Tko može kupiti zemljište? Ne morate biti poljoprivrednici da biste kupili zemljište manje od 1 ha. Međutim, njegova lokacija određuje hoće li se i kada moći prodati i mora li kupac obrađivati zemlju poput farmera.

Promet poljoprivrednih nekretnina reguliran je Zakonom o oblikovanju poljoprivrednog sustava (u daljnjem tekstu UKUR). Prema njegovim odredbama, kupac poljoprivrednih nekretnina u pravilu može biti samo poljoprivrednik pojedinac. Međutim, od 26. lipnja 2019. zakon je uveo nekoliko rješenja za ublažavanje ograničenja za kupnju poljoprivrednih posjeda.

Sadržaj

  1. Definicija zemlje i farme
  2. Kupnja poljoprivrednog zemljišta do 0,3 ha
  3. GALERIJA: pogledajte projekte stočarskih i gospodarskih objekata
  4. Kupnja staništa do 0,5 ha
  5. Kupnja poljoprivredne parcele do 1 ha - koje su posljedice za kupca
  6. Kupnja poljoprivrednog zemljišta od 1 ha - uglavnom za poljoprivrednike
  7. Izgradnja kuće na poljoprivrednom zemljištu - kada je to moguće

Definicija zemlje i farme

Poljoprivredna nekretnina (poljoprivredno zemljište), prema definiciji, je nekretnina koja se koristi ili može koristiti za poljoprivrednu proizvodnju u području biljne i životinjske proizvodnje, uključujući hortikulturnu, voćarsku i riblju proizvodnju. Sukladno Zakonu o oblikovanju poljoprivrednog sustava, poljoprivrednim nekretninama ne smatraju se zemljišta koja se nalaze na područjima koja su prostornim planovima uređenja određena u nepoljoprivredne svrhe (čak i ako se kao takva još koriste).

Gospodarsko gospodarstvo, prema definiciji, je poljoprivredno zemljište zajedno sa šumskim zemljištem, zgradama ili njihovim dijelovima, opremom i stokom, ako čine ili mogu činiti organiziranu gospodarsku cjelinu, te pravima u vezi s vođenjem gospodarstva. U smislu odredaba Zakona o oblikovanju poljoprivrednog sustava, pretpostavljeno je da površina poljoprivrednog dobra koje čini takvo gospodarstvo ne može biti manja od 1 ha.

Kupnja poljoprivrednog zemljišta do 0,3 ha

Prema čl. 1a točka 1 lit. b) UKUR njegove odredbe ne odnose se na poljoprivredne nekretnine površine manje od 0,3 ha (tj. do 2999 m2, jer je površina zemljišnih čestica definirana u hektarima s preciznošću zapisa do 0 .0001 ha). Takve poljoprivredne parcele može kupiti svatko i to ne uključuje niti obvezu obavljanja poljoprivredne djelatnosti niti periodičnu zabranu prodaje.

Nažalost, izdvajanje parcele površine manje od 0,3 ha iz poljoprivrednog dobra moguće je samo u posebnim slučajevima navedenim u čl.93 sek. 2.a Zakona o gospodarenju nekretninama (kada je čestica namijenjena proširenju susjedne nekretnine ili su uređene granice između susjednih nekretnina), osim ako se radi o ukidanju suvlasništva na nekretnini izgrađenoj najmanje dvije građevine, podignute na temelju građevinske dozvole, ako se dioba sastoji u tome da se za pojedine suvlasnike, naznačene u zajedničkom zahtjevu, odvoje zgrade s česticama zemljišta potrebnim za namjensku uporabu tih zgrada (čl. 95. Zakon o gospodarenju nekretninama).

Tako da će biti teško pronaći poljoprivredno zemljište na prodaju čija površina ne prelazi 2999 m22.

GALERIJA: pogledajte projekte stočarskih i gospodarskih objekata

Projekt IGC08 Stočarska i pomoćna zgrada, eng. Richard Fabrowski. U prizemlju se nalazi stočna i pomoćna prostorija te nadstrešnica. U potkrovlju - pomoćni prostor. Pogledajte ovaj dizajn

Kupnja staništa do 0,5 ha

Iako o takvim nekretninama nećemo ništa naći u Zakonu o oblikovanju poljoprivrednog sustava, međutim - temeljem čl. 11. točka 1. Zakona o obustavi prodaje nekretnina poljoprivrednog dobra Državne riznice i o izmjenama i dopunama određenih zakona, odredbe koje su na snazi od 30. travnja 2016. - odredbe o ograničenju prometa poljoprivrednog zemljišta ne primjenjuju se na nekoliko slučajeva. Dakle, možete kupiti poljoprivredno zemljište koje:

