Predlažemo na što obratiti pozornost ako saznamo da ćemo ustupiti parcelu za izgradnju ceste. Postupci izvlaštenja koje vode službenici često su manjkavi.

Možda se čini da se izvlaštenje nekretnina više ne događa, a vlasništvo je najzaštićenije pravo. U međuvremenu, Zakon o gospodarenju nekretninama posvećuje cijelo jedno poglavlje ovoj instituciji (čl. 112-126), a župani okruga još uvijek donose odluke kojima se vlasnicima oduzimaju prava.

Kada se imovina može izvlastiti

Izvlaštenje nekretnine može se izvršiti u dva slučaja:

  • kada se nekretnina nalazi na području koje je lokalnim prostornim planom uređenja određeno za javnu namjenu;
  • kada je za nekretninu izdano rješenje o određivanju lokacije ulaganja javne namjene.

Stoga vrijedi sudjelovati u postupcima za izdavanje ovih akata i kontinuirano pratiti hoće li se na našoj parceli nalaziti javna namjena.

Što može biti uzrok izvlaštenja nekretnine - javne namjene

Dopušteno je izvlaštenje nekretnina, npr. za sljedeće javne svrhe:

  • dodjela zemljišta za javne, biciklističke i vodene ceste, izgradnja, održavanje i građevinski radovi na tim cestama, objektima i opremi
  • javni prijevoz kao i javne komunikacije i signalizacija;
  • dodjela zemljišta za željezničke pruge, njihovu izgradnju i održavanje;
  • dodjela zemljišta za zračne luke, objekte i objekte usluga zračnog prometa, uključujući područja prilaza, te izgradnju i rad tih zračnih luka i objekata;
  • izgradnja i održavanje odvodnih vodova, kanala i uređaja za prijenos ili distribuciju tekućina, pare, plinova i električne energije, kao i drugih objekata i uređaja potrebnih za korištenje ovih kanala i uređaja;
  • izgradnja i održavanje objekata javne vodoopskrbe, prikupljanje, prijenos, pročišćavanje i zbrinjavanje otpadnih voda te oporaba i zbrinjavanje otpada, uključujući njegovo skladištenje;
  • izgradnja i održavanje objekata i uređaja za zaštitu okoliša, akumulacija i drugih vodnih uređaja za vodoopskrbu, regulaciju protoka i obranu od poplava te uređenje i održavanje voda i uređaja za odvodnju u vlasništvu Državne riznice ili jedinice lokalne samouprave jedinice teritorijalne;
  • izgradnja i održavanje prostorija ureda vlasti, uprave, sudova i tužiteljstava, javnih sveučilišta, saveza visokoškolskih i znanstvenih subjekata, javnih škola, državnih ili lokalnih samoupravnih kulturnih ustanova, kao i javnog zdravstva objekti, vrtići, kuće socijalna skrb, obrazovni objekti, sportski objekti;
  • izgradnja i održavanje objekata i prostora potrebnih za obavljanje obveza u području pružanja univerzalne usluge Poczta Polska, kao i drugih objekata i prostora povezanih s pružanjem tih usluga;
  • izgradnja i održavanje objekata i opreme potrebnih za potrebe obrane države i zaštite državne granice, kao i za osiguranje javne sigurnosti, uključujući izgradnju i održavanje pritvorskih centara, zatvora i ustanova za maloljetnike;
  • istraživanje, procjena, vađenje mineralnih naslaga pokrivenih rudarskom imovinom;
  • osnivanje i održavanje groblja;
  • uspostava i zaštita nacionalnih spomen obilježja;
  • odvajanje zemljišta za javno dostupne lokalne samouprave: pješačke staze, trgovi, parkovi, šetnice ili bulevari, kao i njihovo uređenje, uključujući izgradnju ili rekonstrukciju.

Što je izvlaštenje? Što je

Izvlaštenje nekretnine sastoji se u oduzimanju ili ograničenju, rješenjem, prava vlasništva, prava trajnog plodouživanja ili drugog stvarnog prava na nekretnini (npr. služnost ili zakup). Dakle, izvlaštenje ne znači uvijek oduzimanje imovine. Može se sastojati iu ograničavanju, na primjer, mogućnosti izgradnje dijela parcele.

Važno je da je izvlaštenje imovine posljednje rješenje. Može se učiniti samo kad se javne svrhe ne mogu ostvariti drugačije nego oduzimanjem ili ograničenjem prava na nekretninama, a ta se prava ne mogu steći ugovorom (čl.112 sek. 3. Zakona o gospodarenju nekretninama).

Dakle, tijelo koje vodi postupak izvlaštenja uvijek mora dokazati da je bez izvlaštenja nemoguće provesti investiciju. Ako se to ne dokaže, izvlaštenje se ne bi trebalo dogoditi.

