Ukoliko ste odlučili povjeriti izgradnju kuće zamjenskom investitoru, morate s njim sklopiti ugovor. Postoje dvije vrste ugovora o zastupanju ulaganja - fiducijarni i proxy. Objašnjavamo razliku između njih.

Tko može biti zamjenski investitor? Koja su prava i obveze zamjenskog investitora? Za što je odgovoran zamjenski investitor? Koliko mu treba platiti?

Sadržaj

  1. Opseg ugovora o zastupanju ulaganja
  2. Što je ugovor o zamjeni ulaganja?
  3. Dvije vrste ugovora o zastupanju ulaganja
  4. Ugovor o opunomoćenju ulaganja tipa povjerenja
  5. Ugovor o zastupanju ulaganja zastupničkog tipa
  6. Ugovor o zamjeni ulaganja u širokom rasponu
  7. Ugovor o zamjeni investicije uz odabir glavnog izvođača radova u natječajnom postupku
  8. Ugovor o zamjeni ulaganja u dvije faze (u sustavu natječaja ili bez natječaja)
  9. Raskid ugovora o investicijskom zastupanju
  10. Kako teče financiranje investicije od strane zamjenskog investitora
  11. PROVJERITE: predlošci i obrasci za preuzimanje

Opseg ugovora o zastupanju ulaganja

Građanski zakonik (u daljnjem tekstu: OZ) ne regulira pitanje ugovora o zamjeni ulaganja. Također ne postoje predlošci za takve ugovore niti opći uvjeti za njihovo sklapanje. Takvi se ugovori razvrstavaju u ugovore o nalogu ili ugovore o pružanju usluga, na koje se na odgovarajući način primjenjuju odredbe o nalogu (čl.750 Građanskog zakonika) ili zamjenski ulagatelj smatra se neizravnim supstitutom (npr. komisionar, čl. 765 Građanskog zakonika).

Važno! Zastupanje ulaganja obično se obavlja na temelju ugovora poznatih kao ugovori o zastupanju ulaganja ili ugovori o povjerenju za provedbu ulaganja.

Punomoćnici ulagatelja mogu biti fizičke i pravne osobe, pa čak i organizacijske jedinice bez pravne osobnosti koje se profesionalno bave obavljanjem poslova iz djelokruga investicijskog zastupanja. U praksi investicijsko zastupanje najčešće obavljaju projektantski uredi i jedinice sa svojstvom pravne osobe: arhitekti, inspektori investitorskog nadzora i razne vrste poduzetnika specijalizirane za poslove koji se sastoje u zamjeni neposrednog investitora u sklapanju ugovora s arhitektima i građevinskim poduzećima, organiziranju procesa građenja, obavljanju poslova zamjene neposrednog investitora u sklapanju ugovora s arhitektima i građevinskim poduzećima. vođenje građenja, prijem i puštanje u rad završene građevine kao i investitorski nadzor.

Važno! Ugovor o zamjeni ulaganja nije ugovor o izvođenju građevnog objekta navedenog u njemu, već ugovor o obavljanju svih onih poslova koje bi temeljem odredaba Zakona o gradnji trebao obaviti sam investitor - naručitelj. u realizaciji konkretnog investicijskog zadatka.

Ako, kao rezultat neispunjavanja ovih obveza, rokovi za izvršenje obveze navedeni u ugovoru o povjerenju nisu ispoštovani, zamjenski ulagatelj dužan je platiti ugovornu odštetu za kašnjenje, osim u slučaju kašnjenja izvođenje ili neizvršenje tog nastupa bilo je rezultat okolnosti na koje ustanak nije imao utjecaja niti ih je mogao spriječiti.

Investitor se ne tereti za dodatne troškove građevinskih i montažnih radova nastalih tijekom provedbe investicije iz razloga koji se pripisuju izvođaču, čak i ako je zamjenski investitor pristao snositi te troškove.

Što je ugovor o zamjeni ulaganja?

