Saznaj o čemu se radi u ugovoru o najmu, koje obveze strana uključuje i kako ga pravilno sastaviti? Malo tko shvaća da postoji način da stan, kuću ili okućnicu koristite praktički besplatno. Zanimljivo je da obje strane u ugovoru imaju koristi od takve transakcije.

Što je ugovor o najmu?

Ugovor o zakupu prostora uređen je čl. 710-719 Građanskog zakonika. Sastoji se u činjenici da zajmodavac pristaje da zajmoprimac besplatno koristi određeni stan na određeno ili neodređeno vrijeme.Zajmodavac je osoba koja daje poslovni prostor na korištenje, a zajmoprimac je osoba koja koristi prostor za namjene određene ugovorom. Građanski zakonik ne navodi poseban pravni oblik ugovora o korištenju prostora, pa se takav ugovor može sklopiti i usmeno.

Karakteristika ugovora o najmu je besplatna. To znači da zajmodavac ne ostvaruje financijsku korist od ove aktivnosti. No, to ne znači da zajmodavac nema nikakve koristi od sklapanja takvog ugovora.

Ovo je savršeno rješenje posebno za one koji imaju slobodnu nekretninu, ali nemaju vremena za formalnosti oko njenog najma - osvježenje prostora, traženje stanara, utjerivanje najamnine i sl. Odlukom zaključiti takvim ugovorom zajmodavac je siguran da netko čuva nekretninu, pokriva troškove tekućeg održavanja i kontinuirano reagira na propuste. Stoga je posudba prostora popularno rješenje, posebno u odnosima između članova obitelji ili prijatelja - tada vlasnik može biti siguran da može vjerovati skrbniku nekretnine.Naravno, to ne isključuje mogućnost sklapanja ugovora o korištenju prostora od strane trećih osoba.

Tko može sklopiti ugovor o najmu?

Ugovor o kreditu nekretnine može sklopiti svaka fizička i pravna osoba. Također je moguće ustupiti prostor npr. tvrtki ili nevladinoj organizaciji.

Važno! Zajmodavac nekretnine ne mora biti i njezin vlasnik. Posudbu mogu dati i druge osobe, kao što su: najmoprimac, najmoprimac, plodouživatelj (osoba kojoj je prostor dan na korištenje), bilo koji drugi neovisni ili ovisan vlasnik prostora.

No, može se dogoditi da je za sklapanje ugovora o kreditu nekretnine potrebna suglasnost njezina vlasnika. To će biti slučaj kada takav zahtjev izravno proizlazi iz ugovora između vlasnika stana i najmoprimca, najmoprimca ili korisnika. Za posuđivanje nekretnine stoga može biti potrebno dobiti suglasnost npr. stambene zadruge (zadružni stan za podstanare), uprave općinskih zgrada (zajednički stan), tvrtke za e-zapošljavanje (poduzeće apartman).

Zajmodavčeva prava i obveze

Zbog besplatne prirode ugovora o najmu, zajmodavac nema mnogo obveza prema zajmoprimcu. Naime, on se obvezuje:

  • predati stvar zajmoprimcu (npr. osigurati stan),
  • provjeriti da je predmet koji se izdaje u stanju za dogovorenu upotrebu,
  • nemojte ometati zajmoprimca u korištenju stvari (tako da zajmodavac ne može, na primjer, promijeniti brave na vratima bez zajmoprimčevog znanja, neočekivano useliti u nekretninu ili je koristiti za skladištenje starog namještaja).

Važno je da odgovara za nedostatke predmeta ugovora koji su prouzročili bilo kakvu štetu korisniku. Uvjet za nastanak ove vrste odgovornosti zajmodavca je da je zajmoprimcu prikrio nedostatke na objektu koje nije mogao "prostim okom vidjeti" , npr.skriveni nedostaci zgrade. Ako je korisnik pretrpio štetu, može tražiti naknadu.

Prava i obveze preuzimatelja

Za plodouživatelja su prednosti sklapanja ugovora o najmu očite. Dobiva mogućnost korištenja stana ili kuće bez potrebe za troškovima poput stanarine ili rate hipoteke. Ovisno o ugovornim odredbama, plodouživatelj može koristiti nekretninu, npr. u stambene ili poslovne svrhe.

