U porezu na dobra i usluge - za razliku od poreza na dohodak - iznajmljivanje se uvijek smatra gospodarskom djelatnošću, točnije uslugom koja se pruža najmoprimcu. Međutim, većina ovih usluga oslobođena je PDV-a.

Zašto najam podliježe PDV-u

Ovo izravno proizlazi iz definicije gospodarske djelatnosti usvojene u čl. 15 sek. 2. Zakona o porezu na dobra i usluge. To uključuje npr. korištenje stvari (uključujući nekretnine) na kontinuiranoj osnovi za profit. Dakle, obveznik PDV-a postaje svatko tko iznajmljuje ili daje nekretninu u zakup. To vrijedi bez obzira radi li se o tzv. privatnom najmu (npr.paušalno oporezovana), ili registrirana poslovna djelatnost oporezovana paušalno oporezovanom porezom na dohodak.

Oporezivanje PDV-om objektivan je pojam i ne mora nužno značiti da najam podliježe ovom porezu. Propisi navode nekoliko izuzeća od PDV-a koja se primjenjuju na ugovore o najmu.

Kada je obveznik PDV-a aktivan i kada je obveznik PDV-a oslobođen plaćanja

Podjela na aktivne i oslobođene porezne obveznike karakteristična je značajka PDV-a i ne pojavljuje se kod poreza na dohodak.

Uz nekoliko iznimaka, svatko tko obavlja djelatnosti koje podliježu PDV-u može imati koristi od subjektivnog oslobođenja koje proizlazi iz niskog prometa. U slučaju najma, promet je iznos dospjele najamnine naveden u ugovoru plus iznos dodatnih naknada koje se naplaćuju najmoprimcu (tj. naknade nastale u vezi s potrošnjom komunalnih usluga i usluga upravljanja zgradom od strane zajednice ili stambene zadruge ).

Kako podmiriti troškove medijske potrošnje i PDV-a kod najma nekretnina>

Ako ukupni promet ne prelazi 200.000 PLN godišnje. PLN, oslobođeni su poreza (naravno, proporcionalno razdoblju najma, na primjer, besplatni iznos za ljude koji su počeli iznajmljivati od srpnja je 100 000 PLN). Iznajmljivači s takvim prometom imaju status oslobođenog obveznika PDV-a (čl. 113. st. 1. Zakona o PDV-u).

Prekoračenje iznosa od 200.000 PLN godišnje znači gubitak gore navedenog izuzeća, počevši od mjeseca u kojem je taj iznos premašen. Potom je potrebno podnijeti prijavu za registraciju, odnosno obrazac PDV-R poreznoj upravi nadležnoj prema mjestu prebivališta. To treba učiniti prije dana gubitka izuzeća, odnosno prije dana prelaska 200.000. PLN promet. Nakon primitka PDV-R-a, voditelj porezne ispostave registrira podnositelja zahtjeva kao aktivnog obveznika PDV-a.

Izuzeće za mali promet ne mogu koristiti subjekti koji nemaju registrirano sjedište u Poljskoj.U slučaju fizičkih osoba, sud pod prebivalištem podrazumijeva mjesto prebivališta, što je donekle suprotno pravu EU, ali takva praksa prevladava.

Što je s PDV-om kod najma stambenog prostora

Osim subjektivnog izuzeća (zbog malog prometa) postoji i objektivno izuzeće za najam stambenih prostora. Prema čl. 43 sek. 1. točka 36. Zakona o PDV-u oslobođene su plaćanja poreza usluge iznajmljivanja ili zakupa stambenih nekretnina ili dijelova nekretnina za vlastiti račun, isključivo za stambene potrebe.

Kao što vidite, iznajmljivanje stana najmoprimcu koji u njemu zadovoljava svoje stambene potrebe potpuno je oslobođeno PDV-a. U ovom slučaju promet najmodavca nije bitan i može premašiti 200.000 PLN. PLN.

