Institucionalni najam djeluje u poljskom pravnom sustavu gotovo 3 godine. Ipak, ne znaju svi vlasnici i najmoprimci nekretnina koja su tamo donesena rješenja. Što je institucionalni ugovor o najmu?

Kako sazrijeva tržište iznajmljivanja u Poljskoj, tako raste i situacija ugovaratelja u smislu pravnih propisa. Nažalost, dugo su propisi o najmu stanova bili ne samo neprecizni, već i anakroni i diskriminirajući prema vlasnicima stanova.

Zamke pri najmu

Riječ je o Zakonu o zaštiti stanarskih prava i stambenog prostora općine.Godinama su samo on i Građanski zakonik regulirali pitanje najma. Zakon je napisan 2001. godine na način da maksimalno zaštiti najmoprimce od iskorištavanja njihove jače pozicije i mijenjanja 'pravila igre' od strane najmodavca. U praksi je njegova pozicija bila izrazito oslabljena do te mjere da sam raskid ugovora o najmu u situaciji kada se najmoprimac pokaže da krši pravila društvenog suživota ili je jednostavno nepošten, ispada podložan mnogim rezervama, što vremenski produljuje postupak i može samo povećati financijske gubitke.

Prema čl. 11 sek. 2. navedenog Zakona, najkasnije mjesec dana unaprijed, istekom kalendarskog mjeseca, vlasnik može raskinuti pravni odnos ako najmoprimac:

  • unatoč pisanom upozorenju, nastavi koristiti prostor na način suprotan ugovoru ili u suprotnosti s njegovom svrhom, ili zanemaruje svoje dužnosti, dopuštajući nastanak štete, ili uništava uređaje namijenjene za zajedničku uporabu stanara, ili grubo ili uporno krši kućni red, čineći smetnjom korištenje drugih prostorija, ili
  • kasni s plaćanjem najamnine, drugih naknada za korištenje prostora ili naknada neovisnih o najmodavcu koje naplaćuje najmodavac samo u slučajevima kada najmoprimac nije sklopio ugovor izravno s pružateljem komunalnih usluga ili usluga , na najmanje tri puna roka plaćanja unatoč pisanoj obavijesti o namjeri raskida pravnog odnosa i određivanju dodatnog roka od mjesec dana za plaćanje dospjelih i tekućih potraživanja, ili
  • iznajmio, podzakupio ili dao prostor ili njegov dio na besplatno korištenje bez potrebne pisane suglasnosti vlasnika, ili
  • koristi prostorije koje je potrebno napustiti zbog potrebe rušenja ili adaptacije zgrade, sukladno čl. 10 sek. 4.

Kao što vidimo, ako nepošteni stanar ne plaća stanarinu, stanodavac je dužan čekati do 4 mjeseca da mu da otkazni rok od mjesec dana. Tako da ispada da "uzgajamo" dužnika 5 mjeseci.

Još gore, sam prekid u praksi ne daje ništa. Ako se stanar ne želi iseliti, nemamo ga pravo iseliti iz našeg stana. Ni pod kojim uvjetima ne smijemo koristiti nasilje, a neće pomoći ni pozivanje policije jer policija neće analizirati odredbe ugovora i uplate na račun. Nemamo pravo mijenjati brave niti isključivati komunalije. Jedino što nam preostaje je sudski postupak i presuda, što znači čak i godine čekanja da nepošteni podstanar napusti stan. Čak i nakon donošenja presude, slučaj se može otegnuti. U Poljskoj ne postoji takozvano izbacivanje na ulicu. Ako stanar nema kamo i nije mu dodijeljen socijalni stan, općina mora navesti alternativni smještaj. Kad toga nema, ovrhovoditelj će obustaviti ovrhu.