Pretpostavlja se da se ugovorom o zamjeni ulaganja zamjenski ulagatelj obvezuje izravnom ulagatelju obavljati pravne radnje ili obavljati usluge koje nisu predmet ugovora o djelu ili drugog tipičnog ugovora predviđenog Građanskog zakonika, u pripremi i organizaciji investicijskog procesa, osiguravajući njegov pravilan tijek i provedbu investicijske nagodbe.

Ugovor o zamjeni ulaganja je stoga ugovor o pružanju usluga, klasificiran kao ugovor o dubinskoj analizi. Predmet ovog ugovora je obavljanje pravnog prometa ili pružanje usluga potrebnih za pravilnu realizaciju građevnog objekta (građevinskih radova) u svim fazama procesa građenja i rješavanje završenog investicijskog projekta. Ugovorom o investicijskom zastupanju voditelj projekta se obvezuje da će postupati savjesno i svoju obvezu izvršavati na način koji osigurava postizanje cilja, a to je izvođenje građevinskog objekta (građevinskih radova).

Tijekom obavljanja svoje obveze voditelj projekta može sklopiti niz ugovora s krajnjim ciljem postizanja rezultata završenog rada (radova).

Važno! Predmet obveze zamjenskog investitora nije konačni učinak u vidu određene građevine ili građevinskih radova, već obveza poduzimanja pravnih radnji (sklapanje ugovora) ili pružanja usluga kojima se u konačnici osigurava provedba zadanog konkretnog zadatka ili investicijskog projekta. .

Dvije vrste ugovora o zastupanju ulaganja

U praksi se susrećemo s dvije vrste ugovora o zamjeni ulaganja. Prvi se naziva ugovor fiducijarnog tipa, drugi se naziva punomoć ili ugovor o zastupništvu.

Na izravnom investitoru je da odabere konkretnu vrstu ugovora. Ako stranke ne izaberu oblik takvog sporazuma, tada će se sukladno čl. 734. st. 2. u vezi svic. 740. Građanskog zakonika, pretpostavlja se da zamjenski ulagatelj može djelovati i u ime izravnog ulagatelja i u svoje ime.

Odabir mora biti dobro promišljen, a ako se odlučimo na trust ugovor, treba ga pažljivo pripremiti, jer ga karakterizira visok stupanj samostalnosti zamjenskog investitora. Međutim, može sadržavati odredbe koje zahtijevaju pristanak izravnog ulagatelja, na primjer, za sklapanje ugovora određenog sadržaja ili odabir druge ugovorne strane.

U interesu je obiju strana jasno definirati pravnu strukturu ugovora i detaljno utvrditi svoja prava i obveze. Time se izbjegavaju mogući sporovi.

Važno! U interesu je obiju strana u ugovoru o zastupanju ulaganja da se jasno definira pravna struktura ovog ugovora i da se detaljno definiraju prava i obveze strana.

Ugovor o opunomoćenju ulaganja tipa povjerenja

Sporazum o zamjeni fiducijarnog ulaganja znači da zamjenski ulagač djeluje u svoje ime, ali u ime izravnog ulagača koji daje nalog.Zamjenski investitor izravno sklapa sve ugovore potrebne za provedbu procesa građenja, odnosno ugovore s izvođačima radova, projektiranja, dobavljačima strojeva i opreme i sl. Izravni investitor nije strana u ovim ugovornim odnosima. Stoga je zamjenski ulagač taj koji potražuje sve zahtjeve koji proizlaze iz jamstva, jamstva ili nepravilnog izvršavanja ovih ugovora. On također vrši sva plaćanja izvođačima.

Ugovor o povjerenju:

  • proxy investitor djeluje u ime glavnog izravnog investitora, ali u svoje ime;
  • voditelj projekta sklapa ugovore potrebne za provedbu procesa izgradnje (strana je u tim ugovorima);
  • izravni investitor vezan je ugovorom samo sa zamjenskim investitorom i samo njemu vrši plaćanja (prenosi sredstva za realizaciju investicije ili pravo raspolaganja njima);
  • plaćanje izvođačima vrši zamjenski investitor (iako se u praksi sklapaju i ugovori koji predviđaju plaćanje faktura zamjenskom investitoru izravno od strane izravnog investitora);
  • izravni investitor ne odgovara izvođačima za pravodobno plaćanje. Također nije direktno odgovoran prema izvođačima za pravodobno izvršenje ostalih usluga, kao što je davanje projektne dokumentacije, izrada prijema, isporuka investitoru itd.;
  • zamjenski investitor vodi potraživanja koja proizlaze iz jamstava, jamstava, neurednog izvršavanja obveza i sl.;
  • zamjenski investitor prenosi prava iz zaključenih ugovora na izravnog investitora, kako bi ubuduće mogao ostvarivati odštetne zahtjeve, posebice po jamstvu za nedostatke.