Uvjet ovog izuzeća je iznajmljivanje u "stambene svrhe" . Dugi niz godina i porezna uprava i sudovi složni su u tvrdnji da se pod pojmom "stambena namjena" treba podrazumijevati način na koji se osoba koja živi u prostoru koristi i kada nema sklopljen ugovor. izravno sa stanodavcem, ali prostor koristi za podzakup.To je značilo da je iznajmljivanje stana tvrtki koja je te prostore iznajmljivala trećim osobama (za potrebe stanovanja) bilo oslobođeno plaćanja poreza. Na sličan način ocijenjene su situacije u kojima je tvrtka iznajmljivala prostore za svoje zaposlenike. Međutim, 2018. godine Vrhovni upravni sud je promijenio svoj pristup i sudovi sada zauzimaju stav da oslobođenje od plaćanja PDV-a obuhvaća samo najamnine za osobe koje žive u unajmljenim prostorima. Sve podvarijante nisu obuhvaćene subjektivnim izuzećem, ali najviše subjektivno, tj. do 200.000 PLN. PLN prometa po godini (vidi presudu Vrhovnog upravnog suda od 8. svibnja 2018., referentni broj spisa I FSK 1182/16 i kasnije).

Ukoliko najmoprimac prijavi svoju djelatnost u iznajmljenom prostoru, odnosno u prijavi za upis navede adresu naše nekretnine, ništa se ne mijenja. Međutim, kada se posao obavlja u prostorijama, tijelo može smatrati da je predmetno izuzeće izgubljeno.

Kako dodati promet

Do limita od 200.000PLN između ostalog ne uključuje ostvareni promet iz djelatnosti izuzetih od poreza, ali s izuzetkom transakcija vezanih uz nekretnine. To znači da ako izdajete više nekretnina, stambenih i nestambenih, promet se zbraja.

Komunalne naknade nisu "transakcije nekretnina" , pa ako je njihovo ponovno fakturiranje obuhvaćeno predmetnim izuzećem opisanim gore - nisu uključene u ograničenje od 200.000. PLN.

Koja je stopa PDV-a za najam nakon prekoračenja granice od 200.000 PLN

Nakon što je premašio ukupan broj od 200.000 najam osim stanovanja trebao bi se oporezivati stopom PDV-a od 23%.

Primjer: Porezni obveznik iznajmljuje 10 stanova i 2 parkirna mjesta. U studenom je promet od najma premašio 200.000. zlota. To znači da bi već ovaj mjesec trebao oporezovati najam parkirnih mjesta po stopi od 23 posto čak i ako nije upisan u registar aktivnih obveznika PDV-a.Gubitak oslobođenja znači potrebu podnošenja PDV-R obrasca, što rezultira upisom u takav registar, ali cijeli postupak upisa može potrajati i do nekoliko mjeseci.

Što je s PDV-om kod iznajmljivanja bračnog para

Brak koji nije spomenut u čl. 15 sek. 1. Zakona o PDV-u kao kategoriji poreznih obveznika. Porezni obveznici, dakle, mogu biti oba supružnika ili jedan od njih – ovisno o tome tko je sklopio ugovor o najmu. To vrijedi i za slučaj kada se nekretnine koje čine zajedničku bračnu stečevinu daju u najam. Tada samo jedan od supružnika može sklopiti ugovor o najmu uz suglasnost drugog.

Ako su supružnici zajedno stranke u ugovoru, svaki od njih postaje zasebni obveznik PDV-a - od polovice najamnine i dodatnih troškova. Svaki zatim koristi zasebno ograničenje od 200.000. PLN promet bez PDV-a.

Mora li stanodavac izdavati račune

Budući da najam nekretnine podliježe PDV-u, podliježe i fakturiranju. Općenito, svaki obveznik PDV-a dužan je izdavati račune kojima dokumentira obavljene usluge.

U umjetnosti. 106.b Zakona o PDV-u, međutim, uveo je nekoliko izuzeća. Ne treba ti npr. izdavanje faktura:

  • za subjekte koji ne obavljaju djelatnost;
  • dokumentiranje djelatnosti oslobođenih od PDV-a po predmetu i objektu;
  • dokumentiranje usluga iznajmljivanja i preprodaje medija.

Međutim, budući da morate voditi neke evidencije o prometu i prihodima, fakture su sasvim dobro i praktično rješenje. Daju osnovne podatke o ugovornim stranama, naziv usluge (najam, dodatne naknade prema ugovoru), cijenu, stopu PDV-a i iznos PDV-a.