  • ukupno ne prelaze 0,5 ha (ukoliko se sastoje od više parcela, prodavatelj treba dostaviti izjavu kod javnog bilježnika da čine organiziranu cjelinu) i
  • dana 30. travnja 2016. godine zauzete za stambene zgrade i zgrade, građevine i uređaje koji se trenutno ne koriste za poljoprivrednu proizvodnju (dakle, potrebno je dati još jednu izjavu prodavatelja staništa da se zgrade više ne koriste). koristi se u poljoprivredne svrhe; međutim, nekretnina može imati namješten kućni vrt.Dakle, stanište mora biti izgrađeno najmanje stambenom zgradom izgrađenom do 30. travnja 2016. godine, a sve druge gospodarske zgrade, građevine ili uređaji koji se nalaze na njemu ne smiju se trenutno koristiti za poljoprivrednu proizvodnju. Nažalost, nije jasno na što je zakonodavac mislio kada je u odredbu stavio riječ "trenutno" - misli li se na datum stupanja odredbe na snagu (30. travnja 2016.) ili na dan sklapanja posla. Stoga nije isključeno da će javni bilježnik pristati samo na sklapanje ugovora o kupoprodaji pod uvjetom, ne znajući da se na određenu nekretninu ne primjenjuju odredbe Zakona o oblikovanju poljoprivrednog sustava.

Kupnja poljoprivredne parcele do 1 ha - koje su posljedice za kupca

Umjetnost. 2 sekunde 3. točka 1.a UKUR-a dopuštena je kupnja poljoprivrednog zemljišta površine manje od 1 ha - odnosno do 9999 m2 - osobama koje nisu individualni poljoprivrednici.

Prilikom odluke o kupnji poljoprivrednog dobra čija je površina manja od 1 ha, a istovremeno jednaka ili veća od 0,3 ha (0,5 ha u slučaju staništa koje ispunjava uvjete gore opisano), morate imati na umu nekoliko iznimno važnih pitanja .

Vidi i: Suvlasništvo nekretnine. Što je s ugovorom i porezom kad kupimo kuću zajedno

Prije svega, u ovom slučaju pravo prvokupa odnosno pravo kupnje nije isključeno za ovlaštenog zakupnika zemljišta, au nedostatku istog - Nacionalni centar za potpore poljoprivredi, skraćeno KOWR (članak 3. UKUR-a). Dakle, stranke u transakciji prvo sklapaju ugovor o uvjetnoj kupoprodaji kod javnog bilježnika. Tek ako ravnatelj KOWR-a u roku od mjesec dana ne podnese ovjerenu izjavu o kupnji određene nekretnine (tj. odustane od prava prvokupa), moći će se sklopiti sporazum o otuđenju vlasništva poljoprivrednog dobra i transakcija će biti zaključena. Datum podnošenja ove izjave je dan njezine objave na web stranicama Glasnika KOWR (šalje se i preporučenom poštom s povratnicom prodavatelju). Napomena: pravo prvokupa neće vrijediti kada se poljoprivredna nekretnina prodaje osobi bliskoj prodavatelju, odnosno potomcima, precima, braći i sestrama, djeci braće i sestara, braći i sestrama roditelja, bračnom drugu, posvojitelju i posvojeniku te pastorčadi.

Drugo, ako se kupljena nekretnina nalazi u ruralnom području, tada:

  • najmanje 5 godina od kupnje nekretnine morat ćete voditi poljoprivredno gospodarstvo koje je uključivalo i kupljeno poljoprivredno imanje (kada je kupac fizička osoba mora osobno voditi gospodarstvo). To znači da ako je kupljena parcela manja od 1 ha jedino poljoprivredno dobro kupca, on nije dužan voditi poljoprivredno gospodarstvo. Međutim, ako je već posjedovao poljoprivredno zemljište i kupio drugu takvu česticu u blizini, a njihova ukupna površina iznosila je 1 ha ili više, tada je temeljem čl. 2b sek. 1 UKUR-a kupac bi bio dužan tako stvoreno gospodarstvo voditi najmanje pet godina;
  • Neće ga biti moguće prodati ili dati u posjed prije isteka pet godina od kupnje, osim ako KOWR ne pristane (čl. 2b, st. 2-3 UKUR-a). Ova se zabrana odnosi na kupca, bez obzira je li kupio samo jedno poljoprivredno dobro, ne veće od 1 ha, ili ih ima više.Zahtjev za suglasnost na prodaju - upućen ravnatelju KOWR-a - mora biti obrazložen važnim interesom vlasnika/trajnog plodouživatelja poljoprivrednih nekretnina ili javnim interesom. Suglasnost se daje u obliku upravnog rješenja na koje se može izjaviti žalba ministru poljoprivrede.