Međutim, u praksi se sve češće sklapaju ugovori prema kojima račune koje izvođači izdaju zamjenskom investitoru plaća izravno izravni investitor. Razlog je najčešće nepovjerenje izvođača u solventnost zamjenskih investitora, kao i želja da se skrati vrijeme novčanog toka.Takva plaćanja vrše se u obliku transfera. Zamjenski ulagatelj je suglasan ili daje instrukcije da se dio potraživanja koje ima prema izravnom ulagatelju isplati osobama koje on navede, te mu se naknada u skladu s time umanjuje.

Važno! U ugovorima fiducijarnog tipa izravni ulagač je dužan samo zamjenskom ulagaču - njemu plaća i ne odgovara izvođačima za neplaćanje ili kašnjenje u plaćanju.

Izravni investitor ne odgovara izravno izvođačima za pravovremeno izvršenje usluga potrebnih za pravovremeno izvođenje radova, npr. potrepštine investitora. Osim toga, izravni ulagač podiže zahtjeve za naknadu štete samo protiv zamjenskog ulagača.

Razmatrani oblik ugovora karakterizira visoka neovisnost zamjenskog ulagača, stoga bi izravni ulagatelj trebao dobro razmisliti o njemu prije nego što ga upotrijebi i osigurati da je ugovor ispravno konstruiran.Vrijedno je u ugovor uključiti klauzule koje ograničavaju slobodu ugovaranja zamjenskog ulagatelja, npr. odredbe koje zahtijevaju suglasnost izravnog ulagatelja za sklapanje ugovora s određenim sadržajem, nametanje određenih klauzula na ugovore koje zamjenski ulagatelj sklapa od strane izravnog ulagatelja, te odabir izvođača iz reda kandidata koje je predstavio zamjenski investitor.

Važno! Ukoliko izravni investitor uopće nije ugovorna strana u ugovorima s izvođačima, dobavljačima i sl., voditelj projekta je dužan sve pogodnosti ili prava iz tih ugovora prenijeti na izravnog investitora.

U načelu, izravni ulagač može tražiti naknadu štete od zamjenskog ulagača. S druge strane, za ostvarivanje potraživanja protiv ugovornih strana zamjenskog ulagatelja potrebno je prenijeti (u obliku prijenosa - članak 509. Građanskog zakonika) zamjenskog ulagatelja na izravnog ulagatelja potraživanja i prava koja iz toga proizlaze. iz ovih ugovora prijenosom.

Ugovor o zastupanju ulaganja zastupničkog tipa

U ugovoru o zastupanju ulaganja zastupničkog tipa, zamjenski ulagatelj nastupa u ime i za račun izravnog ulagatelja. Zamjenski ulagatelj tako postaje opunomoćenik (čl. 96. i sljedeći Građanskog zakonika) izravnog ulagatelja. Zamjenski investitor u ime izravnog investitora uspostavlja pravne odnose s drugim subjektima (izvođačima) na način da je izravni investitor strana u tim odnosima. Dakle, pravni učinci aktivnosti koje obavlja zamjenski ulagatelj ostvaruju se u pravnoj sferi izravnog ulagatelja. To znači da sve ugovore koje sklopi nadzornik projekta zapravo sklopi izravni investitor.

U ugovornoj varijanti za investicijsko zastupanje reprezentativnog tipa - izravni investitor:

  • stječe prava i obveze,
  • preuzima moguća potraživanja od svojih (a ne zamjenskog investitora - kao u slučaju trusta) izvođača,
  • izravno plaća izvođače,
  • izravno je odgovoran izvođačima za pravodobno plaćanje obavljenih usluga.