Koje su minimalne udaljenosti od granice parcele>

Nekretnina se može izvlastiti samo u korist Državne riznice ili jedinice lokalne samouprave. Dakle, ne postoji mogućnost da se izvlaštenje izvrši u korist drugog subjekta, npr. privatnog investitora koji je pobijedio na natječaju za provedbu investicije javne namjene.

Vrijedi znati da izvlaštenje može obuhvatiti cijelu nekretninu ili njen dio. Međutim, ako je izvlaštenje obuhvaćeno dijelom nekretnine, a preostali dio nije pogodan za namjenu za sadašnje potrebe, vlasnik ili trajni plodouživatelj nekretnine može zahtijevati - sukladno čl. 113 sek.3. Zakona o gospodarenju nekretninama - otkup ovog dijela na temelju sporazuma od strane Državne riznice ili jedinice lokalne samouprave (ovisno u čiju korist se vrši izvlaštenje). Da bi se to dogodilo, vlasnik mora dokazati da preostali dio ne može koristiti na isti način kao do sada. Ovdje je bitan način na koji je parcela stvarno korištena, a ne njena namjena u lokalnom prostornom planu uređenja.

Primjerice, ako se na parceli nalazi obiteljska kuća, a dio okućnice je izvlašten, tada njen vlasnik ne može zahtijevati otkup preostalog dijela parcele, pozivajući se na to da u mj. regulacijskim planom bila je namijenjena dječjem vrtiću, a za njegovu realizaciju neophodan je prostor za igralište za djecu.

Izvlaštenje nekretnina: vođenje pregovora

Postupke u vezi izvlaštenja nekretnina vodi nadležni općinski načelnik. Pri tome se rukovodi odredbama Zakona o upravnom postupku, vodeći računa o odredbama Zakona o gospodarenju nekretninama.

Pokretanju postupka izvlaštenja, međutim, moraju prethoditi pregovori o stjecanju prava na nekretninama putem sporazuma. Ti se pregovori vode između starješine (ako se izvlaštenje provodi po službenoj dužnosti u korist Državne riznice) ili općinskog načelnika/gradonačelnika/predsjednika grada kao izvršnog tijela jedinice lokalne samouprave (ako se izvlaštenje vrši odvijati na zahtjev ove jedinice) i vlasnik ili trajni plodouživatelj nekretnine te osoba koja ima ograničeno stvarno pravo na nekretnini. Tijekom pregovora može se ponuditi zamjenska nekretnina (članak 114(1) i (2)).

U fazi vođenja pregovora javlja se najviše grešaka koje utječu na ispravnost cjelokupnog postupka izvlaštenja. Prije svega, pregovori su pregovori, a ne nametanje volje. Stoga bi sve strane trebale imati jednaka prava i pravo podnijeti svoje prijedloge ili modificirati već dostavljene.U praksi se tijelo više puta obraća subjektu koji treba izvlastiti s jednostranim prijedlogom koji se može samo prihvatiti ili odbiti.

Čime i kako kupiti građevinsko zemljište? Stručnjak za nekretnine odgovara>

Na primjer, tijelo šalje pismo vlasniku parcele da će kupiti parcelu za 1 PLN po 1 m2 Na kraju pisma nalazi se podatak da nema primjedbi u roku od 7 dana od dostave pisma smatrat će se suglasnošću. Ovakvo postupanje tijela je nedopustivo, jer ne daje priliku drugoj strani u pregovorima da se očituje, modificira prijedlog ili iznese svoj. Takve prakse tzv lažnih pregovora koji nisu u skladu s odredbama Zakona o gospodarenju nekretninama.

Osim toga, treba imati na umu pravilno ovlaštenje predstavnika stranaka u situaciji kada oni, a ne same stranke, sudjeluju u pregovorima.

Pregovori o izvlaštenju mogu se voditi 2 mjeseca, a ako se u tom roku ne potpiše ugovor o izvlaštenju, prekidaju se, a nadležno tijelo - starješina - moći će pokrenuti upravni postupak u svezi izvlaštenja (čl.115 sek. 2).

Kada i kako počinju postupci izvlaštenja

Ovi postupci pokreću se na dan dostave obavijesti strankama ili na datum naveden u odgovarajućoj objavi objavljenoj u uredu županijskog župana. To znači da rokovi za rješavanje predmeta počinju teći tek od tog dana, a ne - kao u drugim upravnim postupcima - od dana kada ured zaprimi zahtjev za pokretanje postupka.

Vlasnici nekretnine nad kojom se vodi postupak moraju znati da starješina podnosi zahtjev sudu za objavu pokretanja postupka izvlaštenja u zemljišnoj i hipotekarnoj knjizi, a ako nekretnina nema zemljište i hipotekarni registar, dostaviti obavijest o pokretanju ovih postupaka na postojeću dokumentaciju. Ako do izvlaštenja ne dođe, starješina je dužan odmah zatražiti brisanje ovog upisa iz zemljišne knjige ili podnijeti odgovarajuću obavijest zbirci isprava.

