelj poziva ovršenika da podmiri dug, ne određujući mu rok da to učini. (osim u uobičajenom načinu rada).Isto tako odmah pristupa opisu i procjeni vrijednosti nekretnine na temelju obavljene procjene od strane vještaka procjenitelja (upisan na listu sudskih vještaka).

Ako je ovrhovoditelj zaplijenio neizgrađeno zemljište koje nije opterećeno u korist trećih strana (npr. doživotne rente, zemljišne ili osobne služnosti, najam ili zakup), on može prvo ponuditi nekretninu na prodaju bez nadzora. Vjerovnik ili dužnik tada može odrediti kupca. Početna cijena ove nekretnine ne može biti niža od vrijednosti procjene. Postoji samo jedan mjesec za korištenje ovog načina prodaje od datuma opisa i procjene. Nakon tog roka nekretnina se može prodati samo na pojednostavljenoj dražbi, a ako se proda u suprotnosti s tim rokom, njezina će kupnja biti neučinkovita i sud će odbiti dosuditi vlasništvo.

O planiranoj dražbi nekretnine po pojednostavljenom ovršnom postupku ovrhovoditelj mora javno obavijestiti i obavijestiti sudionike u postupku. U najavi dražbe sudski ovršitelj daje sljedeće podatke:

  • datum, vrijeme i mjesto dražbe nekretnine;
  • iznos tražene cijene;
  • uvjeti dražbe - tko može biti ponuditelj, do kada i u kojem iznosu mora uplatiti jamčevinu za licitaciju.

Također je potrebno navesti predmet dražbe, odnosno naznačiti podatke o nekretnini: lokaciju, površinu te zemljišno-hipotekarni broj. Osim toga, u priopćenju se napominje da prava trećih osoba neće biti prepreka za bezrezervno provođenje dražbe i pobjedu za kupca, ako te osobe prije početka dražbe ne dostave dokaze da su podnijele protuovrhu. akcija.

Pažnja! Pogrešne upute u oglasu mogu rezultirati nevaljanošću dražbe i, kao rezultat toga, odbijanjem dodjele vlasništva nad nekretninom (nažalost, to uključuje gubitak jamstva za ponudu). Međutim, sudski ovršitelji su profesionalci i rijetko se događa da obavijest bude netočna.

Osoba koja želi sudjelovati na dražbi ovrhovoditelja mora uplatiti jamčevinu najmanje 24 sata prije dražbe, a nepoštivanje tog roka rezultirat će zabranom sudjelovanja.

Sudska pojednostavljena dražba nekretnine - tražena cijena i polog

Dražbu nekretnine po pojednostavljenom ovršnom postupku provodi sudski ovršitelj u svom uredu. Prvo otvara natječaj i daje podatke o nekretnini koja se prodaje ovrhom.

Zatim označava cijenu poziva (u 1. terminu je ¾ procijenjene vrijednosti) i iznos jamstva za ponudu (ovo je 1/10 procijenjenog iznosa). Jamstvo za ponudu, također poznato kao jamstvo, ne daje se ako je zbroj procjene manji od 5000 PLN. Ne smije ga podnijeti vjerovnik ako njegova tražbina nije niža od iznosa jamstva za licitaciju, a ako je potraživanje niže od jamstva za licitaciju - može mu se umanjiti.

Tko može licitirati sa sudskim izvršiteljem

Ovršitelj također provjerava podatke ponuditelja i ispravnost uplaćene jamčevine za licitaciju te od njih prikuplja očitovanje ispunjavaju li uvjete ponude.

Vrijedi znati da ne možete sudjelovati u dražbi nekretnine kod ovršenika:

  • dužnik,
  • sudski izvršitelj,
  • njihovi supružnici,
  • djeca, roditelji i braća i sestre,
  • osobe prisutne na dražbi u službenom svojstvu
  • ili ponuditelj koji nije zadovoljio uvjete prethodne aukcije.

Ponuđača može zastupati opunomoćenik, ali punomoć mora biti u obliku javnobilježničkog akta (ovo je obavezno u prometu nekretnina), u kojem će biti naznačeni točni podaci o davanju punomoći. , punomoćnika i detaljan opis nekretnine za koju je ovlašten kupiti, kao i datum održavanja dražbe. Samo punomoć dana odvjetniku ili pravnom savjetniku ne mora biti u ovom obliku.Za održavanje ovršiteljske dražbe nekretnine dovoljno je da se pojavi barem jedan ponuditelj.