S druge strane, izvođači u ugovornoj varijanti za investicijsko zastupanje reprezentativnog tipa odgovaraju neposrednom investitoru za pravilno izvršenje usluga (npr. građevinskih radova). Posebna punomoć nije potrebna za učinkovito sklapanje ugovora. Sukladno čl. 734. st. 2. Građanskog zakonika, u nedostatku posebnih odredbi ugovora, nalog uključuje ovlaštenje za izvršenje pravne radnje u ime nalogodavca. Nalogodavac, odnosno izravni ulagatelj, tada je ujedno i nalogodavac, a nalogoprimac, odnosno zamjenski ulagatelj, opunomoćenik. Stoga je zamjenski ulagatelj ne samo ovlašten nego i dužan djelovati u ime izravnog ulagatelja. U tom slučaju na odnose između izravnog ulagatelja i zamjenskog ulagatelja primjenjuju se odredbe Građanskog zakonika o zastupanju.

Ovisno o opsegu prava i obveza voditelja projekta i izravnog investitora, ugovor o investicijskom zastupanju reprezentativnog tipa može imati sljedeći oblik:

  • široka ponuda ugovora o zamjeni ulaganja, ugovora o zamjeni ulaganja koji omogućuju odabir glavnog izvođača putem natječaja,
  • ugovori o zamjeni ulaganja koji se provode u dvije faze (sa ili bez sustava natječaja).

Ugovor o zamjeni ulaganja u širokom rasponu

U ovoj varijanti ugovora izravni investitor se obvezuje osigurati sredstva potrebna za pravilno i pravovremeno izvršenje investicijskog zadatka. Ukoliko to ne učini, zamjenski investitor ima pravo promijeniti navedeni datum završetka investicijskog zadatka. Također može zadržati pravo promjene ovog datuma u drugim okolnostima koje su izvan njegove kontrole i ovise o izravnom investitoru.

Važno! U ugovoru o zamjeni ulaganja, zamjenski ulagač u velikoj mjeri djeluje u ime i za račun izravnog ulagatelja.

Voditelj projekta sklapa ugovore i preuzima obveze prema svim sudionicima u procesu građenja po osnovama iu granicama koji su potrebni za pravilnu pripremu zadatka za realizaciju i njegovu realizaciju. Odgovoran je izravnom investitoru za prouzročenu štetu kao uobičajenu posljedicu nepropisnog obavljanja aktivnosti obuhvaćenih ugovorom, procijenjenu u granicama predviđenim ugovorima o due diligence-u. Međutim, ne odgovara za neizvršavanje ili nepravilno izvršavanje obveza projektanata, izvođača ili pružatelja usluga, osim ako je to rezultat radnji ili propusta voditelja projekta. Naknada štete pokriva samo gubitke koje pretrpi oštećenik.

U varijanti ugovora o zamjeni ulaganja, obveze zamjenskog ulagatelja u velikoj će mjeri biti:

  1. ishođenje rješenja o uređenju zemljišta i uvjetima uređenja;
  2. Redoslijed radova za sklapanje ugovora o izvođenju geoloških, geodetskih i geodetskih radova;
  3. dobivanje potrebnih podataka i materijala za izradu zadatka;
  4. naručivanje građevinskog projekta i sklapanje ugovora za njegovu realizaciju sa specijaliziranim subjektom;
  5. priprema zemljišta i pravne dokumentacije koja je potrebna investitoru za dobivanje zemljišta za investicijske poslove;
  6. prijavljivanje primjedbi na projekt od strane izvođača ili investitora projektantu i davanje odgovarajućih objašnjenja s njim;
  7. dobivanje građevinske dozvole;
  8. podnošenje naloga za izvođenje građevinskih radova po otvorenom natječaju (ponuda i pregovaranje) i sklapanje ugovora za njihovo izvođenje;
  9. predaja gradilišta izvođaču(ima);
  10. osiguranje nabave strojeva i tehnološke opreme u obimu koji proizlazi iz ugovora sklopljenog s izvođačem u dijelu koji se odnosi na nabavu investitora, a na datume dogovorene između investitora, zamjenskog investitora i izvođača;
  11. obavljanje poslova investitorskog nadzora sukladno važećim propisima koji uređuju ovu problematiku;
  12. priprema i pribavljanje investitoru potrebne dokumentacije za početak financiranja investicije;
  13. izvođenje završnog prijema investicije ili njenog relevantnog dijela navedenog u ugovoru s izvođačem i završnog prijema. U sklopu ovih aktivnosti voditelj projekta se obvezuje: potvrditi spremnost za prihvat; izvršiti djelomično prihvaćanje (osobito, radove koji su pokriveni ili nestaju) i konačno prihvaćanje od izvođača); davanje investitoru izvješća o prijemu i izvedbene dokumentacije; obavite konačni prijem nakon isteka jamstvenog roka određenog u ugovorima s izvođačima;
  14. dobivanje uporabne dozvole;
  15. predaja predmeta prijema (ulaganja) investitoru ili korisniku kojeg on odredi;
  16. provjera detaljnih kalkulacija ili procjena izvedenih troškova koje je dostavio izvođač(i) radova;
  17. provjera faktura izvođača i dokumenata priloženih uz obračun radova (ulaganja);
  18. konačni obračun nakon ulaganja;
  19. pružanje geodetskih usluga koje pripadaju investitoru sukladno važećim propisima ili ugovorima i osiguranje geodetskog popisa nakon provedbe;
  20. istraga i naplata dospjelih šteta ili ugovornih kazni od projektanta, dobavljača i izvođača za nepropisno ili nepravodobno izvršenje ugovornih obveza;
  21. davanje ugovora sklopljenih za javnu nabavu jamstvom za uredno izvršenje tih ugovora te utvrđivanje podjele tog jamstva i uvjeta puštanja u promet.

Zauzvrat, obveze izravnog investitora uključuju:

  1. osiguranje sredstava potrebnih za pravilno i pravovremeno izvođenje građevine (građevinski radovi);
  2. osiguravanje sredstava za pokriće troškova pripreme investicije za realizaciju i troškova isporuke strojeva i opreme u slučajevima kada je potreban značajan predujam u narudžbi;
  3. plaćanje faktura provjereno i odobreno od strane nadzornika projekta u rokovima navedenim u ugovoru s izvođačem;
  4. sudjelovanje u predmetnim pregovorima s projektantom (izvođačima) i sudjelovanje u pregovorima o cijenama vezano uz ugovore zaključene s njima ili - u slučaju ugovora - sudjelovanje u postupku javne nabave za izvođenje investicijskog zadatka (radi);
  5. suradnja s nadzorom i projektantom u izradi izvedbenog projekta;
  6. pružanje voditelju projekta potrebnih podataka i dokumenata potrebnih kako bi voditelj projekta i izvođači učinkovito obavljali svoje dužnosti;
  7. sudjelovanje u povjerenstvima u vezi s odvijanjem građevinskog projekta ili građevinskih radova u slučaju odustajanja od ugovora za realizaciju tog projekta ili za izvođenje radova;
  8. podmirenje obveza proizašlih iz kupnje strojeva i opreme;
  9. osiguravanje zamjenskih stanova u vezi s rušenjem objekata obuhvaćenih planom provedbe na datume dogovorene s voditeljem projekta;
  10. isplata naknade za djelovanje kao zamjenski investitor;
  11. osiguravanje sredstava za radove potrebne za pravilno izvođenje građevinskih radova (investicija);
  12. pokriće troškova: sudskog postupka čija je primarna svrha bila obrana interesa investitora, a pokretanje postupka je dogovoreno s investitorom; moguće izmjene ili dopune projekta, opravdane važećim propisima ili dogovorene s investitorom; druge potrebne troškove dogovorene s investitorom u pisanom obliku prije donošenja odluke o njihovom nastanku.

Izravni investitor ima pravo od voditelja projekta dobiti informacije i podatke o tijeku pripremnih radova na projektu i građevinskih radova. Ukoliko podnese bilo kakve primjedbe ili zadrške po ovom pitanju, nadzornik projekta je dužan odmah obavijestiti izravnog investitora o zauzetom stavu ili poduzetim radnjama.