Usufruktuar je dužan koristiti nekretninu na način koji je u skladu s njezinom namjenom. Bez suglasnosti zajmodavca zajmoprimac nema pravo prenijeti predmet ugovora na treće osobe. Osim toga, korisnik snosi troškove održavanja posuđenog predmeta, kao što su operativni troškovi i režije – plin, voda, energija. Međutim, nije odgovoran za istrošenost prostora koja je posljedica pravilne uporabe.Međutim, u slučaju oštećenja prostora kao rezultat nepropisnog korištenja od strane plodouživatelja, on mora pokriti troškove povezane s dovođenjem prostora u ispravno stanje. Osim toga, u takvom slučaju plodouživatelj krši odredbe ugovora, što znači da zajmodavac može raskinuti ugovor prije datuma navedenog u njemu. Isto vrijedi i za davanje nekretnina bez odgovarajuće suglasnosti.

Elementi ugovora o najmu

Iako ne postoji poseban model ugovora o posudbi koji bi bio definiran odredbama Građanskog zakonika, moguće je razlikovati elemente koje on treba sadržavati.

  • Ugovorne strane

Prvo, strane u ugovoru moraju biti jasno definirane. Za fizičke osobe dovoljno je navesti ime i prezime, datume rođenja, imena roditelja, adresu prebivališta, brojeve osobnih dokumenata i PESEL brojeve.

Ukoliko ugovor o kreditu sklapa fizička osoba koja se bavi obrtom, treba navesti naziv tvrtke i NIP broj. Međutim, ako je riječ o tvrtki, potrebno je navesti adresu sjedišta, broj upisa u državni sudski registar, kao i osobe ovlaštene za zastupanje.

  • Opis predmeta posudbe

Vrlo je važno u ugovoru točno opisati predmet kredita. U lokalu navedite adresu, površinu i broj soba.

  • Tehničko stanje prostora

Prilikom sklapanja ugovora o najmu potrebno je izjaviti da su strane upoznate s tehničkim stanjem predmeta ugovora.

  • Trajanje ugovora o kreditu

U ugovoru o kreditu mora biti naznačeno i vrijeme na koje je sklopljen jer se po svojoj prirodi radi o ugovoru na određeno vrijeme. Može se sklopiti na određeno ili neodređeno vrijeme.

  • Troškovi i naknade za posuđivanje

Budući da je ugovor o najmu besplatan ugovor, zajmodavac ne može tražiti pravo naplate naknade na ovom računu. Međutim, ugovor treba sadržavati odredbu o pokrivanju troškova povezanih s naknadama za usluge prostora.

  • Natpisi stranica

Sve kopije ugovora (obično dva identična dokumenta, po jedan za svaku stranu) trebaju biti vlastoručno potpisane od strane obje strane.

Troškovi po ugovoru o najmu

Iako je ugovor o posudbi besplatan ugovor, to ne znači da korisnik ne snosi nikakve troškove. Jedan od temeljnih uvjeta ugovora o zajmu je da se korisnik prostora obvezuje snositi tekuće troškove u vezi s njegovim korištenjem. Riječ je prije svega o naknadama za komunalije (voda, struja, plin, grijanje itd.) i druge usluge (npr. internet).

Kako obračunati režije i PDV kod najma nekretnina>

Osim toga, korisnik je dužan vratiti artikl u neoštećenom stanju. To znači da takva osoba treba redovito i o svom trošku obavljati manje popravke kako prostor ne bi propadao.Međutim, takva osoba, sukladno Zakonu, ne odgovara za normalno trošenje stvari. Kao što vidiš. Propisi u tom pogledu nisu dovoljno precizni. U slučaju nedoumica odlučujuće su odredbe ugovora o posudbi, zbog čega je pisani oblik najsigurniji za strane.

Međutim, nema sumnje da se veće renovacije u posuđenoj nekretnini mogu izvesti samo uz suglasnost zajmodavca. Ako preuzimatelj izvrši promjene na nekretnini koje nisu dogovorene s zajmodavcem, ne može zahtijevati naknadu od vlasnika. Osim toga, u takvoj situaciji zajmodavac ima pravo zahtijevati da se nekretnina vrati u prvobitno stanje.

Ugovor o zajmu i porez na dohodak

Usljed sklapanja ugovora o posudbi, zajmoprimac može besplatno raspolagati predmetom posudbe, što za njega nedvojbeno znači i određene pogodnosti. Dakle, takva osoba dobiva tzv besplatna pogodnost.

Takva naknada čini dohodak, koji je porezna osnovica za porez na dohodak. Prihodi od gospodarske djelatnosti uključuju i vrijednost primitaka u naravi i drugih besplatnih primanja (čl. 14. stavak 2. točka 8. Zakona o porezu na dohodak).

Kako platiti porez na najam? Paušalni iznos ili opća pravila?