Svaki od ponuditelja može predložiti cijenu višu od ponude drugog ponuditelja, ali razlika ne smije biti manja od 1% početne cijene zaokružene na pune zlote (npr. kada je početna cijena 10.000 PLN i jedan ponuditelj predlaže 12.000 PLN, drugi može nadmašiti cijenu za najmanje 100 PLN). Nekretnina na dražbi ne može se prodati ispod tražene cijene.

Dražbu nekretnine vodi i nadzire sudski ovršitelj, koji je također dužan snimati njezin tijek uređajem za snimanje slike i zvuka.

Završnica aukcijske prodaje je ovršiteljova objava predložene cijene (prvi put, drugi put i treći put). Nakon trostrukog oglašavanja kupoprodajne cijene, prodaja nekretnine je zakucana i ostali ponuditelji više ne mogu ponuditi višu cijenu. Vraćaju im se uplaćeni iznosi depozita.Uvjet za kupnju nekretnine na dražbi ovrhovoditelja od strane "pobjednika" je uplata preostalog iznosa kupoprodajne cijene (cijena predložena tijekom dražbe umanjena za jamčevinu za licitaciju) i - što je bitno u pojednostavljenom načinu - mora biti izvršena na dan aukcije ili najkasnije sljedeći dan. Nepoštivanje ovog roka znači gubitak jamstva za ponudu i zabranu sudjelovanja u sljedećoj dražbi ove nekretnine. U tom slučaju, nekretnina se "vraća" na ponovnu aukciju.

S obzirom na to da ovršiteljska dražba nekretnine u pojednostavljenom postupku treba biti brz i učinkovit postupak, prigovor na postupanje ovrhovoditelja tijekom dražbe mogu podnijeti samo dužnik i vjerovnik. Ponuditelji nemaju to pravo. Ako nema prigovora, sudski ovršitelj koji vodi prigovor izdaje rješenje kojim se potvrđuje prodaja nekretnine, u kojem se navode podaci o nekretnini, konačna kupoprodajna cijena i podaci o kupcu. Takva odluka je konačna, što znači da nema prava žalbe.

Nakon što kupac plati kupoprodajnu cijenu, sudski ovršitelj prenosi spise nadležnom okružnom sudu.Ako sud (u ovršnom postupku pod sudom se podrazumijeva i sudac i sudski referent) utvrdi da u postupku nema nepravilnosti, donosi rješenje o dodjeli vlasništva nekretnine koje, osim pojedinosti o nekretnine i kupca, sadrži izjavu da je kupoprodajna cijena u cijelosti plaćena. Nedostatak takve izjave je nedostatak i nema za posljedicu stjecanje vlasništva nad nekretninom.

Može se dogoditi da nitko ne želi kupiti nekretninu na dražbi na prvi datum i za naznačenu kupoprodajnu cijenu. Zatim se održava druga dražba nekretnine, ali sa sniženom traženom cijenom. To je polovica procijenjene vrijednosti nekretnine (niže nego u običnom načinu). Međutim, sudski ovršitelj ne može sazvati 2. datum dražbe ako vjerovnik ne podnese izričit zahtjev u vezi s tim u roku od 2 tjedna od dana kada ga je obavijestio o nedostatku prodaje nekretnine unutar 1. datuma.

Sudska dražba nekretnina u običnom modu

Nakon što je imovina zaplijenjena, ovrhovoditelj poziva dužnika da plati dug u roku od 2 tjedna.Tek nakon njegova isteka sudski ovršitelj može pristupiti izradi opisa i predračuna. Nakon što opis i procjena postanu konačni (rok za žalbu je 2 tjedna), sudski ovršitelj može podnijeti zahtjev sudu za određivanje datuma prve dražbe.

Pažnja! Prema čl. 9521 § 5 Zakona o parničnom postupku, nema dražbe stana ili zemljišne nekretnine izgrađene sa stambenom zgradom, koji služe za zadovoljenje stambenih potreba dužnika, tijekom pandemije i 90 dana nakon njenog završetka. Stoga će sud odbiti odrediti datum takvog natječaja. Izuzetak su situacije u kojima je vjerovnik podnio prijedlog za ovrhu prije stupanja na snagu gore navedenih odredbi.