Za obavljanje poslova investicijskog zastupanja, zamjenski ulagatelj ima pravo na naknadu u navedenom iznosu. Obično je to dogovoreni postotak približne vrijednosti investicijskog zadatka. Takva se naknada može povećati za ugovoreni postotak ako se ugovorna vrijednost građevinskih radova održi na razini utvrđenoj ugovorima o izvođenju građevinskih radova i ugovorenom roku izvršenja investicijskog zadatka. U pravilu, nadzornik projekta također ima pravo na dogovoreni postotak koristi koje izravni investitor ima od promjene u načinu izvođenja radova koju je inicirao nadzornik projekta.

Naknada za voditelja projekta može biti u obliku:

  • isplate u roku od 7 dana od sklapanja ugovora uz istovremenu uplatu akontacije od 10% naknade;
  • plaćanja nakon početka izvršenja ugovora, uz isplatu ugovorene naknade za aktivnosti zamjenskog investitora svaki mjesec do 10. dana nakon isteka obračunskog mjeseca;
  • završne fakture izdane na temelju izvješća o prijemu završnih radova nakon prihvaćanja i poravnanja investicije bit će podmirene u roku od 30 dana od datuma dostave fakture;
  • isplate za zamjenu ulaganja u području garancija i jamstava - nakon isteka istih.

U slučaju prekida u procesu izgradnje iz razloga koji su izvan kontrole nadzornika projekta ili iz razloga koji se mogu pripisati voditelju projekta, izravni voditelj projekta ima pravo na punu naknadu za započetu fazu ili dio djela.

Ukoliko izravni ulagatelj ne ispuni obvezu osiguranja sredstava za financiranje investicije, zamjenski ulagatelj imat će pravo (izbora):

  • obustava građevinskih radova, tražeći od izravnog investitora naknadu za građevinske radove izvedene do dana obustave investicije;
  • odustati od ugovora iz razloga koji se mogu pripisati izravnom investitoru nakon mjesec dana od dana podnošenja zahtjeva za isplatu naknade izvođaču. U tom slučaju od izravnog investitora može se zahtijevati i ugovorna kazna u iznosu ugovorenog postotka ukupnog troška ulaganja. Ako predviđene ugovorne kazne za odustanak od ugovora ne pokrivaju štetu koju je pretrpio zamjenski ulagatelj, on može zahtijevati dopunsku naknadu do visine stvarno pretrpljene štete, naravno pod uvjetom da ugovor sadrži odgovarajuću odredbu.

Ukoliko jedna od stranaka kasni s izvršenjem svojih ugovornih obveza, druga strana ima pravo tražiti ugovorne kazne u visini ugovorenog postotka naknade za svaki dan kašnjenja. Ugovorne strane također mogu ugovoriti pravo na traženje dodatne naknade do visine stvarno pretrpljene štete.

Ugovor o zamjeni investicije uz odabir glavnog izvođača radova u natječajnom postupku

U ovoj varijanti ugovora zamjenski investitor obavlja poslove investicijskog zastupanja u ime i za račun nalogodavca (izravnog investitora). Strane u takvom sporazumu mogu odrediti postupak odabira geodetskih, geoloških i projektantskih izvođača, pod pretpostavkom da će glavni izvođač biti odabran u natječajnom postupku.

Važno! Ugovorom o zamjeni investicije s odabirom glavnog izvođača u postupku natječaja, zamjenski investitor sklapa ugovore i preuzima obveze prema svim sudionicima u procesu građenja, u obimu koji je potreban za kvalitetnu pripremu za realizaciju investicijskog zadatka. i za obavljanje ovog zadatka.

Voditelj projekta je dužan poduzeti korake za zaštitu rada i interesa nalogodavca. On je odgovoran za održavanje dužne pažnje unutar granica koje postavlja Građanski zakonik za odgovornost izvođača. Međutim, ne odgovara za štetu koju pretrpi nalogodavac, uzrokovanu neizvršavanjem ili neurednim izvršavanjem obveza subjekata koji izvode pripremne radove i radove u svezi s izvršenjem investicijskog zadatka, a posebice: projektanata, izvođača i podizvođača radova i dobavljači.