Dobar ugovor o najmu stana: kako ga sklopiti>

Često se događa da preuzimatelj nekretnine ili dijela nekretnine bude poduzetnik koji takav ugovor sklapa za potrebe svoje djelatnosti. Korištenjem tuđe nekretnine bez naknade takav poduzetnik ostvaruje dohodak u obliku davanja koji podliježe oporezivanju. Ako je predmet pogodnosti omogućiti pristup zgradi ili prostorijama, vrijednost pogodnosti se utvrđuje prema ekvivalentu najamnine koja bi se platila u slučaju ugovora o najmu.

Vrijedi provjeriti lokalne cijene najma za slične nekretnine.To se može utvrditi gledanjem oglasa u tisku ili na internetu. Porezni obveznik ne mora sam utvrditi vrijednost najma, u tu svrhu može koristiti mišljenje procjenitelja.

Posuđivanje nekretnina u poslovne svrhe ne rezultira uvijek oporezivim prihodom. Ako su zajmodavci osobe iz 1. i 2. porezne skupine, dohodak od posudbe nije oporeziv.

Prva porezna skupina uključuje supružnika, potomke, uspone, posinka, zeta, snahu, braću i sestre, očuha, maćehu i tazbinu. U drugu grupu spadaju: potomci braće i sestara, braća i sestre roditelja, potomci i supružnici pastorčadi, supružnici braće i sestara i braća i sestre supružnika, supružnici braće i sestara supružnika, supružnici ostalih potomaka.

Važno! U slučaju ugovora o posudbi između članova obitelji dohodak se ne utvrđuje za potrebe poreza na dohodak.

Primjer:

G. Kowalski sklopio je ugovor sa svojim zetom, Pawełom, da ustupi dio stana. Paweł vodi internetsku trgovinu i namjerava postaviti skladište u dijelu prostora koji mu je posudio njegov svekar. U ovom slučaju Paweł ne mora utvrđivati dohodak od djelatnosti, jer su ugovor sklopile osobe iz prve porezne skupine. Također neće biti oporezivog prihoda za gospodina Kowalskog jer se imovina koristi za potrebe člana obitelji.

PROVJERITE: predlošci i obrasci za preuzimanje

  • Građevinska dozvola: obrazac zahtjeva
  • Obavijest o izgradnji: obrazac prijave
  • Obavijest o građevinskim radovima
  • Zahtjev za proširenje zgrade
  • Primjena nadgradnje - adaptacija potkrovlja
  • Obavijest o početku građevinskih radova: zahtjev
  • Zahtjev za zonsko rješenje
  • Uzorak obavijesti o završetku građevinskih radova
  • Dozvola za korištenje zgrade: zahtjev
  • Promjena građevinske dozvole za kuću. Prijava i postupak
  • Dozvola za rušenje
  • Prijava kupnje nekretnine: IN-1 obrazac

Kraj ugovora o najmu

Ugovor o zajmu nekretnine može se sklopiti na određeno ili neodređeno vrijeme. Ugovor sklopljen na određeno vrijeme automatski prestaje istekom roka navedenog u ugovoru. S druge strane, ugovor na neodređeno vrijeme prestaje kada plodouživatelj počne koristiti stvar predviđenu ugovorom. U praksi ugovorne strane najčešće u ugovor uključuju odredbe o otkaznom roku. Zajmodavac, koji želi ponovno dobiti mogućnost korištenja nekretnine, jednostavno o tome obavijesti plodouživatelja i nakon isteka navedenog roka ugovor prestaje važiti.

Snažan raskid ugovora o najmu>

U određenim situacijama moguć je i raskid ugovora o najmu prije isteka navedenog ili otkaznog roka. Ovo se odnosi na slučajeve gdje:

  • zajmodavac je upotrijebio stvari u druge svrhe od onih namijenjenih,
  • posuđivač je stavio predmet na korištenje drugoj osobi bez odgovarajućeg pristanka,
  • stvar je vlasniku postala potrebna iz razloga koji mu nisu bili poznati u trenutku sklapanja ugovora (npr. vlasnik nekretnine će zbog požara ili poplave izgubiti krov nad glavom i treba mu posudio imovinu za život).

Važno! Budući da se ugovor o najmu može sklopiti u bilo kojem obliku, njegov prijevremeni raskid može biti i usmeni.

Pravna osnova:

  • Zakon od 23. travnja 1964. Građanski zakonik (pročišćeni tekst, Glasnik zakona iz 2019., točka 1145, s izmjenama i dopunama),
  • Zakon od 26. srpnja 1991. o porezu na osobni dohodak (pročišćeni tekst, Glasnik zakona iz 2020., točka 1426, s izmjenama i dopunama).

Kategorija:

Operacija kuće