Kupnja građevinskog zemljišta je odluka koja vam mijenja život. Građevinsko zemljište na dobroj lokaciji također može biti isplativa investicija.

Niske kamate i - posljedično - još uvijek jeftini krediti usmjeravaju našu pozornost prema nekretninama. Građevinsko zemljište na dobroj lokaciji, na kojem ćemo graditi kuću (ili ćemo ga možda samo profitabilno prodati), čini se kao metka. Pitanje: Kako to učiniti?

U ovom smo članku, osim savjeta o tome koju parcelu kupiti, uključili i povijest neuspjele kupnje kao priču o upozorenju.

Građevinska parcela - bolje kad je daleko od vode

Rafał se prije godinu dana oduševio parcelom na periferiji Rzeszówa koju je prodavač pohvalio riječima: "Nitko vam je neće graditi pred nosom, jer je to tampon zona pejzažnog parka." Kad ju je pogledao produženog svibanjskog vikenda, učinila mu se lijepom. Rode su gazile u dugoj travi, a zalazeće sunce bacalo je na nju bakreni sjaj. Na rubu parcele bila je kućica, a u blizini je žuborio potok. Iako je vikendica bila pogodna za rušenje, u početku bi mogla poslužiti kao gradilište građevinskom timu. Rafał je provjerio pitanja koja su mu se činila najvažnijima: dobar pristup gradu (oko 10-15 minuta, plus autobusna stanica 200 m od imanja) i nema bučnih ili otrovnih industrijskih postrojenja u blizini. To je upravo ono o čemu je sanjao. Brzo se dogovorio (u slučaju da ga netko drugi nije upozorio, jer je prodavač spomenuo da je upravo dao parcelu na prodaju, a Rafał je bio prvi gledatelj).

Mjesec dana kasnije, potok koji teče u blizini je jako nabujao, a Rafał je od svojih susjeda saznao da je parcela u "poplavnoj zoni" . Otrčao je u geodetski odjel, gdje je ova informacija potvrđena. Službenicu je začudilo što prodavač ništa o tome nije rekao. Ispostavilo se da je na ovom mjestu uopće nemoguće izgraditi kuću. A ne pomaže ni to što je u susjedstvu nedavno sagrađena nova obiteljska kuća, jer je dozvola za njenu gradnju izdana prije stupanja na snagu novih propisa. A oni omogućuju samo obnovu kuće koja stoji na takvom posjedu. Od 1. siječnja 2018. godine – stupanjem na snagu Zakona o vodama – gradnja na poplavnim područjima postala je potpuno nemoguća. A takvim se područjima smatraju i oko rijeka i potoka. "Ali kupio sam građevinsko zemljište" - ljutio se Rafał. "Ne, to je zemljište u blizini vodotoka, na kojem je već bila izgrađena kuća po starom zakonu" , bez emocija je objasnio dužnosnik. A to nije ono što je Rafał imao na umu kada je tražio parcelu "u pitoresknom kraju" .Kakvu je grešku napravio? Prije kupnje želio je provjeriti prostorni plan, ali se zadovoljio informacijom da takvog plana nema. U takvoj situaciji trebao bi provjeriti ima li naznaka da odluka o uvjetima razvoja neće biti u njegovu korist. Jednostavno je nedostatak plana shvatio zdravo za gotovo, mislio je da mu to daje više slobode. U međuvremenu bi wuzetka (odluka o uvjetima razvoja) dala jasan odgovor o granicama te slobode. Osim toga, olako je povjerovao prodavateljevim riječima o prednostima gradnje u "parku zaostajanja" (što se pokazalo kao isprazan termin kojim prodavatelj želi povećati interes kupca).

Koje još prijetnje očekuju kupce i kako ih izbjeći?

Prije kupnje građevinskog zemljišta provjerite prostorni plan

Svaka općina može usvojiti razvojne planove za određena područja. Može i ne mora (obveza izrade plana odnosi se samo na područja posebnog karaktera, npr.rudarstvo). Prostorni planovi uređenja su akti lokalnog prava koji se donose u obliku odluke općinskog vijeća, a kojima se utvrđuje namjena, uvjeti uređenja i uređenja određenog područja, kao i mjesto ulaganja javne namjene.

Ako je, dakle, na snazi lokalni plan za područje na kojem se nalazi odabrana parcela, iz njega možemo učiti:

  • koja je njegova namjena, tj. da li se na ovom mjestu može graditi obiteljska kuća;
  • kolika mora biti parcela da bi se na njoj gradila kuća (da je manja ne bismo dobili građevinsku dozvolu);
  • koje su maksimalne dimenzije novoizgrađenih kuća (visina, volumen i katnost);
  • koji se dio parcele može urediti, a koji dio ostaviti za zelenilo;
  • kako su građevinske linije koje označavaju mjesto pročelnog zida zgrade (ovisi hoće li biti moguće urediti vrt zaklonjen od ulice);
  • koji su zahtjevi u pogledu oblika (uključujući kut nagiba) i boje krova te boje fasade zgrade (ponekad je u nacrtima naznačena i potrebna vrsta građevinskog materijala);
  • je li moguće na parceli osim kuće graditi i druge objekte kao što su gospodarska zgrada, samostojeća garaža ili šupa;
  • koji su dopušteni načini dovoda komunalnih usluga i odvodnje kanalizacije;
  • koja su pravila pristupa imanju i parkiranja automobila.
  • koja je namjena bližih i daljih susjednih područja - planira li se na njima graditi cesta ili teška industrijska izgradnja.