Zamjenskog ulagatelja također može ovlastiti izravni ulagatelj da obavljanje relevantnih poslova povjeri drugom subjektu. O tome treba obavijestiti izravnog investitora. Tada je odgovoran samo za nedostatak dužne pažnje pri odabiru ove jedinice (članak 738. Građanskog zakonika). Međutim, u nedostatku takvog ovlaštenja ili nedostatku obavijesti, zamjenski ulagatelj odgovoran je za poslovanje subjekta kojem je povjerio obavljanje određenih poslova kao za svoje poslovanje.Osim toga, zamjenski ulagatelj odgovara za slučajni gubitak ili oštećenje predmeta ugovora tijekom njegova izvršenja, osim ako dokaže da bi do slučajnog gubitka ili štete došlo i da je sam obavljao poslove zamjene ulaganja (čl. 739. Građ. Kod).

Ugovor o zamjeni ulaganja u dvije faze (u sustavu natječaja ili bez natječaja)

U ovoj varijanti ugovora, zamjenski investitor prihvaća opseg poslova koji se odnose na obavljanje poslova investicijskog zastupanja na gradilištu, dogovoren na temelju natječaja ili bez provođenja natječajnog postupka.

Ugovor se provodi u dvije faze:

  • Ja - uključen u pripremu investicije za realizaciju;
  • II - odnosi se na rok izvođenja građevinskih i montažnih radova i njihov ukupni financijski obračun.

Ugovor se sklapa u postupku nadmetanja temeljem odredaba Zakona o javnoj nabavi. Javni ugovori se dodjeljuju na sljedeći način:

  • otvoreni natječaj,
  • ograničeni natječaj,
  • pregovori uz najavu,
  • natjecateljski dijalog,
  • pregovori bez najave,
  • slobodnoručni certifikati,
  • elektronička ponuda.

Ove ugovorne mogućnosti u osnovi se temelje na strukturi agencije. Zamjenski ulagatelj djeluje u ime i za račun izravnog ulagatelja. Zamjena ulaganja također može obuhvatiti aktivnosti nadzora investitora.

Vrijedi napomenuti da se ugovor o zamjeni ulaganja može sklopiti u bilo kojoj fazi investicijskog procesa. U praksi se često događa da se takvi ugovori sklapaju tek nakon izrade projektne dokumentacije ili čak nakon ishođenja građevinske dozvole.

U nekim ugovorima o zamjeni ulaganja, zamjenski ulagač je također dužan izraditi projekt, pa čak i tražiti nekretninu koja ispunjava zahtjeve izravnog ulagača te organizirati i provesti cijeli proces ulaganja (uključujući pribavljanje svih potrebnih dozvole i sklapanje potrebnih sporazuma).Stoga je moguće izraditi takav model ugovora o zamjeni ulaganja u kojem će uloga izravnog investitora biti ograničena samo na definiranje namjera i zahtjeva (npr. komunalni program, tehničko-ekonomske pretpostavke) i sklapanje ugovora sa zamjenskim investitorom. investitor.

Raskid ugovora o investicijskom zastupanju

Svaka od stranaka ugovora o investicijskom zastupanju može ga raskinuti u bilo kojem trenutku (čl. 746. st. 1. i 2. Građanskog zakonika). Raskid ugovora ima učinak ex nunc, što znači da sve radnje izvršene do dana raskida ugovora ostaju na snazi. Podnošenjem obavijesti o raskidu drugoj strani, ugovor prestaje važiti.

Prema čl. 746. § 3. Građanskog zakonika, ni izravni ulagač ni zamjenski ulagač ne mogu unaprijed odustati od raskida ugovora o zamjeni ulaganja iz važnih razloga.