Ovršitelj je dužan - kao i u pojednostavljenom načinu - obavijestiti sudionike postupka o datumu održavanja dražbe nekretnine i objaviti odgovarajuću objavu. Dražba nekretnine provodi se u zgradi suda, pod nadzorom suca ili sudskog referenta.Njegov tijek se snima uređajem za snimanje slike i zvuka.

Uvjeti nadmetanja (iznos jamstva za ponudu, datum uplate) i pravila podizanja cijene su isti kao u pojednostavljenom načinu. Ukoliko na prvoj dražbi nema kupaca koji žele kupiti nekretninu, održava se druga dražba. U redovnom načinu, također se mora imenovati na izričiti zahtjev vjerovnika. U drugom terminu dražbe nekretnine početna cijena iznosi 2/3 procijenjenog iznosa, dakle viša je nego u pojednostavljenom postupku.

Prigovori na postupanje ovrhovoditelja u tijeku dražbe nekretnine do zaključenja dražbe prijavljuju se usmeno sucu ili sudskom referentu koji nadzire dražbu, koji ih odmah rješava. Prigovor je otvoren širem krugu ovlaštenih osoba: vjerovniku, dužniku i ponuditeljima. U sudskoj praksi to je često polje zlouporabe. Ima ljudi koji prije licitacije za nekretninu na kojoj ne namjeravaju sudjelovati uplate polog i tjeraju druge ponuditelje na to.odštetu, odnosno određeni iznos za koji neće dizati cijenu nekretnine u sudnici. Kada netko od zainteresiranih za kupnju nekretnine ne pristaje na takvu transakciju, povećava kupoprodajnu cijenu tijekom dražbe ili podnosi prigovore na njezin tijek kako bi je ometao. Takvo ponašanje je naravno kazneno djelo i treba ga prijaviti policiji, po mogućnosti odmah po primitku takve 'ponude'.

Nakon dražbe nekretnine, sudski ovršitelj objavljuje tko je kupio nekretninu, a sud utvrđuje je li dražba pravilno provedena. Ako su ispunjeni svi uvjeti, izdaje rješenje o odobrenju s naznakom podataka o nekretnini, kupca i kupoprodajne cijene. Također upućuje nazočne na dražbu o pravnim lijekovima dostupnim sudionicima u ovršnom postupku (dužniku, vjerovniku i ponuditeljima).

Sud može odgoditi potvrdu u slučaju da je protiv radnji u tijeku dražbe nekretnine uložen prigovor, a njegovo trenutno uvažavanje nije moguće.Česta praksa dužnika je da ometaju ovršni postupak i pod svaku cijenu spriječe prodaju nekretnine na dražbi. Ako sud ocijeni da izjavljene žalbe služe samo odugovlačenju ovršnog postupka i da nema razloga za poništavanje dražbe, on je provodi, a samo naknadno nakon pravomoćnosti presuda po prigovorima donosi rješenje o prigovoru. To znači da je nekretnina prodana i da je samo dodjela vlasništva odgođena.

Nakon pravomoćnosti rješenja o zabijanju, sudski ovršitelj poziva kupca da uplati ostatak kupoprodajne cijene na depozitni račun ministra pravosuđa. Rok za plaćanje cijene može se produžiti do mjesec dana nakon podnošenja zahtjeva ovrhovoditelju uz obrazloženje okolnosti (npr. potreba za ispunjavanjem kreditnih formalnosti).

Dražba upravne imovine

U upravnom postupku ovrha nad nekretninama izgleda slično sudskoj ovrsi. Nomenklatura je drugačija: vjerovnik je ovlašten, a dužnik - obvezan. Dražba nekretnina provodi se sukladno odredbama Zakona o ovršnom postupku u upravi.