Ako ste zainteresirani za građevinsku parcelu, sve to provjerite prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Nije teško jer su lokalni prostorni planovi uređenja otvoreni i dostupni (sukladno članku 30. stavak 1. Zakona o prostornom uređenju i uređenju).S njima se možete upoznati izravno u općinskom uredu ili na njegovoj web stranici. Također možete podnijeti zahtjev za izvadak i izvadak iz lokalnog plana za određenu zemljišnu parcelu - ali to je za biljegovinu (30 PLN za izvadak do 5 stranica i 20 PLN za svaku A4 stranicu izvatka ). Ako se pokaže da se takav plan ne odnosi na određeno područje, ured će obavijestiti dotičnu osobu da ne može izdati izvadak i nacrt. U tom slučaju možete podnijeti zahtjev za povrat takse.

ili se prijavi za uvjete uređenja

Ukoliko općina nije donijela prostorni plan za područje koje nas zanima (ili on trenutno nije na snazi), trebamo zatražiti rješenje o uvjetima građenja. I to prije kupnje parcele. Bez toga nećemo biti sigurni može li se na parceli graditi kuća - čak i ako se u blizini nalaze druge obiteljske stambene zgrade. Osim toga, u ovoj situaciji zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole ili prijavi za gradnju obiteljske kuće morat će se priložiti rješenje o uvjetima uređenja.

Odlukom o uvjetima uređenja općina za određenu česticu utvrđuje - na temelju urbanističke analize naselja - građevnu liniju, najveću građevnu površinu, širinu kote čela i visinu. zgrade i geometrije krova.

Najvažnije, za ovu odluku može se prijaviti bilo tko - i vlasnik i potencijalni kupac parcele. Također je moguće prenijeti već izdano rješenje na drugu osobu (npr. sa vlasnika parcele na njenog kupca). Međutim, treba imati na umu da se uvjeti razvoja odnose na investiciju opisanu u zahtjevu za njihovo izdavanje. Ako su nam planovi drugačiji (kuća će biti viša, s drugačijim krovom i sl.), moramo se prijaviti za novu "wuzetku" . Ako planiramo graditi samo stambenu kuću, odluka će biti besplatna (inače ćemo platiti 107 PLN).

Ishođenje prostornog rješenja bit će potrebno i ako želimo kupiti parcelu na kojoj se nalazi zgrada te je namjeravamo proširiti ili promijeniti namjenu (barem dio) ili na njoj izvesti druge radove koji potrebna građevinska dozvola.

Zahtjev za utvrđivanje uvjeta za uređenje parcele podnosi se gradskom odnosno općinskom uredu nadležnom prema mjestu ulaganja. Ako se parcela nalazi u dvije općine, zahtjev se podnosi u općini u kojoj se nalazi veći dio.

Građevinske parcele van grada, ali na imanju

U blizini velikih aglomeracija grade se obiteljska stambena naselja na depoljoprivrednom zemljištu. Mnogi ljudi traže prostor i dah, pa se žele odseliti iz grada, ali ne predaleko. Dovoljno blizu da uvijek lako mogu doći do grada (možda i svaki dan, jer im je i dalje tamo radno mjesto). Da je to trend pokazuju prognoze Državnog zavoda za statistiku. Pritom se više ne traži zemljište za velike, generacijske kuće. Stoga parcele ne moraju biti velike. Trenutno se najbolje prodaju parcele od 1000-1500 m2

NE PROPUSTITE:

Prijava kupnje nekretnine: kako popuniti obrazac IN-1>

Istraživanje Kantar TNS Polska pokazuje da bi 80% ispitanika odabralo periferiju grada ili selo kao mjesto za izgradnju kuće iz snova. Tek svaki deseti ispitanik volio bi živjeti izvan urbanih središta, izvan utabanih staza, u šumi (češće su to stariji nego oni koji su još uvijek profesionalno aktivni). 45% ispitanika želi živjeti na periferiji grada, a samo 6% želi živjeti daleko od grada. I to najviše, jer 35% ispitanika, izabralo bi kuću površine 100-120 m2

Koju parcelu kupiti - prednosti dobre građevinske parcele

  • Veličina građevinske parcele

Veličina građevinskog zemljišta koje kupujemo ovisi uglavnom o našim financijskim mogućnostima. Međutim, vrijedno je razmotriti koja će površina biti optimalna za nas. Ovisi o položaju parcele i njenom obliku kao i planiranoj veličini kuće (građevinska površina koja je kod prizemnica puno veća).Ako se na njoj gradi samostojeća kuća s garažom, ona ne smije biti manja od 600 m2(inače neće biti mjesta za vrt). Manje parcele su pogodne samo za kuće u nizu i dvojne (u gradu mogu biti samo 300 m2). Međutim, u prigradskim naseljima, gdje su građevine rahlije, bolja će biti veća parcela - oko 1000 m2