Važni razlozi na strani nadzornika projekta koji ovlašćuju izravnog investitora da se povuče iz ugovora su bitne povrede obveza iz ugovora (npr.višegodišnji prekid u obavljanju poslova investicijskog zastupanja). Vanjski razlozi koji utječu na kvalitetu pruženih usluga također se mogu smatrati "važnim razlogom" . To može biti, na primjer, proglašenje stečaja zamjenskog ulagača ili stavljanje u stečaj. Najbolje je da ugovorne strane same navedu razloge za raskid u ugovoru.

Ako je ugovorom predviđena mogućnost raskida bez "opravdanog razloga" , vrijedi u ugovoru uvesti odgovarajući rok za takvu obavijest. Zahvaljujući tome bit će osiguran kontinuitet investicijskog procesa, što je iznimno važno zbog financijskog rasporeda.

Ako je ugovor raskinuo izravni investitor, trebao bi:

  1. naknaditi zamjenskom investitoru troškove nastale radi pravilnog izvršenja ugovora;
  2. isplatiti zamjenskom investitoru dio naknade za do sada obavljene aktivnosti;
  3. popraviti štetu koju je zamjenski investitor pretrpio raskidom ugovora (ako je raskid ugovora bio bez valjanog razloga).

U slučaju da je zamjenski investitor raskinuo ugovor o investicijskom zastupanju, a do raskida nije došlo iz "opravdanog razloga" , zamjenski investitor odgovara za štetu nastalu raskidom ugovora.

Kako teče financiranje investicije od strane zamjenskog investitora

Kod zamjene ulaganja ulaganje se u pravilu financira s žiro računa izravnog ulagatelja, koji ovlašćuje zamjenskog ulagatelja da tim računom raspolaže u granicama ugovorenog iznosa. Kupac faktura sudionika investicijskog procesa je izravni investitor. Fakturiranje sudionika investicijskog procesa provodi se sredstvima izravnog investitora doznačenim na račun zamjenskog investitora. Prijenos sredstava od strane izravnog investitora odvija se na zahtjev zamjenskog investitora u iznosu koji proizlazi iz potreba provedbe.

Nakon izvršenja ugovora dolazi do konačnog obračuna i povrata viška sredstava prenesenih zamjenskom investitoru za realizaciju zadatka.Izravni investitor je odgovoran za nedostatak sredstava za realizaciju investicije (zatezne kamate za izvođače radova, prekidi građevinskih radova i sl.).

Zamjenskom investitoru nije dopušteno koristiti sredstva koja mu je osigurao izravni investitor u drugu svrhu osim one navedene u ugovoru. Zamjenski ulagatelj dužan je izravnom ulagatelju osigurati koristi koje je ostvario tijekom izvršenja ugovora (čl. 740. Građanskog zakonika), a može zahtijevati i naknadu troškova učinjenih radi pravilnog izvršenja ugovora.

Izravni ulagač je dužan prihvatiti investicijski zadatak, a zamjenski ulagač treba mu dostaviti sve potrebne dokumente.

PROVJERITE: predlošci i obrasci za preuzimanje

  • Građevinska dozvola: obrazac zahtjeva
  • Obavijest o izgradnji: obrazac prijave
  • Obavijest o građevinskim radovima
  • Zahtjev za proširenje zgrade
  • Primjena nadgradnje - adaptacija potkrovlja
  • Obavijest o početku građevinskih radova
  • Zahtjev za zonsko rješenje
  • Uzorak obavijesti o završetku građevinskih radova
  • Dozvola za korištenje građevinskog objekta
  • Promjena građevinske dozvole za kuću. Prijava i postupak
  • Dozvola za rušenje
  • Prijava kupnje nekretnine: IN-1 obrazac
  • Prijenos građenja ili druga obavijest o izgradnji
  • Prijenos građevinske dozvole

Pravna osnova:

  • Zakon od 23. travnja 1964. - Građanski zakonik (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2020., točka 1740, s izmjenama);
  • Zakon od 7. srpnja 1994. - Zakon o gradnji (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2020., točka 1333, s izmjenama i dopunama);
  • Zakon od 11. rujna 2019. Zakon o javnoj nabavi (pročišćeni tekst: Zbornik zakona iz 2021., točka 1129 s izmjenama i dopunama).

Kategorija:

Operacija kuće