Lako je zamisliti što to znači za stanodavca. Ako je uz to regulirao npr. rate kredita za stan s prihodima od najma, neplaćanje i istovremeno nemogućnost prodaje nekretnine (unutra divlji podstanar) može za njega u praksi značiti financijsku katastrofu.S vremena na vrijeme u medijima se pojave članci i izvještaji o nepoštenim stanarima koji su nekažnjeni.

Za koga povremeni najam, a za koga institucionalni najam

Godine 2010. tzv ugovor o povremenom najmu. Najprije se odnosilo samo na fizičke osobe, nakon izmjene 2013. takve su ugovore mogle sklapati i tvrtke, no sljedeća izmjena 2017. vratila je prijašnje stanje. Za iznajmljivače, odnosno institucionalni najam pripremljen je poseban propis.

Što je povremeno iznajmljivanje? Zašto je to najsigurnija formula transakcije za fizičku osobu koja ima nekretninu? Jer najmoprimac odmah na početku označi stan u koji će se dobrovoljno iseliti, ako dobije otkaz zbog, primjerice, neplaćanja. Ugovor o povremenom najmu je u pravilu ugovor na određeno vrijeme, maksimalno 10 godina.

Ključ cijelog slučaja je izjava najmoprimca potpisana u obliku javnobilježničkog zapisa o dobrovoljnom podnošenju ovrhe i napuštanju prostora u naznačenom roku u slučaju prijevremenog raskida ugovora.Osim toga, stanar izjavljuje da ima kamo otići. Naznačuje stan u koji će se preseliti i, štoviše, daje izjavu vlasnika te nekretnine kojom potvrđuje da će ga primiti pod svoj krov. Relevantne odredbe nalaze se u čl. 19a toč. 2. Zakona o zaštiti stanarskih prava i stambenih mogućnosti općine.

Kako sklopiti ugovor o povremenom najmu - model ugovora>

Što ti propisi znače u praksi? Eto, to je sve što ako stanar ne ispoštuje ugovor i ne želi isprazniti stan, vlasnik automatski podnosi sudu zahtjev za izdavanje javnobilježničke isprave s klauzulom ovrhe. Ako mu se odobri, sudski ovršitelj može pokrenuti postupak. Nije potreban sudski nalog. Još jedna bitna stvar - deložacije u ovom slučaju nisu ograničene niti zimskim mjesecima niti iseljavanjem maloljetnika ili trudnica.

Sve to znatno skraćuje put kroz agoniju ostvarivanja prava kada je potpisan "običan" ugovor o najmu.Istina je da povremeni najam znači više formalnosti i troškova (bilježnička naknada za sastavljanje isprave i bruto izvadak iz nje iznosi oko 342 PLN), ali na kraju je slučaj vrijedan svijeće. Stanar - ako ima poštene namjere - ne bi trebao izbjegavati takvo podstanarstvo.

Što je institucionalni najam? Dok je povremeni najam namijenjen fizičkim osobama koje iznajmljuju svoj stan, institucionalni najam mogu koristiti poduzetnici koji obavljaju djelatnost iznajmljivanja stanova i istu imaju registriranu s pripadajućom PKD šifrom.

Regulacija u ovom području odgovor je na daljnji razvoj tržišta iznajmljivanja koje je u nekoliko godina prevladalo stazu koju su zapadna tržišta prelazila desetljećima. Sve više tvrtki profesionalno se bavi iznajmljivanjem. Grade se objekti kao što su privatni domovi, apartmanski hoteli, aparthoteli, domovi za umirovljenike itd. Svi ovi projekti su emanacija institucionalnog tržišta najma u razvoju.Tome treba dodati i gradnju po državnim programima, poput Mieszkanie Plus ili Fonda za najam stanova. Formula institucionalnog najma razvijena je imajući na umu takva ulaganja.