Informacije u vezi s tim također će se odmah pojaviti u elektroničkoj verziji zemljišnog i hipotekarnog registra dostupnoj putem interneta. Stoga nema smisla pokušavati prodati nekretninu bez otkrivanja da je protiv nje u tijeku postupak izvlaštenja.

U svakom postupku izvlaštenja mora se održati upravno ročište. Nepoštivanje ove obveze predstavlja ozbiljno kršenje zakona. Starešina je dužan strankama poslati pismeni poziv na ročište, tako da im stigne najmanje sedam dana prije.

Koje su posljedice donošenja rješenja o izvlaštenju nekretnine

Nakon što je postupak okončan i utvrđeno da se nekretnina ili njezin dio treba izvlastiti, starješina donosi odgovarajuće rješenje. Stranke u postupku tada imaju pravo žalbe vojvodi u roku od 14 dana od dana kada im je odluka uručena.

Pravo vlasništva na izvlaštenoj nekretnini prenosi se na Državnu riznicu ili jedinicu lokalne samouprave danom pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju.Ako je protiv starješine odluke uložena žalba, ona neće postati pravomoćna barem dok žalbeno tijelo ne donese odluku (potvrđujući odluku na koju je uložena žalba, tj. utvrđuje da je izvlaštenje ispravno). Samo guvernerova odluka imat će atribut pravomoćnosti.

Isto tako, prijenos prava trajnog plodouživanja na Državnu riznicu ili na jedinicu lokalne samouprave događa se danom pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju tog prava. Osim ako je na zemljištu u vlasništvu osobe za koju je izvršeno izvlaštenje utvrđeno pravo trajnog plodouživanja - tada to pravo prestaje danom pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju.

Pravomoćno rješenje o izvlaštenju nekretnine temelj je za provođenje upisa u zemljišne i hipotekarne knjige. Donosi se na zahtjev starješine ili izvršnog tijela jedinice lokalne samouprave (ako je nekretnina izvlaštena u korist te jedinice).Nakon nekog vremena vlasnik nekretnine će dobiti dopis o brisanju svog prava iz zemljišne i hipotekarne knjige koja se vodi na nekretnini.

Vrijedi znati da se izvlaštena nekretnina, do korištenja u svrhu za koju je izvlaštenje obavljeno, daje u zakup prijašnjem vlasniku na njegov zahtjev. Odnosno, i nakon izvlaštenja moguće je nastaviti koristiti nekretninu, ali uz naknadu i samo do početka provedbe investicije temeljem koje je izvlaštenje izvršeno.

Izvlaštenje prava vlasništva i trajnog plodouživanja ima posljedice i za osobe koje su se nekretninom koristile prema ugovorima. Prema čl. 123 sek. 2. Zakona o gospodarenju nekretninama zakup, zakup ili posudba i trajno upravljanje izvlaštenom nekretninom prestaju protekom mjeseca od dana pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju. Do tada možete nastaviti koristiti nekretninu.

Što sve možemo pronaći u rješenju o izvlaštenju nekretnine

Rješenje o izvlaštenju nekretnine treba sadržavati:

  • određivanje namjene za koju se nekretnina izvlasti;
  • određivanje predmeta izvlaštenja određivanjem oznake nekretnine prema zemljišnoj i hipotekarnoj knjizi ili ispravama i prema katastru nekretnina;
  • utvrđivanje prava koja su predmet izvlaštenja;
  • oznaka vlasnika ili trajnog plodouživatelja nekretnine;
  • oznaka osobe koja ima ograničena stvarna prava na nekretninama;
  • posvećenost pružanju alternativnog smještaja;
  • utvrđivanje visine naknade.

Osim toga, rješenjem o izvlaštenju mogu se utvrditi potrebne služnosti i obveza izgradnje i održavanja odgovarajućih uređaja za sprječavanje opasnosti, štete ili neugodnosti koje mogu nastati vlasnicima ili trajnim plodouživateljima susjednih nekretnina uslijed izvlaštenja ili osim dosadašnjeg razvoja izvlaštene nekretnine.Obveza izgradnje i održavanja odgovarajućih objekata je na podnositelju zahtjeva za izvlaštenje. U praksi se ovaj propis često koristi, primjerice, u području zaštite od buke i sastoji se u obvezi postavljanja akustičnih paravana.

Pravna osnova:

  • Zakon od 21. kolovoza 1997. o upravljanju nekretninama (pročišćeni tekst: Glasnik zakona iz 2020., točka 65, s izmjenama i dopunama)

Kategorija:

Operacija kuće