Za najam stambenog prostora (i dodatne troškove) vaša faktura treba sadržavati:

  • datum izdavanja;
  • uzastopni broj;
  • imena i prezimena ili imena poreznih obveznika i kupaca dobara ili usluga i njihove adrese;
  • naziv (vrsta) usluge i opseg (npr. mjesec) pružene usluge;
  • jedinična cijena usluge (tj. dogovorena najamnina i iznosi za režije);
  • ukupni iznos potraživanja (kao gore);
  • oznaka pravne osnove za oslobođenje od PDV-a (u ovom slučaju to je članak 43. stavak 1. točka 36. Zakona o PDV-u za najam i § 3. stavak 1. točka 11. Uredbe o poreznim oslobođenjima za naknade).

Ukoliko iznajmljivač evidentira promet putem fiskalne blagajne i pruža usluge iznajmljivanja fizičkim osobama koje ne obavljaju djelatnost, tada se uz kopiju računa koja ostaje kod poreznog obveznika (tj. iznajmljivača) prilaže i potvrda koja to dokumentira. rasprodaja.

Treba li stanodavac blagajnu

Pružanje usluga fizičkim osobama koje ne obavljaju djelatnost potrebno je evidentirati putem registar blagajne. Ova se obveza odnosi na sve porezne obveznike PDV-a čiji promet za takve osobe prelazi 20.000 PLN. PLN godišnje.

Doduše, iznajmljivanje nekretnina i prefakturiranje režija - čak i kad promet prijeđe 20.000 kn. PLN - može koristiti izuzeće od fiskalne blagajne navedeno u Uredbi o izuzećima od obveze vođenja evidencije upotrebom registarskih blagajni. Njime se precizira da se obveze evidentiranja oslobađaju djelatnosti navedene u prilogu uredbe, ali najdulje do 31. prosinca 2021. godine, uključujući:

  • najam i upravljanje vlastitim ili iznajmljenim nekretninama ako:
  1. pružanje ovih usluga je u potpunosti dokumentirano fakturom ili
  2. pružatelj usluga će primiti uplatu u cijelosti za obavljenu djelatnost putem pošte, banke ili zadružne štedno-kreditne unije (odnosno na bankovni račun poreznog obveznika ili na račun poreznog obveznika u čijoj je zadružnoj štedno-kreditnoj uniji član je), a iz evidencije i dokaza koji dokumentiraju uplatu jasno proizlazi o kojoj se konkretno djelatnosti radi (toč.25);
  • pružanje usluga fizičkim osobama koje ne obavljaju djelatnost i poljoprivrednicima paušalistima, ako pružatelj usluge za obavljenu djelatnost prima plaćanje u cijelosti putem pošte, banke ili zadružne štedno kreditne unije (odn. žiro račun poreznog obveznika ili na račun poreznog obveznika u zadružnoj štedno-kreditnoj uniji čiji je član), a iz evidencije i dokaza koji dokumentiraju uplatu jasno je vidljivo o kojoj se konkretno djelatnosti radi (točka 37);
  • zakup zemljišta i predaja zemljišta na trajno plodouživanje (točka 38).

U točkama 25. i 37. aneksa jasno stoji da primanje najamnine i dodatnih troškova od najmoprimaca u gotovini ne oslobađa poreznog obveznika od blagajne, osim ako najmodavac uvijek izdaje račune najmoprimcima.

Pravna osnova:

  • Zakon od 11. ožujka 2004. o porezu na dodanu vrijednost (Službeni glasnik iz 2018., točka 2174, s izmjenama i dopunama)
  • Uredba ministra financija od 20. prosinca 2013. o izuzećima od plaćanja PDV-a i uvjetima za primjenu tih izuzeća (pročišćeni tekst: Službeni glasnik iz 2018., točka 701, s izmjenama i dopunama)
  • Uredba ministra financija od 28. prosinca 2018. o izuzećima od obveze vođenja evidencija upotrebom registarskih blagajni (Službeni glasnik RS, 2018., točka 2519)

Kategorija:

Operacija kuće