Rok za dražbu nekretnine u upravnom postupku može se odrediti tek nakon isteka 30 dana od dana dostave opisa i predračuna obvezniku (odnosno duži nego u sudskom postupku). Oglas za dražbu uključuje, između ostalog, procijenjenu vrijednost nekretnine, početnu cijenu i iznos jamstva za ponudu, koji i ovdje iznosi 1/10 procijenjenog iznosa. Karakteristično je da se depozit mora platiti u gotovini ili u obliku ovjerenog čeka izdanog od strane izvršnog tijela.

Ovršiteljska dražba nekretnina odvija se javno, u nazočnosti i pod nadzorom voditelja ustrojstvene jedinice porezne ispostave koja provodi upravnu ovrhu - porezni ovršitelj. Njime upravlja poreznik. Najprije raspisuje dražbu, objavljuje pojedinosti o nekretnini koja se prodaje te upućuje sudionike na njihova prava i obveze te na koji postupak trebaju postupiti. I kod ove vrste ovrhe cijena se uvećava za jedan posto, a kupnja nekretnine stupa na snagu nakon tri objave kupoprodajne cijene predložene od strane ponuditelja.Krug osoba koje ne mogu sudjelovati u dražbi pred poreznim ovršiteljem sličan je onom u sudskom postupku.

Ako je tražbina ovlaštenika (vjerovnika) zajedno s kamatama zbog neplaćanja na vrijeme i troškovima ovrhe plaćena prije zaključenja dražbe, poreznik je zaključuje, a ovršno tijelo ukida pljenidbu. vlasništvo. Takva mogućnost nije predviđena odredbama Zakona o parničnom postupku.

Još jedna razlika je mogućnost preuzimanja nekretnine nakon prvog datuma dražbe, ako nije bilo zainteresiranih za kupnju. To može učiniti suvlasnik nekretnine koji nije osobni dužnik za cijenu ne nižu od ¾ procijenjene vrijednosti nekretnine.

Ukoliko nitko ne podnese zahtjev za preuzimanje nekretnine, ovršni organ određuje drugi datum dražbe na kojoj je početna cijena 70% procijenjene vrijednosti nekretnine. Ako se situacija ponovi, određuje se treća dražba na kojoj je početna cijena 65% procijenjene vrijednosti nekretnine.

Neuspjela dražba nekretnine

Ako u trećoj dražbi nitko od vjerovnika nije stupio u vlasništvo nekretnine i nije bilo voljnih kupiti je - pljenidba nekretnine se ukida. Nova ovrha na istoj nekretnini može se pokrenuti najranije 12 mjeseci od dana ukidanja pljenidbe na nekretnini (u slučaju sudske ovrhe - nakon 6 mjeseci).

Kad se nekretnina proda, porezni ovrhovoditelj će izdati nalog za pribijanje u korist onoga koji ponudi najveću cijenu. Ova se odluka objavljuje odmah nakon zatvaranja dražbe, iako se, kao u sudskom postupku, može odgoditi.

Kupac, u odnosu na kojeg je odgođeno izdavanje rješenja o zabijanju, ima pravo podnijeti zahtjev da ga se imenuje upraviteljem kupljene nekretnine (s pravom naplate naknade za to). Uvjet je, međutim, da se u gotovini - uz jamčevinu za ponudu - položi iznos ne manji od 1/5 kupoprodajne cijene, osim ako kupac ima pravo uknjižiti svoja potraživanja u tom iznosu u odnosu na kupoprodajnu cijenu.

Rok za uplatu kupoprodajne cijene (uz odbitak jamčevine u gotovini) je 14 dana od primitka zahtjeva za njezinu uplatu u polog ovršitelja. Na zahtjev kupca može se produljiti do najviše tri mjeseca. Ukoliko kupac ne uplati dospjeli iznos na vrijeme, prestaju učinci nagrade, a već plaćeni dio cijene se vraća (oduzima se u sudskom postupku i dodatno se izriče zabrana sudjelovanja na sljedećoj dražbi) .

Kupac ne može zahtijevati odustajanje od kupnje ili sniženje cijene zbog nedostataka na imovini ili povezanih stvari.

Pravna osnova:

  • Zakon od 17. studenoga 1964. Zakon o građanskom postupku (tj. Glasnik zakona iz 2020., točka 1575)
  • Zakon od 17. lipnja 1966. o ovršnom postupku u upravi (tj. Zbornik zakona iz 2020., točka 1427)

Kategorija:

Gradnja