  • Oblik građevinske parcele

Oblik građevne čestice po mogućnosti bi trebao biti pravilan - kvadrat ili pravokutnik - i proporcionalan. To se posebno odnosi na male parcele, jer se područje s udubljenjem ili klinom ne može urediti drugačije nego za zelenilo. Bitan je i teren. Kućicu ne treba postavljati u udubljenje u zemlji jer će kišnica teći u njenom smjeru. Blagi nagib površine parcele ne smeta, pogotovo ako je usmjerena prema jugu. Gradnja na padini bit će komplicirana, a samim time i skupa, pogotovo kada je tlo nestabilno i postoji opasnost od klizišta.

  • Građevinska parcela - orijentacija na strane svijeta

Najbolje je da parcela ima pristup (put) sa sjeverne ili istočne strane, jer tada njen najsunčaniji dio može poslužiti za vrt. Također je lakše odabrati gotov projekt za to, tako da su prozori dnevnog boravka i terase okrenuti prema jugu ili jugozapadu. U slučaju parcela s pristupom s juga i zapada, bolje je odabrati one veće površine, što će olakšati planiranje prostorija za odmor udaljenih od ulice.

  • Trenutni uvjeti na građevinskoj parceli

Treba izbjegavati organska tla (treset, mulj) i stare deponije. Za gradnju kuće najbolja su pjeskovita tla. O vrsti tla teško je prosuditi sam. Vegetacija na parceli može biti nagovještaj - npr. borovi rado rastu na pjeskovitoj podlozi s dubokim podzemnim vodama, a johe i vrbe gdje je vodostaj visok.Ipak, najbolje je naručiti geotehnički elaborat tla koji će kasnije biti od koristi kod projektiranja temelja.

  • Ostvarite pristup parceli

Građevinska čestica mora biti dostupna s javne ceste - izravno ili putem privatnog pristupnog puta ili služnosti uspostavljene na drugoj nekretnini. U protivnom nećemo ishoditi uvjete građenja niti građevinske dozvole. Ako parcela graniči s javnom cestom, mjesto izlaza potrebno je dogovoriti s upraviteljem ceste. Važno je da se radi o asf altiranoj cesti koja će vam omogućiti da dođete do kuće i za vrijeme topljenja snijega ili snježnih padalina.

  • Oprema građevinske parcele

Pristup električnoj mreži je najvažnija stvar. Ako na parceli nema vodovoda i kanalizacije, možete koristiti bunar i septičku jamu ili kućni pročistač otpadnih voda, pod uvjetom da to dopuštaju lokalni propisi.Prije nego što kupimo zemljište, trebali bismo provjeriti kod lokalnih mrežnih tvrtki mogućnost povezivanja na pojedinačne mreže.

  • građevinsko zemljište u susjedstvu

Ne radi se samo o nedostatku opterećujućih objekata, poput cesta s gustim prometom i trgovina ili uslužnih radionica, već i o razvoju susjednih nekretnina.

Vrijedi pogledati da li njihovi vlasnici vode računa o redu i ne drže li pse vani. Također bi bilo dobro znati čime griju kuće. Ako koristimo ugljen, ne možemo izbjeći smog.

Koje dokumente treba tražiti od prodavatelja građevinskog zemljišta

Vlasnik prodane parcele treba nam predočiti dokument o kupnji iste (n. javnobilježnički akt o kupoprodaji ili darovanju, sudsko rješenje o stjecanju nasljedstva) te kopiju zemljišne i hipotekarne knjige. Može nam dati i njezin puni broj, a onda ćemo ga sami provjeriti u online tražilici knjiga (https://ekw.ms.gov.pl), da li je zapravo njen vlasnik, da li nije opterećena hipotekom ili pravom služnosti i da li se spominju podneseni zahtjevi.

Preliminarni kupoprodajni ugovor o parceli: kada i zašto je potreban>

Još jedan važan dokument je izvadak iz zemljišne i građevinske knjige. Iz njega ćemo, između ostalog, saznati koja je površina parcele i kako teku njezine granice. Prodavatelj nam treba pokazati i međe koje je postavio ovlašteni geodet, a ukoliko ih nema naručiti obnovu granica parcele (kako bi izbjegli eventualni spor sa susjedima).

Što znače simboli u lokalnom planu i zemljišnoj knjizi?>

Ako je vlasnik ili potencijalni kupac parcele prethodno podnio zahtjev za građevinsku dozvolu, molimo zatražite kopiju ove odluke. Čak i ako razmišljamo o nekoj drugoj investiciji, saznat ćemo je li parcela u građevinskom statusu.

Kategorija:

Gradnja