Što je institucionalni najam

Institucionalni najam rješenje je slično povremenom najmu. Ugovor o institucionalnom najmu sklapa se na određeno vrijeme (ovdje maksimalno 30 godina), zakupac potpisuje i javnobilježnički zapis kojim se dobrovoljno podvrgava ovrsi te se obvezuje napustiti prostor u slučaju ranijeg raskida ugovora. sporazum. No, ono što je iznimno važno: razlika u odnosu na povremeni najam je u tome što najmodavac, odnosno tvrtka, ne mora biti vlasnik stana, te su formalnosti koje jamče ubrzano iseljenje, ako bude potrebno, znatno pojednostavljene.

U slučaju institucionalnog ugovora o najmu najmoprimac nije dužan naznačiti stan u koji će iseliti ako mu se da otkaz.Također ne mora dostaviti izjavu o primanju pod svoj krov od vlasnika tog stana. Umjesto toga, u institucionalnom ugovoru o najmu treba biti navedeno da je stanar svjestan da on ili ona nema pravo na socijalni ili privremeni smještaj i da se odriče bilo kakvih potraživanja prema općini u tom pogledu.

Porez na imovinu: stope. Koliko ćemo plaćati kada budemo imali stan ili kuću?

Zahvaljujući tome, formalnosti su svedene na minimum, a zaštita stanodavca još veća, jer se najmoprimac obvezao napustiti stan, bez obzira ima li kamo ili ne. Kod povremenih najmova uvijek postoji rizik da se osoba koja je izjavila da će podstanara uzeti pod svoj krov predomisli ili proda stan. Naravno – stanodavac za to neće znati. U tom slučaju mora računati na poštenje i pouzdanost stanara. Potonji bi trebao, prvo, obavijestiti stanodavca o tome, a drugo - naći drugo mjesto za slučaj da se mora iseliti.U institucionalnom najmu, to više nije važno.

Ugovor o institucionalnom najmu također navodi financijske uvjete. Sklapanje ugovora može biti uvjetovano uplatom jamčevine od strane najmoprimca. Definirana je njezina gornja granica - ne može biti veća od šesterostruke mjesečne najamnine navedene u ugovoru. Nakon isteka institucionalnog ugovora o najmu, stanodavac ima mjesec dana da vrati polog umanjen za sve odbitke koji proizlaze iz, na primjer, zaostalih stanarina ili troškova ovrhe koje je imao stanodavac.

Zauzvrat, pravila za povećanje plaćanja najamnine (na primjer, postotak povećanja), ako se stopa promijeni, također moraju biti precizno opisana u institucionalnom ugovoru o najmu.

Institucionalni porez na iznajmljivanje

Poduzetnici koji iznajmljuju nekretnine od 1. siječnja 2021. godine mogu odabrati povlašteni oblik oporezivanja dohotka od institucionalnog iznajmljivanja, a to je paušalni iznos na evidentirani dohodak (prije tog datuma mogli su odabrati samo oporezivanje najma na osnovica porezne ljestvice ili paušalni porez).Do sada se samo privatni najam, koji se obavlja izvan poslovne djelatnosti, mogao podmiriti paušalno.

Paušal je, kao i prethodnih godina:

  • 8,5% prihoda u iznosu od 100.000 PLN i
  • 12,5% prihoda od viška iznad 100.000 PLN.

Stupanjem navedene izmjene na snagu trebali bi se okončati sporovi između stanodavaca i porezne uprave koji su trajali godinama i često završavali na sudovima. Obično su se svodili na to je li određeni najam (npr. nekoliko stanova) već poslovna djelatnost ili je još uvijek riječ o privatnom najmu, tj. djelatnosti koja spada u uobičajeno upravljanje privatnom imovinom.

Pravna osnova:

  • Zakon od 21. lipnja 2001. o zaštiti prava stanara i stambenih resursa općine (tj. Glasnik zakona iz 2020., točka 611)
  • Zakon od 5. lipnja 2020. o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na dohodak, Zakona o porezu na dobit, Zakona o paušalnom porezu na dohodak fizičkih osoba na određene prihode i nekih drugih zakona (Ur.poz. 1065)

Kategorija:

Operacija kuće