Prije izmjene zakona iz lipnja 2019., zabrana prodaje stečenog poljoprivrednog zemljišta bila je na snazi 10 godina od dana kupnje. Međutim, ako je netko tada kupio poljoprivrednu imovinu, tada je - prema prijelaznim odredbama - sada ograničen na pet godina zabrane.

Važno, postoje iznimke od gore navedenih pravila. Prema čl. 2b sek. 4 UKUR petogodišnja zabrana prodaje i naredba o uzgoju ne primjenjuju se na poljoprivredne nekretnine:

  • nalazi se unutar administrativnih granica grada;
  • prodano voljenoj osobi;
  • naslijeđeno.

Čemu sva ta gnjavaža? Na taj način zakonodavac želi spriječiti kupnju poljoprivrednih nekretnina od strane osoba čija svrha nije vođenje gospodarstva, već stjecanje financijskih pogodnosti povezanih s vlasništvom nad takvim nekretninama (primjerice, glede povlaštenih pravila socijalnog osiguranja ili kapitala ulaganja).Stoga veća poljoprivredna imanja mogu kupiti samo poljoprivrednici, iako postoje iznimke.

Kupnja poljoprivrednog zemljišta od 1 ha - uglavnom za poljoprivrednike

Poljoprivredne nekretnine od 1 ha (tj. veće od 9999 m2) mogu kupiti samo individualni poljoprivrednici, odnosno osobe koje imaju odgovarajuće poljoprivredne kvalifikacije, posjeduju i vode poljoprivredno gospodarstvo osobno i da najmanje pet godina živi u općini u kojoj se nalazi jedna od poljoprivrednih nekretnina obuhvaćenih ovim gospodarstvom. U slučaju stjecanja u svrhu bračne stečevine dovoljno je da jedan od bračnih drugova ispunjava te uvjete.

No, i poljoprivrednici imaju određena ograničenja - površina poljoprivrednih nekretnina koje kupuju, zajedno s površinom poljoprivrednog zemljišta koje ulazi u obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo, ne smije biti veća od 300 hektara poljoprivrednog zemljišta. Osim toga, KOWR ima i pravo prvokupa - osim u slučaju kada se OPG uvećava kupnjom poljoprivrednih nekretnina, a kupljena nekretnina se nalazi u istoj općini u kojoj kupac živi ili u općini koja graniči s njim.

Pročitajte i: De-poljoprivredna parcela. Kako pretvoriti poljoprivrednu parcelu u građevinsku>

Postoji nekoliko iznimaka od gore navedenih pravila navedenih u čl. 2 sekunde 3 UKUR. Prije svega, poljoprivredna nekretnina može se prodati osobi bliskoj prodavatelju, čak i ako ona nije poljoprivrednik. Možete ga kupiti i na dražbi kod ovršitelja (ali KOWR ima pravo kupiti ga).

Druga mogućnost je kupnja poljoprivrednog zemljišta uz suglasnost KOWR-a (čl. 2a(4) UKUR-a). Zahtjev u ovom slučaju može podnijeti prodavatelj, ali tada mora dokazati da nije bilo poljoprivrednika koji su bili voljni kupiti to poljoprivredno dobro po određenoj cijeni, a osim toga kupac se mora obvezati da će na njemu obavljati poljoprivrednu djelatnost.

Ukoliko zahtjev za izdavanje suglasnosti podnosi otkupljivač, to mora biti osoba koja namjerava osnovati obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo, ima poljoprivredne kvalifikacije iz čl. 6 UKUR i obvezuje se uzgajati i živjeti pet godina na ovoj farmi.

Također trebate znati da se kupnja poljoprivrednih dobara protivno odredbama Zakona o oblikovanju poljoprivrednog sustava - osobito bez obavijesti nositelja prava prvokupa, bez suglasnosti KOWR-a ili na temelju neistinite dokumenti - nije valjan. Međutim, ako kupac poljoprivredne nekretnine pet godina ne ispunjava obvezu vođenja gospodarstva, KOWR može podnijeti zahtjev sudu za stjecanje vlasništva te nekretnine uz plaćanje cijene koja odgovara njezinoj tržišnoj vrijednosti.

Kategorija:

Operacija kuće